신탁부동산 NPL : 투자 이론 완전 정복

오수근,박수호

저자:오수근
NPL랭킹업투자비법(2014년출간)
NPL투자혁명(2015년출간)외7권의투자관련책출간
NPL토큰증권상품개발
변호사,의사,법무사등전문가를대상으로NPL강의
서울중앙지법NPL소송1,000건이상소송대리
NPL방어대법원승소판결다수생성
대학에서법학을전공하고,금융회사에서NPL채권관리,경매및1,000건이상의NPL소송등의업무를30년이상수행했습니다.이를바탕으로《NPL랭킹업투자비법》등8권의책을출간하고,NPL실전직접투자자와자산1,000억원이상의NPL전업투자자들을배출했습니다.향후새로운트렌드로유행할NPL토큰증권및특수매각방식인스토킹호스비딩(StalkingHorseBidding)공매절차등늘새로운내용을추가해진화된강의를제공하고,실험적인고수익창출의NPL강의를진행해왔습니다.여러분이저의스승입니다.매일매일열심히공부하고노력하는여러분의인생도이제꽃필차례입니다.NPL투자의길을함께가는여러분감사합니다.그리고사랑합니다.

저자:박수호
(전)대우건설/현대중공업근무,(주)파워자산관리대표
(주)파워스토대표,(주)한국니치대부금융대표
(주)더데일리이코노미대표
연세대학교자산관리과정NPL강의
조선일보땅집고전문가과정NPL강의
파워아카데미NPL강의등다수
주식회사파워자산관리및주식회사파워스토의CEO로서NPL(Non-PerformingLoan)투자와NPL토큰증권분야에서활발히활동하고있는NPL전문가입니다.일반투자자들도쉽게접근할수있는안전한NPL투자환경을제공하는데많은노력을기울이고,연세대학교자산관리과정,조선일보땅집고전문가과정및파워아카데미등에서다양한NPL관련강의를진행하고있으며,이러한교육프로그램을통해NPL투자자들에게필요한지식과기술을전달하고있습니다.

들어가며…4
책의내용및구성에관해…6

PART01신탁부동산우선수익권부NPL의개요
1.신탁부동산NPL이란?…22
2.신탁(Trust)의정의…26
3.신탁제도의장점…29
4.신탁의효력…31
5.신탁의구조…33
가.신탁용어정의…34
나.부동산담보신탁과근저당권제도의비교…42
다.부동산신탁제도는신탁재산을강하게보호한다…43
라.신탁등기의의의…46
마.신탁부동산NPL및우선수익권의양도또는임의대위변제시우선수익
자변경등기신청등의실무절차…48
바.우선수익권양도에따른우선수익자변경등기실제사례…58
6.신탁부동산NPL투자의장단점(근저당권부NPL투자와의차이점)…69
가.신탁공매실행은최단30일이내에가능하다…69
나.NPL할인을많이받아야할인배당차익취득이가능하다…70

PART02NPL신탁과관련된NPL조각투자내지NPL토큰증권(NPL-STO,NPL-SecurityTokenOffering)투자
1.NPL조각투자개요(담보부NPL디지털수익증권,NPL-DAS)…72
가.NPL조각투자의정의…72
나.NPL조각증권과NPL토큰증권의차이점…73
다.근저당권자보다신탁의수익권자가강하게보호받는다…74
2.담보부NPL의조각투자금융플랫폼(예상)구조도…78
3.NPL조각투자자보호장치…79
가.NPL거래에블록체인기술결합시NPL이중양도등의피해예방가능…79
나.투자자보호강화목적NPL신탁등기…81
다.투자수익의기초자산에대한손실담보를위한보험가입…86
4.NPL조각투자의장점…92
가.NPL보유자의유리한점…92
나.개미NPL조각투자자의장점…93
5.담보부NPL-DAS발행자산유동화방법…95
가.담보부NPL-DAS발행절차…95
나.수탁사에NPL신탁으로근저당권이전등기…95
6.무담보(유치권부채권포함)NPL-DAS발행자산유동화방법…97
7.NPL-DAS투자전리스크분석방법…98
가.예상배당액산정으로NPL-DAS시세평가…98
나.NPL위탁자에대한리스크분석…98
8.NPL-DAS투자시장전망…100
9.NPL조각투자상품의종류(향후예상상품)…102
가.토큰증권(SecurityToken)투자개요…102
나.NPL토큰증권투자방식…103
10.자산조각투자관련금융위원회보도자료(발췌)…110

PART03신탁부동산NPL및우선수익권에대한대위변제또는채권양수도투자법
1.신탁부동산NPL및우선수익권에대한대위변제투자법…122
가.우선수익권은금전채권과독립한신탁계약상의별개의권리…123
나.법정대위변제시대위권에따라1순위우선수익권도당연이전…124
2.신탁부동산의우선수익권부NPL양수(매입)투자법…129
가.우선수익권부NPL양수(매입)절차…129
나.구체적인우선수익권부NPL양수절차…134

PART04우선수익권부NPL의질권설정절차
1.NPL질권대출시장동향(NPL매각기관에서질권대출도동시취급)…140
2.우선수익권에대한질권설정방법…142
3.우선수익권에대한질권설정의효력은우선수익권에만미친다…144
4.NPL과우선수익권에동시질권설정필요…146
5.우선수익권부NPL양수및질권설정시주의사항…147

PART05우선수익권부NPL매입가격산정기준
1.신탁원부발급을통해우선수익자인NPL금융기관검색…152
2.우선수익자의NPL을취득해야신탁부동산의공매신청(환가)이가능하다…153
가.신탁원부상공매신청할수있는자를3가지로분류해서제한한다…153
나.공매신청권이없는후순위수익자가공매절차를진행시킬수있는방법…156
3.우선수익권부NPL매입의향제출또는대위변제로NPL취득…162
4.우선수익권부NPL매입가격산정기준…163
가.NPL의예상공매배당정산액을기준으로NPL의취득가격산정…163
나.신탁부동산예상낙찰가에서건물분부가가치세10%차감한잔액이내NPL매입대금산정…164
다.부동산감정가에서기존발생비용과미지급재산관리보수및예상신탁보수차감…166
라.각종부담액차감해서NPL매입가격산정…167

PART06신탁부동산NPL투자(취득)전공매낙찰자가인수.부담하는리스크조사사항
1.기본적인조사사항…170
가.기본적이고중요한현장조사를철저히한다…170
나.공매낙찰자가인수·부담하는각종권리,하자등을조사후입찰금액에반영…170
다.건물부가가치세10%,매수인별도부담조건확인및입찰예정금액에서차감…171
라.당해세(재산세및종합부동산세)낙찰자부담조건조사및입찰예정금액에서차감…172
마.제세공과금(교통유발부담금등)및체납관리비등매수인의인수금액차감…176
2.공매낙찰자가인수·부담하는주요공매공고내용의점검…180
가.신탁부동산임차보증금인수조건공매공고점검…180
나.신탁등기전선순위근저당권의인수조건공매공고점검…186
다.신탁부동산유치권신고공매공고부담검토…186
라.신탁해지등에의한소유권이전등기청구권의가압류신청이공시되어있어도공매낙찰로소유권이전등기는유효…191
마.공매낙찰자가인수·부담하는기타공고내용구체적으로검토…194
3.신탁부동산임차인의공매낙찰자에대한대항력여부점검…204
가.임차인이신탁부동산의공매낙찰자에게임차권주장또는대항력을가지는경우…204
나.임차인이공매낙찰자에게대항력있는임차권을주장하지못하고,명도의무를부담하는경우…234
다.수탁자동의없는임대차계약이라도신탁재산귀속즉시대항력이회복되어1순위대환담보대출은후순위로밀려난다…241
4.수탁자의동의없이위탁자로부터신탁부동산을매수한매수인은공매낙찰자에게도대항불가…244
5.불법점유자의장기명도지연에대한손해위험의사전체크필요…250
가.장기명도지연이예상될경우저가입찰필요…250
나.수탁자의동의없는임차인을상대로한명도소송은수탁자및수익자모두에게이익…251
다.신탁등기시선순위로소액의근저당권설정및임의경매신청에의한인도명령집행으로명도지연방지가능…260
6.수분양자가신탁등기전에분양계약을체결했어도이후신탁대출은사해행위불성립…262
7.신탁원부를발급받아낙찰자의부담조건등점검…268
가.사설인터넷전자민원서비스를이용할경우…268
나.법원인터넷등기소에서신탁원부발급예약후방문수령할경우…269
8.NPL승계취득후우선수익권증서및신탁원부상우선수익권자변경등사후관리…272
9.신탁원부를구성하는부동산담보신탁계약서(안)…273
가.신탁원부에첨부되는부동산담보신탁계약서(안)의내용…274
나.우선수익권부NPL양수도계약서(안)…295

PART07우선수익권부NPL취득후공매낙찰가하락요인의제거조치
1.공매낙찰가하락요인인불법점유자들에대한명도조치를수탁자에게요청…304
가.수탁자의동의없는임차인등권원없는점유자에대해즉시명도소송요청…305
나.공매공고와동시에위탁자를상대로한명도소송요청…305
다.공매낙찰자는소유권이전후명도소송수계또는부동산명도판결로승계집행…305
2.우선수익권부NPL투자자는가장·과잉유치권자를상대로직접유치권부존재확인소송을제기해서부당한유치권제거…306

PART08신탁부동산NPL투자수익창출방법
1.NPL연체이자배당투자법…314
2.NPL할인차익배당투자법…315
가.NPL할인매입후하자를치유하거나,부동산의실수요자에게매각하는방식으로할인차익취득가능…315
나.신탁부동산의낙찰자가매매계약을체결하면서매수인의지위교체특약을할수있는가?…316
3.NPL채권자의유입후투자법…319
가.유입후일반매매로차익실현…319
나.유입후부동산조각투자유동화로차익실현…319
다.NPL채권자의유입후개발수익투자법…320
4.NPL및우선수익권양수인의신탁특약상우선매수권또는매수인지정권행사투자법…321
가.신탁부동산NPL및우선수익권양수인의매수인지정투자법…321
나.우선수익권투자자의우선매수권행사투자법…325
5.신탁부동산NPL할인양수인이신탁부동산할인매수및위탁자지위이전약정으로이중의할인차익을향유하는투자법…326

PART09우선수익권부NPL투자자가낙찰로유입취득시상계납부의방법
1.이론상유입취득시상계납부가능…328
2.배당정산이의제기시이의금액은별도로지급하고,나머지배당정산금으로상계가능…331
3.상계납부의유효성을인정한판결사례…332
가.1순위우선수익권을양수한자가공매낙찰로유입취득시상계납부를유효하다고판시한사례…332
나.상계납부사례…336

PART10신탁부동산NPL투자자의유입취득등을위한공매절차
1.일반적인신탁부동산의공매절차…338
2.한국자산관리공사(캠코)의온비드(OnBid)인터넷전자입찰방법…340
가.전자자산처분시스템인온비드의최고가입찰참가자준수규칙…341
나.입찰주의사항및입찰서최종제출동의…348
다.온비드인터넷전자입찰실행순서…350
3.기한이익상실등환가사유발생및NPL채권자인우선수익자의청구로공매절차시작…367
4.환가요청접수사실의통지…368
5.기한이익상실해소촉구및신탁부동산의처분…369
6.환가를위한공매등매각절차개시…372
7.신탁부동산의매매계약체결…375
8.공매대금배당정산…376
9.공매및신탁계약종료…377
10.특수매각방식인스토킹호스비딩(StalkingHorseBidding)공매는무엇인가?…379
가.수의계약및경쟁입찰의유리한점을혼합한매각방식…379
나.스토킹호스매각방식으로최고의낙찰가(150%)를얻은사례…381
다.스토킹호스매각신탁부동산공매입찰공고실제사례…381

신탁부동산NPL투자의기초부터심화까지,
한권으로정리한최초의시도!

이책은신탁부동산NPL투자이론의기초부터심화까지모든내용을체계적으로정리한최초의시도다.기존에NPL투자에관해이야기하는책은많았지만,이처럼신탁부동산NPL투자를자세히정리한책은없었다.또한현재까지는일반근저당권부NPL투자자를위한책이주를이루며,신탁부동산NPL투자자를위한책은찾아보기조차어려워투자자들의접근이쉽지않았다.이러한상황에서신탁부동산NPL투자자의니즈를깨달은오수근,박수호저자는여기저기흩어져있던신탁부동산NPL투자의지식을한데모아,신탁부동산NPL투자자의길잡이가될책을집필했다.
특히현재신탁부동산NPL시장은제2금융권등의부동산담보신탁대출의연체율이급증하고,부동산PF대출등이다수실행되며,NPL이함께증가하고있는상황이다.따라서지금이신탁부동산NPL투자의적기라고볼수있다.NPL투자에관심이있는누구든,이책을통해신탁부동산NPL투자의기초를배우고실력을쌓아가면어느새전업투자자못지않게성장한자신의모습을발견할수있을것이다.

소액으로도자유로운NPL투자가가능한
NPL조각투자의시대가온다!

이책은신탁부동산NPL투자전반에관해자세하게이야기하며,최초로새로운NPL투자개념인NPL조각투자(혹은NPL토큰증권투자)를소개하고있다.향후NPL투자시장에서유행할것으로예상되는NPL토큰증권투자(NPL-SecurityTokenOffering)의구조및방법과투자시주의사항등을이야기하며,앞으로는소액으로도간편하게NPL투자가가능함을설명한다.이는향후NPL투자회사에도쉽고편한자금조달원이될것이며,투자자에게또한NPL투자의접근성을높이는요소가될것이다.
총10장으로구성된이책은1장에서신탁부동산우선수익권부NPL의정의와투자의장단점등을설명한다.2장에는NPL신탁과관련된NPL조각투자에관해설명하며,앞으로의NPL조각투자시장의전망과향후출시될투자상품에관해설명한다.3장에서는신탁부동산NPL과우선수익권에대한대위변제와채권양수도투자법에관해이야기한다.4장에서는우선수익권부NPL의질권설정절차와주의사항을다룬다.5장에서는우선수익권부NPL매입가격산정기준을자세히설명하고,6장에서는신탁부동산NPL투자.취득전공매낙찰자가인수.부담하는리스크의조사사항을상세히알려준다.7장에서는우선수익권부NPL취득후공매낙찰가하락요인을어떻게제거해야하는지이야기한다.8장에서는신탁부동산NPL투자의다양한수익창출방법을정리하고,9장에서는우선수익권부NPL투자자가낙찰로유입취득시상계납부의방법을알려준다.마지막으로10장에서는신탁부동산NPL투자자의유입취득등을위한공매절차를설명하며,특수매각방식인스토킹호스비딩공매에관해서도이야기한다.
이처럼신탁부동산NPL투자의모든것을담은이책을길잡이삼아물적,법적하자를매수인이인수·부담하는리스크를해결하고,저가매수한다면많은수익을취할수있을것이다.신탁등기후차주의법률적리스크차단,신규임대차및후순위권리설정을배제할수있는장점을가진신탁부동산NPL로새로운투자처를모색해보자!