이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터 1일 (2024년 최신개정)

이은하

저자:이은하
한국및미국세무사(EA).2004년제41회세무사시험에합격했고,서울시립대학교세무전문대학원에서석사학위를받았다.
세무법인과한국조폐공사를거쳐2007년㈜미래에셋증권에입사했다.이후지금까지18년동안㈜미래에셋증권에서VIP고객의세무컨설팅과절세세미나를담당하며최상의절세솔루션을제공하고있다.
동아일보에서‘맞춤재테크’,서울신문에서‘이은하세무사의생활속세테크’,국세청블로그에서전문가칼럼을연재한바있으며,중앙일보자산리모델링자문위원으로활동하고있다.
18년동안4,000명이넘는부동산투자자와심도있는상담을진행하면서고액자산가들은물론이고일반인들이가장궁금해하는세금이무엇인지,현시점에서가장중요한절세트렌드는무엇인지아주잘알게되었다.
이책『이은하세무사의부동산절세오늘부터1일』은그간의상담경험을녹여절세법을자세히다루고있으며,독자들이궁금해하는사항을시원하게해결해준다.

머리말_부동산세금,아는만큼아낀다
한눈에보기_부동산절세14가지핵심전략

1장양도세,아는만큼아낀다

01부동산세금한눈에보기
부동산세금삼총사

02부동산세금의꽃,양도세
재테크여왕P씨,땅을치고후회하다
양도세는사고팔때만나오는게아니다
양도세가‘부동산세금의꽃’인이유

03양도세과세대상은무엇이있을까?
분양권이나권리금,양도세내야할까?
양도세는열거주의세금
부동산양도세과세대상알아보기

04양도세구하는4단계과정
1단계양도차익구하기
2단계장기보유특별공제&기본공제빼고,과세표준구하기
3단계양도세구하기
4단계총납부세액구하기

05취득가액신고하는4가지방법
실제거래한취득가액증빙하는법
매매계약서나영수증없다면매매사례가액체크
감정가액을쓰는방법도있다
환산취득가액도쓴다

06환산취득가액으로신고하는게유리할까?
환산취득가액,어떻게계산할까?
환산취득가액은시골땅,단독주택유리
일부러환산취득가액으로신고해도될까?

07필요경비로양도세줄이는법
취득비용은필요경비로인정한다
자본적지출액은어떤게있을까?
양도비용은필요경비로인정한다

08장기보유특별공제는어떻게적용될까?
보유기간길수록공제율커진다
같은세대원한테상속받은1세대1주택,장특공은언제부터계산?
1세대1주택장특공변천사
아파트팔때보유및거주요건따로챙겨라
상가→주택용도변경시장특공계산법
잔금일정할때주의할점

09양도세과세표준,세율알아보기
과세표준이뭐지?
양도세는계단식누진세
과세표준에서누진공제액빼는이유

10양도세중과되는경우
실수요아닌경우중과한다
조정대상지역내다주택자는중과한다(한시적유예:2022년5월10일~2025년5월9일)
비사업용토지는중과한다
분양권&미등기부동산은중과한다
단기보유도중과한다

11양도세는어떻게신고·납부할까?
주의!양도세기본공제는1년에1번만
무신고및납부지연가산세에주의하자

12다운계약서문제들여다보기
다운계약서썼더라도,양도세적게내는법
다운계약서제재,이렇게바뀌었다
다운계약서쓰면이런불이익당한다
다운계약서잡는세무당국

[알뜰신잡부동산상식]무서운가산세사총사
[알뜰신잡부동산상식]세금계산전에조정대상지역부터확인하자
[알뜰신잡부동산상식]‘부동산공시가격알리미’사이트에서기준시가보는법
[알뜰신잡부동산상식]사례로알아보는양도세계산법연습
[현장목소리]손해봐도양도세내야할까?
[현장목소리]양도소득은다른소득과는합산되지않는다
[현장목소리]교환도양도세과세대상일까?
[현장목소리]직접신축한건물양도시주의할점
[현장목소리]건물신축,이런증빙서류꼭챙겨두자
[절세전략]부동산매도·매수계획은연초부터세워라
[절세전략]손실난부동산,이익난부동산과같은해에처분하라

2장1세대1주택비과세확실히챙기기

011세대요건에대한7가지질문
양도세는‘세대’단위로계산한다
부모와따로사는대학원생,별도세대로볼까?
부모와따로사는미혼자녀,별도세대되려면
대학생이라도아르바이트하면별도세대될까?
주말부부의각자명의아파트,1세대1주택일까?
같은집의부모·형제,별도세대로인정받으려면
미국사는L씨,거주자로비과세받을수있을까?

02내가가진‘주택수’판단하기
주택수판단할때중요한점
사실상거주용도로쓰면주택
오피스텔은주택수에포함될까?
다가구주택,다세대주택의주택수는?
다가구주택,옥탑방있다면주의해야한다
다세대주택→다가구주택으로주택수줄이기
상가주택은주택수를어떻게계산할까?
12억원초과상가주택양도세달라졌다(2022년1월1일이후)
12억원이하상가주택이라면주택면적중요하다
잔금청산전에주택→상가용도변경또는멸실,1주택비과세못받는다

03분양권은주택수에포함될까?
분양권양도세,보유기간따라세율다르다
분양권양도했는데주택이라니?
1주택+분양권,주택팔때양도세비과세가능할까?
다주택+분양권,분양권주택수에포함된다
오피스텔분양권도주택수에포함될까?

04보유및거주기간체크하기
비과세요건못갖췄다고지레포기하지말자
8.2부동산대책으로바뀐보유및거주기간요건
2017년8월2일이전계약금완납무주택세대,거주요건적용될까?
2017년8월3일이후산주택,비과세를받으려면

05다주택자에희소식!최종2년보유ㆍ거주기간재기산규정폐지

062년보유및거주안해도,받을수있는비과세특례

072년거주안해도,받을수있는비과세특례
2019년12월16일이전임대주택으로신청한경우
2019년12월17일이후신청분부터는‘거주요건예외’안된다
상생임대주택은2년거주한것으로확대적용

08고가주택양도세절세법
1세대1주택고가주택의장기보유특별공제
고가주택1주택자,거주기간별양도세는?
거주기간에따라장기보유특별공제달라진다

[현장목소리]1세대1주택비과세위해위장이혼하려는J씨,가능할까?
[현장목소리]이혼시재산분할vs.위자료,무엇이유리할까?
[현장목소리]부부공동명의유리한세금알아보기
[현장목소리]부부공동명의주의할점
[절세전략]토지와건물소유자다른단독주택,주택수어떻게계산할까?

3장2주택이라도비과세받는법

01이사로인한일시적2주택질문
일시적2주택비과세처분기한점차완화
2023년1월12일이후양도분부터는다시3년
신규주택취득일,어떤걸지켜야할까?
취득원인에따른취득일의기준은?
종전주택처분기간5년인비과세특례는?

02부모님봉양또는결혼으로인한2주택자
부모님봉양으로인한2주택자의비과세
결혼으로인한2주택자의비과세

03상속주택특례에관한9가지질문
1주택상속받아2주택된경우
같이살던부모님의사망으로2주택된경우
외할머니로부터대습상속,상속주택특례될까?
상속주택과일반주택,파는순서중요하다
상속주택2채이상인경우
상속주택2채이상,특례주택을‘누가’상속받을지가중요
형제가1채공동상속한경우
공동상속소수지분여러채있는경우,다주택자중과는?
공동상속주택의주된상속인은주의해야한다

04다주택자거주주택비과세8가지질문
다주택자거주주택비과세요건은?
임대기간못채운상태에서비과세받는방법은?
장기임대주택이재개발로멸실,거주주택비과세특례는?
거주주택팔기전,임대주택등록말소되었다?
자진말소,자동말소후에도요건을계속지켜야하나?
거주주택비과세,생애한번으로축소(2019년2월12일이후취득한주택부터)
‘거주주택+임대주택’매도순서는?
거주주택비과세후양도하는주택의양도세는?

[절세전략]이사로인한2주택자,종전주택3년안에못팔았다면
[절세전략]오피스텔로인한2주택자의절세법
[절세전략]2주택자와결혼,누구주택먼저팔까?

4장다주택자의양도세절세법

01다주택자의절세기술,사전체크리스트
19대정부의다주택자양도세중과부활및강화
20대정부다주택자양도세중과유예,세부담얼마나줄까?(2022년5월10일~2025년5월9일한시적조치)
다주택자가미리체크할것들

02다주택자양도세중과5가지질문
다주택자양도세중과,무엇이있을까?
조정대상지역아닌경우다주택자중과는?
2채이상이면무조건양도세중과될까?
조정대상지역외주택,먼저파는것이유리하다(중과가정시)
2009~2012년에산주택(조정대상지역)‘중과되지않는다’로해석변경

03다주택자중과시‘주택수’에서제외되는주택
다주택자중과,주택수에서빼는주택
다주택자의주택수연습문제
며칠빨리팔았을뿐인데,양도세중과가벼워지네?
소형신형주택및준공후미분양주택도주택수에서제외된다
주택수계산에서자주혼동하는것

04조정대상지역이라도괜찮은중과배제주택
2주택&3주택이상,모두적용되는중과배제주택
2주택자만해당되는중과배제주택
‘주택수에서제외되는주택’과중과배제주택의차이점

05알아두어야할임대주택사업자관련법
단기임대주택및아파트장기임대주택폐지
아파트외장기임대주택임대의무기간8년→10년으로연장
자진말소와자동말소

06임대주택사업자,소득세법으로절세하기
임대주택등록은신중하게하자
소득세법상임대주택세제혜택은?
양도세중과되지않으려면
임대주택양도세중과배제4가지요건
거주주택비과세특례또는거주요건적용배제를받으려면

07임대주택양도세중과배제,자주하는5가지질문
단기임대주택등록했는데(2018년3월31일이전),자동말소됐다면?
자동말소후임대주택요건계속지켜야하나?
단기임대주택과장기임대주택중아파트를자진말소했다면?
임대의무기간의50%는몇년을의미할까?
2020년8월18일이후임대주택등록분부터는10년이상임대해야

08다주택자의임대주택,조세특례제한법으로절세하기
임대주택세제혜택축소
양도세100%감면받으려면
장특공과세특례받으려면
장특공매년2%씩추가공제받으려면

09수도권기준시가6억원이하,지금이라도임대주택등록할까?
9.13대책이전에산주택이라면
9.13대책후에산주택이라면
다주택자가2024년조정대상지역에서산주택이라면

10임대료인상률5%상한제4가지핵심질문
환산보증금어떻게구할까?
다음세입자,임대료5%초과못올릴까?
2019년10월24일부터바뀐임대료인상률규정
임대주택등록시지켜야할기타의무

11임대주택등록시취득세,재산세혜택
취득세감면은어떻게?
재산세감면은어떻게?

[알뜰신잡부동산상식]세제혜택위한임대주택등록및말소
[절세전략]신축감면주택있는다주택자의절세전략
[절세전략]거주주택비과세,일시적2주택자동시적용시양도세
[한눈에보기]임대주택세제혜택한눈에보기
[현장목소리]다주택자절세체크리스트

5장재개발·재건축주택의양도세

01관리처분계획인가일,청산금이중요하다
관리처분계획인가일전은주택,이후는입주권
완공후팔때는청산금을고려하라

02입주권의양도세
입주권자체를팔때양도세
입주권보유상태에서주택팔때양도세
3년이지나도비과세방법있다
승계조합원의입주권양도세

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