이은하의 부동산 절세 오늘부터 1일 (2026년 최신개정)

이은하

한국 및 미국 세무사(EA). 2004년 제41회 세무사 시험에 합격했고, 서울시립대학교 세무전문대학원에서 석사학위를 받았다.
세무법인과 한국조폐공사를 거쳐 2007년 ㈜미래에셋증권에 입사해 현재 Sage컨설팅팀 팀장으로 재직 중이다. ㈜미래에셋증권에서 지금까지 20년간 VIP 고객의 세무 컨설팅과 절세 세미나를 담당하며 최상의 절세 솔루션을 제공하고 있다.
동아일보에서 ‘맞춤재테크’, 서울신문에서 ‘이은하의 생활 속 세테크’, 국세청 블로그에서 전문가 칼럼을 연재한 바 있으며, 중앙일보 자산 리모델링 자문위원으로 활동하고 있다.
20년 동안 4,000명이 넘는 부동산 투자자와 심도 있는 상담을 진행하면서 고액 자산가들은 물론이고, 일반인들이 가장 궁금해하는 세금이 무엇인지, 현 시점에서 가장 중요한 절세 트렌드는 무엇인지 아주 잘 알게 되었다.
이 책 『이은하의 부동산 절세 오늘부터 1일』은 그간의 상담경험을 녹여 절세법을 자세히 다루고 있으며, 독자들이 궁금해 하는 사항을 시원하게 해결해준다.
양도세의 기본 개념부터 시작해 1세대 1주택 양도세 비과세, 다주택자의 양도세, 종합부동산세 절세법, 주택임대사업자가 알아야 할 세금 등 주택 세금을 총망라했으며, 최근 문의가 늘어나고 있는 분양권·입주권, 재개발·재건축, 토지보상에 대한 세금, 그리고 자산가들의 관심이 커지고 있는 상속·증여, 해외 부동산 투자에 대한 세금도 포괄적으로 다룬다. 또한 실제 컨설팅 과정에서 많이 받은 질문을 알기 쉬운 Q&A 형식으로 정리하고, 절세 사례를 구체적으로 살펴줌으로써 누구나 부동산 세금을 쉽게 이해할 수 있게 했다.

머리말 _아는 만큼 아끼는 부동산 절세의 기술
한눈에 보기 _부동산 절세 14가지 핵심 전략

1장 양도세, 아는 만큼 아낀다

01 부동산 세금 한눈에 보기
부동산 세금 삼총사

02 부동산 세금의 꽃, 양도세
재테크 여왕 P씨, 땅을 치고 후회하다
양도세는 사고팔 때만 나오는 게 아니다
양도세가 ‘부동산 세금의 꽃’인 이유

03 양도세 과세대상은 무엇이 있을까?
분양권이나 권리금, 양도세 내야 할까?
양도세는 열거주의 세금
부동산 등 양도세 과세대상 알아보기

04 양도세 구하는 4단계 과정
1단계 양도차익 구하기
2단계 장기보유특별공제&기본공제 빼고, 과세표준 구하기
3단계 양도세 구하기
4단계 총 납부세액 구하기

05 취득가액 신고하는 4가지 방법
실제 거래한 취득가액 증빙하는 법
매매계약서나 영수증 없다면 매매사례가액 체크
감정가액을 쓰는 방법도 있다
환산취득가액도 쓴다

06 환산취득가액으로 신고하는 게 유리할까?
환산취득가액, 어떻게 계산할까?
환산취득가액은 시골 땅, 단독주택 유리
일부러 환산취득가액으로 신고해도 될까?

07 필요경비로 양도세 줄이는 법
취득비용은 필요경비로 인정한다
자본적 지출액은 어떤 게 있을까?
양도비용은 필요경비로 인정한다

08 장기보유특별공제는 어떻게 적용될까?
보유기간 길수록 공제율 커진다
같은 세대원한테 상속받은 1세대 1주택, 장특공은 언제부터 계산?
1세대 1주택 장특공 변천사
아파트 팔 때 보유 및 거주요건 따로 챙겨라
상가→주택 용도변경 시 장특공 계산법
비거주자의 장특공, 거주자일 때랑 똑같을까?
잔금일 정할 때 주의할 점

09 양도세 과세표준, 세율 알아보기
과세표준이 뭐지?
양도세는 계단식 누진세
과세표준에서 누진공제액 빼는 이유
[현장사례로 보는 절세전략] 부동산 양도금액, 연금계좌에 넣으면 양도세 깎아준다

10 양도세 중과되는 경우
실수요 아닌 경우 중과한다
다주택자가 파는 조정대상지역 내 주택은 중과된다(한시적 유예 제외)
비사업용토지는 중과한다
분양권&미등기 부동산은 중과한다
단기보유도 중과한다

11 양도세는 어떻게 신고·납부할까?
주의! 양도세 기본공제는 1년에 1번만
무신고 및 납부지연 가산세에 주의하자

12 다운계약서 문제 들여다보기
다운계약서 썼더라도, 양도세 적게 내는 법
다운계약서 제재, 이렇게 바뀌었다
다운계약서 쓰면 이런 불이익당한다
다운계약서 잡는 세무당국
[알뜰신잡 부동산상식] 무서운 가산세 사총사
[알뜰신잡 부동산상식] 세금 계산 전에 조정대상지역부터 확인하자
[알뜰신잡 부동산상식] ‘부동산 공시가격 알리미’ 사이트에서 기준시가 보는 법
[알뜰신잡 부동산상식] 사례로 알아보는 양도세 계산법 연습
[현장목소리] 손해봐도 양도세 내야 할까?
[현장목소리] 양도소득은 다른 소득과는 합산되지 않는다
[현장목소리] 교환도 양도세 과세대상일까?
[현장목소리] 직접 신축한 건물 양도 시 주의할 점
[현장목소리] 건물 신축, 이런 증빙서류 꼭 챙겨두자
[절세전략] 부동산 매도·매수 계획은 연초부터 세워라
[절세전략] 손실난 부동산, 이익난 부동산과 같은 해에 처분하라


2장 1세대 1주택 비과세 확실히 챙기기

01 1세대 요건에 대한 7가지 질문
양도세는 ‘세대’ 단위로 계산한다
부모와 따로 사는 대학원생, 별도세대로 볼까?
부모와 따로 사는 미혼 자녀, 별도세대 되려면
대학생이라도 아르바이트 하면 별도세대 될까?
주말부부의 각자 명의 아파트, 1세대 1주택일까?
같은 집의 부모·형제, 별도세대로 인정받으려면
미국 사는 L씨, 거주자로 비과세받을 수 있을까?

02 내가 가진 ‘주택 수’ 판단하기
주택 수 판단할 때 중요한 점
사실상 거주 용도로 쓰면 주택
오피스텔은 주택 수에 포함될까?
다가구주택, 다세대주택의 주택 수는?
다가구주택, 옥탑방 있다면 주의해야 한다
다세대주택→다가구주택으로 주택 수 줄이기
상가주택은 주택 수를 어떻게 계산할까?
12억원 초과 상가주택 양도세 달라졌다
12억원 이하 상가주택이라면 주택 면적 중요하다
잔금청산 전에 주택→상가 용도변경 또는 멸실, 1주택 비과세 다시 받을 수 있다

03 분양권은 주택 수에 포함될까?
분양권 양도세, 보유기간 따라 세율 다르다
분양권 양도했는데 주택이라니?
1주택+분양권, 주택 팔 때 양도세 비과세 가능할까?
다주택+분양권, 분양권 주택 수에 포함된다
오피스텔 분양권도 주택 수에 포함될까?

04 보유 및 거주 기간 체크하기
비과세 요건 못 갖췄다고 지레 포기하지 말자
8.2 부동산 대책으로 바뀐 보유 및 거주 기간 요건
2017년 8월 2일 이전 계약금 완납 무주택 세대, 거주요건 적용될까?
2025년 취득한 서울시 마포구 주택, 양도세 비과세 받으려면

05 다주택자에 희소식, 최종 2년 보유ㆍ거주 기간 재기산 규정 폐지

06 2년 보유 및 거주 안 해도 받을 수 있는 비과세 특례

07 2년 거주 안 해도 받을 수 있는 비과세 특례
조정대상지역 공고일 이전에 계약금 완납한 경우
2019년 12월 16일 이전 임대주택으로 신청한 경우
2019년 12월 17일 이후 신청분부터는 ‘거주요건 예외’ 안 된다
상생임대주택은 2년 거주한 것으로 확대 적용
거주하지 않아도 비과세 받을 방법 있다

08 고가주택 양도세 절세법
1세대 1주택 고가주택의 장기보유특별공제
고가주택 1주택자, 거주기간별 양도세는?
거주기간에 따라 장기보유특별공제 달라진다

[현장목소리] 1세대 1주택 비과세 위해 위장 이혼하려는 J씨, 가능할까?
[현장목소리] 이혼 시 재산분할 vs 위자료, 무엇이 유리할까?
[현장목소리] 부부 공동명의 유리한 세금 알아보기
[현장목소리] 부부 공동명의 주의할 점
[절세전략] 토지와 건물 소유자 다른 단독주택, 주택 수 어떻게 계산할까?

3장 2주택이라도 비과세 받는 법

01 이사로 인한 일시적 2주택 질문
일시적 2주택 비과세 처분기한 점차 완화
2023년 1월 12일 이후 양도분부터는 다시 3년
신규주택 취득일, 어떤 걸 지켜야 할까?
취득원인에 따른 취득일의 기준은?
종전주택 처분기간 5년인 비과세 특례는?

02 부모님 봉양 또는 결혼으로 인한 2주택자
부모님 봉양으로 인한 2주택자의 비과세
결혼으로 인한 2주택자의 비과세

03 상속주택 특례에 관한 9가지 질문
1주택 상속받아 2주택 된 경우
같이 살던 부모님의 사망으로 2주택 된 경우
외할머니로부터 대습상속, 상속주택 특례 될까?
상속주택과 일반주택, 파는 순서 중요하다
상속주택 2채 이상인 경우
상속주택 2채 이상, 특례주택을 ‘누가’ 상속받을지가 중요
형제가 1채 공동상속한 경우
공동상속 소수지분 여러 채 있는 경우, 다주택자 중과는?
공동상속 주택의 주된 상속인은 주의해야 한다

04 다주택자 거주주택 비과세 10가지 질문
다주택자 거주주택 비과세 요건은?
6년 이상 단기임대주택 도입
임대기간 못 채운 상태에서 비과세 받는 방법은?
장기임대주택이 재개발로 멸실, 거주주택 비과세 특례는?
거주주택 팔기 전 임대주택 등록 말소되었다?
자진말소, 자동말소 후에도 요건을 계속 지켜야 하나?
거주주택 비과세, 횟수 제한 없어졌다
일시적 2주택+거주주택 비과세 특례
‘거주주택+임대주택’ 매도순서는?
거주주택 비과세 후 양도하는 주택의 양도세는?

05 조세특례제한법상 1세대 1주택 비과세 특례주택 알아보기
농어촌주택은 양도세 비과세 특례 받을 수 있다
2025년부터 인구감소지역, 지방 미분양 주택 비과세 특례 적용된다
[현장사례로 보는 절세전략] 이사로 인한 2주택자, 종전주택 3년 안에 못 팔았다면
[현장사례로 보는 절세전략] 오피스텔로 인한 2주택자의 절세법
[현장사례로 보는 절세전략] 2주택자와 결혼, 누구 주택 먼저 팔까?


4장 다주택자의 양도세 절세법

01 다주택자 중과유예 종료, 사전 체크리스트
다주택자 중과유예 종료에 따른 보완책
매수자가 지켜야 할 조건
임대 중인 주택은 최대 2028년 2월 12일까지 유예된다
1세대 3주택자, 다주택자 중과되면 양도세는?


02 다주택자 양도세 중과 4가지 질문
다주택자 양도세 중과, 무엇이 있을까?
2채 이상이면 무조건 양도세 중과될까?
조정대상지역 외 주택, 먼저 파는 것이 유리하다(중과 가정 시)
2009~2012년에 산 주택(조정대상지역) ‘중과되지 않는다’로 해석 변경

03 다주택자 중과 시 ‘주택 수’에서 제외되는 주택
다주택자 중과, 주택 수에서 빼는 주택
다주택자의 주택 수 연습문제
며칠 빨리 팔았을 뿐인데, 양도세 중과 가벼워지네?
소형 신축주택 및 준공 후 미분양주택도 주택 수에서 제외된다
‘주택 수’ 계산에서 자주 혼동하는 것

04 조정대상지역이라도 괜찮은 중과배제주택
2주택 & 3주택 이상, 모두 적용되는 중과배제주택
2주택자만 해당되는 중과배제주택
‘주택 수에서 제외되는 주택’과 중과배제주택의 차이점

05 알아두어야 할 임대주택사업자 관련 법
단기임대주택 및 아파트 장기임대주택 폐지, 2025년 단기임대 부활
아파트