--------------------------------------------
〈준비마당〉서울시역세권재개발기본기
(ft.실패를줄이는안전공식)
--------------------------------------------
01서울시모든역세권은재개발이가능하다?
(ft.우리동네도혹시…)
최고의가치창조시스템-서울과수도권전철
역세권가치①태생부터최상인‘입지’
역세권가치②공간마법을부리는압도적인‘사업성’
역세권가치③정책지원을받는빠른‘사업속도’
02서울시역세권재개발,왜이렇게쉽고빨라졌나?
(ft.1.반값동의,2.사업기간축소,3.규제완화)
서울시정책변화와주민들의기대감
1.반값동의:구역지정의문턱낮추기
2.사업기간축소:패트스트랙제공
3.규제완화:땅의가치끌어올리기
용적률상향과역세권범위확장
‘우리도할수있다’는확신이큰동력!
〈Tip〉서울시가지원하는재개발정책수단3가지
(ft.신속통합기획,모아타운,역세권재개발)
03역세권재개발,어떻게규제의선을넘었나?
(ft.용도지역과용적률)
용도지역-땅을나누고적절한이름표붙이기
용도지구-용도지역에붙인특별한규칙(규제)
용도지역에따라달라지는용적률-역세권상향추세
규제의종류-법적상한(국가법령)vs.조례상한(지자체조례)
역세권재개발의매력-법령과조례상한선이뜷린다
04역세권어디에있는물건을사야아파트를받을까?(ft.역세권거리재기)
알쏭달쏭역세권?투자에주의할것!
역세권거리재기①역중심‘점’에서동심원그리기
역세권거리재기②개찰구‘입구’에서동심원그리기
역세권거리재기③‘역사모양’그대로그리기!동심원No!(서울시통용)
〈Tip〉예정역은역세권이아니다?‘확정‘이중요!
05역세권재개발사업4가지살펴보기
(ft.역세권장기전세,역세권활성화,역세권소규모재개발,도심복합사업)
1.재개발사업별특징-4명의건축가가집을짓는다고가정한다면?
2.역세권재개발사업땅의크기비교
①역세권장기전세
②역세권활성화
③역세권소규모재개발
④도심복합사업
3.역세권재개발사업이가능한역과의거리는?
4.역세권재개발사업의동의율비교
5.역세권재개발사업의속도비교
6.추천!-조합원니즈에따라달라지는역세권개발방식
〈Tip〉잠깐!유튜브전문가의신축빌라추천을경계하는이유
06꽁꽁숨어있는역세권재개발특급정보찾기
[손품1단계]정부공식사이트에서’운영기준‘찾기
[손품2단계]개별사업장의정보찾기
07재개발가능성핵심지표-‘노후도’손품팔기(ft.K-GeoP,서울도시공간포털,S-MAP)
눈으로직접‘노후도’를확인하는사이트3곳
①K-GeoP(kgeop.go.kr)-이미지정된재개발정보확인
②서울도시공간포털(urban.seoul.go.kr)-겹지정여부확인
③S-MAP(smap.seoul.go.kr)-드론영상처럼현재서울시의공간이용상황확인
노후도손품사이트활용시주의사항-발품필수!
08좋은물건고르는안목①총투자금액계산하기
재개발투자자라면‘현재가치’보다’미래가치‘가최우선!
‘미래가치’는어떻게판단할까?-‘총투자금액’계산훈련필요
09재개발투자,총투자금액을미리계산해보자
1.우선지역(구역)분석이먼저!
2.총투자금액과초기투자금비교분석
3.총부담금계산과프리미엄예상분석
〈Tip〉재개발투자전,필수질문3가지
10좋은물건고르는안목②초기투자금은적게!추가부담금은늦게!
평당단가가싸다고다좋을까?
소형물건일수록평당단가가비싼이유
결론!-용적률높고,조합원적고,권리확보되는소형물건이최고!
11좋은물건고르는안목③‘물딱지’거르기
조합원이새아파트를받는것은‘자격’인가,’대상’인가?
역사를알면재개발이보인다-환지=관리처분?
결국‘분양자격’보다‘분양대상’이중요한이유
재개발vs.재건축조합원기준의결정적차이
재개발물건구입전에확인할서류-등기부등본vs.건축물대장
물딱지를가르는관리처분계획기준일/관리산정기준일
〈Tip〉조합설립인가이후’다물건‘매수금지!
12300개넘는서울시역세권중재개발가능성을예측한다면?(ft.재개발이익관계피라미드)
재개발투자,로또가아닌과학이되려면?
재개발투자유형①시세차익투자
재개발투자유형②가치창출투자
재개발이익관계피라미드와돈의흐름
①최최상위층-토지등소유자/조합원
②최상위층-신탁사등
③상위층-정비사업전문관리업체
④중간층-신축업자,정보중개자(유튜버,중개업자)
재개발상위층동향을파악해야큰돈을번다!
(ft.서울시등정책당국,정비업체,신탁사,조합)
13왕초보를위한‘역세권재개발’투자체크리스트
사업별로법령이다르다는것을인지하자
‘역세권재개발’투자체크리스트5가지
①사업의주체와시작권한-누가사업을주도하는가?
②사업속도와자금확보-돈은어디서오는가?
③분양자격과권리확보-내집은안전한가?
④사업안정성과위험성-사업이멈출위험이있는가?
⑤개발이익과특혜-얼마나더받을수있는가?
-------------------------------------------
〈첫째마당〉‘역세권장기전세’실전투자사례
(ft.신대방역신대방동600번지일대)
-------------------------------------------
01‘역세권장기전세’로가면1,500억이남는다고?(ft.‘일반재개발’대비시뮬레이션)
수치로확와닿게비교하자면!-조합원부담금
‘일반재개발’조합원부담금-총500억원추가예상
‘역세권장기전세’조합원부담금-총1,000억원이득(환급예상)
‘일반재개발’vs.‘역세권장기전세’비교요약
02‘역세권재개발’은모두명품!하지만짝퉁도주의!
법적허점을노리는기회주의자들
‘추진위’와‘추준위’를구별할것!
짝퉁재개발을홍보하는유튜브채널을조심하자
가짜가판을친다는것=‘명품’이라는증거!
03‘역세권재개발’대상지,나도찾아볼까?
서울시기준에맞춰보물찾기시작!
대상지조건①1차역세권에서만또는2차역세권에서만각각점유할것
대상지조건②재개발가능한용도지역이어야할것
대상지조건③규모와노후도를충족할것
용적률상향이적용된대상지여부가중요
〈Tip〉역세권이어도’역세권재개발‘사업에서제외되는땅은?
04‘역세권장기전세’용적률을확끌어올리는마법의비밀(ft.1차역세권준주거지역)
1차역세권준주거지역-용적률최대700%까지가능
용적률보너스를받는비밀①공공기여
용적률보너스를받는비밀②착한건축
용적률보너스를받는비밀③그밖의조건
〈Tip〉준공업지역에서도용적률300%상향가능
05동작구의변신!‘신대방역역세권장기전세’프로젝트
초역세권이어서고밀도개발가능!
‘역세권시프트’에서‘역세권장기전세’로이어진현장
‘일반재개발’을버리고‘역세권장기전세’로갈아탄이유
오랜난항을딛고랜드마크공식선언
투자주의!-권리산정기준일이지나면현금청산!
06신대방역에서대림삼거리역까지!주변으로번져가는역세권재개발
우리집옆에신축아파트가들어선다면?
동작구행정력이돋보인역세권장기전세사업장
옆동네가재개발될때우리동네도살펴보아야하는이유
07서울역뒷골목낡은서부의반격!-청파동역세권장기전세사업
서울부동산의히든카드-서울역인근
‘청파역세권장기전세주택’사업-용상구청파동1가46번지일대
서울시와의달콤한거래-“높게지어라!대신…”
그래도투자자가조심해야할지뢰밭!
08마포역세권(도화동,공덕동)개발,지금무슨일이벌어지고있나?
마포역세권-명품으로가기위해삐뚤빼뚤재개발진행중!
마포역세권의뜨거운쟁점-노후도논란과구역경계싸움
〈Tip〉역세권인근‘정비계획안’이통과된지역은어디?
--------------------------------------------
〈둘째마당〉‘역세권활성화’실전투자사례
(ft.남영역&신대방역사례)
--------------------------------------------
01실입주자에게더매력적인‘역세권활성화’
‘역세권활성화’=우리동네살리기프로젝트!
아파트짓기는기본,도시재창조가최종목적
02‘역세권활성화’,짝퉁구역이많은이유
너무나매력적이어서짝퉁이많다!
빌라쪼개기로악용되는‘역세권활성화’
사례-조건미달지역의주민설명회현장
사업주체의전문성부족으로잘못그려온구역계
사적이익을위해허위기대감조성
03‘역세권활성화’대상지선정기준4가지
우선눈으로확인!지하철역주변이낡고저층위주라면?
기준1-입지조건-역에서걸으면몇분거리?
가쥰2-용도및규모조건-어떤땅?얼마나넓어야하나?
기준3-도로조건-접근성용이
기준4-제외조건-겹지정지역이나보존지역은제외!
〈Tip〉사업조건에안맞는가로구역의구제사례는?
04‘역세권활성화’용적률상향체계
도시를쑥쑥키우는마법3단계
1단계-내땅의위치와잠재력확인하기-용도지역상향
2단계-레벨업의대가지불하기-용적률과공공기여
3단계-추가보너스를얻으려면?-용적률완화인센티브
05‘역세권활성화’투기방지장치-기준일과행위제한
‘일반재개발’기준일은?권리산정기준일
‘역세권활성화’기준일은?대상지선정통보일
사과상자(사업대상자),사과(토지나건물),황금사과(입주권)의관계와기준일
재개발종류마다기준일이모호하다?
추가투기방지대책-행위제한
내물건의기준일은이렇게확인해라
권리변경을위한시점관리의중요성
〈Tip〉기준일전전격토지분할로8억원을번이야기
---------------------------------------------
〈셋째마당〉‘역세권소규모재개발’실전투자사례
(ft.숙대입구역청파동3가)
---------------------------------------------
01‘역세권소규모재개발’대상지-역세권or준공업지역
‘역세권소규모재개발’=‘소규모재개발’같은말!
‘역세권소규모재개발’대상지충족조건
〈Tip〉역세권350m사업대상지지정시절차
02‘역세권소규모재개발’의시작-주민동의서받기
주민동의율이확보될때까지철통보안필수!
주민동의서받기위한9단계과정(ft.
