신탁부동산 NPL 실전투자 비법

오수근,박수호

저자:오수근
이력
NPL랭킹업투자비법(2014년출간)
NPL투자혁명(2015년출간)외8권의투자관련책출간
NPL토큰증권상품개발
변호사,의사,법무사등전문가를대상으로NPL강의
서울중앙지법NPL소송1,000건이상소송대리
파워아카데미원장
코로나발생으로약3년간NPL강의를하지못하고,그기간에박수호저자및서만석강사와함께구상권과대위권등NPL에관해200건이상의다양한공격및방어소송을직접실행하고경험했습니다.이를통해기존보다폭넓고심화된NPL지식과경험을축적하고,획기적인수익을획득한바도있습니다.30여년이흐르며NPL은저의평생직업이됐습니다.NPL수강생들이패소할수있는사건을대법원까지가서여러차례승소로이끌었으며,독자및수강생여러분의고차원적인질문덕분에저도많이발전하고성장할수있었습니다.여러분이저의스승이며,여러분덕분에여기까지올수있었습니다.저와함께푸르른봄날햇살아래꽃길을같이걸어요.진심으로감사드리고사랑합니다.

저자;박수호
이력
(전)대우건설/현대중공업근무,(주)파워자산관리대표
(주)파워스토대표,(주)한국니치대부금융대표
(주)더데일리이코노미대표
연세대학교자산관리과정NPL강의
조선일보땅집고전문가과정NPL강의
파워아카데미NPL강의등다수
주식회사파워자산관리및주식회사파워스토의CEO로서NPL(Non-PerformingLoan)투자와NPL토큰증권분야에서활발히활동하고있는NPL전문가입니다.일반투자자들도쉽게접근할수있는안전한NPL투자환경을제공하는데많은노력을기울이고,연세대학교자산관리과정,조선일보땅집고전문가과정및파워아카데미등에서다양한NPL관련강의를진행하고있으며,이러한교육프로그램을통해NPL투자자들에게필요한지식과기술을전달하고있습니다.

들어가며4
책의내용및구성에관해6

PART01신탁부동산을공매로취득하는다양한방법
1.우선수익권부NPL할인매입(또는할인없이매입)후상계에의한대금납부로유입취득하는방법24
2.우선수익권부NPL대위변제후상계에의한대금납부로유입취득하는방법26
3.공매로낙찰받거나수회유찰후수의계약으로취득하는방법27
가.신탁부동산공매매매계약서(안)28
-매수인의명의변경불가특약없는경우
나.신탁부동산공매매매계약서(안)34
-매수인의명의변경및권리의무승계불가특약이있는경우
다.부당특약부존재상호확인서42

PART02신탁부동산을공매이외의절차로다채롭게취득하는방법
1.신탁부동산의처분특약에따른우선수익자측의수의계약에의한우선매수방법등44
가.우선수익자가자신명의로우선매수하는방법46
나.우선수익자가지정한매수인에게매각하는방법49
다.우선수익자가지정하는방법으로임의매각방법50
2.신탁대출완제또는대위변제및신탁계약해지조건부매수방법51
3.채무인수및위탁자지위이전매수방법52
(신탁부동산할인매수방법,사기매매방지방법)
가.업무처리절차52
나.신탁부동산할인매수방법및사기매매방지방법으로활용가능53
4.담보채무인수조건부매수방법55
(채무인수·위탁자지위이전·신탁계약해지방법)

PART03공매대금납부시자기자금부담최소화방법
1.신탁등기전설정된근저당권인수조건낙찰60
2.수탁자와계약한임차보증금이큰임차권인수조건낙찰61
3.공매낙찰후부동산담보신탁대출로소액임차보증금차감없이최대한도로낙찰잔금대출을받는방법62
4.공매낙찰에따른매매계약후임차인을구해서임차보증금으로매매잔금을납부하는방법63
5.MCI로소액임차보증금차감없이최대한도로대출받아낙찰대금납부64
가.MCI란?64
나.보험금지급후구상권행사판례65

PART04신탁부동산NPL관련배당정산절차
1.신탁부동산공매대금의배당정산개요68
2.신탁부동산NPL관련배당정산순위71
3.신탁부동산NPL관련배당정산순위에대한구체적인설명73
가.제1순위배당정산:신탁채권(신탁비용및보수)의수익채권에대한선순위배당정산73
나.제2순위,제3순위,제4순위배당정산:수탁자가승계하거나수탁자와체결한임대차의임차인또는신탁등기전설정된근저당권자등에게1순위다음순위로배당82
다.제5순위배당정산:이후남은배당재단에서제5순위로우선수익자(NPL채권자)에게배당85
라.제6순위배당정산:우선수익자보다후순위의수익자에게배당87
마.제7순위배당정산:최종잉여배당정산금은위탁자에게배당88
4.배당정산이의제기절차및사례89
가.공매낙찰대금의배당정산이의제기절차89
나.배당정산이의제기판례(공탁금출급청구권확인청구의소)90
5.신탁종료에의한수탁자의최종계산및정산책임면제(신탁법제103조)93

PART05신탁부동산의위탁자,수탁자및수익자등의세금납부의무
1.위탁자의소득세,재산세및종합부동산세등의납부의무96
가.위탁자인개인의소득세납부의무96
나.위탁자인법인의법인세납부의무97
다.위탁자의부가가치세납부의무97
라.위탁자의재산세납부의무98
마.위탁자의종합부동산세납부의무99
바.위탁자의지위를이전받은신위탁자의취득세납부의무100
2.수탁자의법인세,부가가치세등의납부의무104
가.수탁자의법인세납부의무104
나.수탁자의부가가치세납부의무(보충적2차물적납세의무포함)105
다.수탁자의재산세납부의무(보충적2차물적납세의무)106
라.수탁자의종합부동산세납부의무(보충적2차물적납세의무)107
마.수탁자의취득세납부의무면제108
3.수익자의실질과세원칙에따른증여세,상속세등의납부의무109
가.개인수익자의소득세납부의무109
나.법인수익자의법인세납부의무109
다.수익자의증여세납부의무110
라.수유자의상속세납부의무111
마.수익자의부가가치세납부의무(보충적제2차납세의무)111

PART06비동의임차인등에대한부동산점유이전금지가처분신청
1.공매낙찰자의불법점유자를상대로한점유이전금지가처분신청114
2.가처분결정집행절차118
가.가처분결정고지후2주이내에가처분집행신청118
나.집행관의가처분집행121
다.집행관의가처분집행공시121
라.가처분집행공시손괴시공무상비밀표시무효죄로형사처벌124
마.가처분집행조서작성127

PART07부동산인도청구의소제기절차
1.가처분의본집행을위한본안의인도청구의소제기134
2.부동산인도청구권의집행신청136
가.신청장소등136
나.서면신청136
다.첨부서류와비용의예납139
라.송달과송달방법등143
마.집행기관(집행관)143
3.부동산인도청구권의집행방법144
가.집행관에의한직접강제의방법144
나.채무자집행저항에대한집행방법의원칙145
다.채무자집행저항에대한집행방법의예외145
라.인도의최고및인도유예기간설정146
마.채권자나그대리인의인도수령을위한출석의무146
바.채권자나그대리인의출석의무예외147
4.가족·동거인등에대한집행148
가.채무자의가족·동거인등에대한퇴거집행148
나.독립된권원에의한점유자에대한집행의효력149
다.채무자의손님또는하숙인에대한집행의효력149
라.채무자가법인인경우의집행효력149
5.건물의일부에대한집행151
6.공동점유자에대한집행153
7.공매낙찰자의무단점유자에대한건물인도청구및부당이득반환청구소장서식및사례154
가.인도청구등소장서식154
나.건물인도청구소제기실제사례159

PART08신탁부동산NPL및우선수익권의실전투자시분쟁사례
1.신탁부동산NPL의임의대위변제자가우선수익권의사전양도승낙을얻지못한경우배당정산을받을수있는지여부172
2.신탁부동산NPL대위변제시부가가치세가대위변제자에게우선배당정산대상이되는지여부178
3.신탁부동산NPL임의대위변제시구상권의범위내로대위권행사가제한되어배당정산이되는지여부181
4.위탁자가다른채무자를위해서담보제공한신탁부동산의NPL을법정대위변제할수있는지여부186
5.신탁부동산NPL의일부대위변제자는우선변제특약을해야안전하게배당정산을받을수있는지여부188
6.신탁부동산NPL및우선수익권을대위변제한자등이지정한매수인에게수탁자가소유권이전의무가있는지여부192
7.신탁부동산NPL의양수인이무자격자인경우NPL채권양수계약의사법상효력까지무효인지여부196
8.신탁부동산NPL의우선수익권의일부양수인도수탁자의사전동의를얻어야우선수익금을청구할수있는지여부203
9.신탁부동산NPL및우선수익권양도시수탁자의사후동의가유효한지여부208
10.신탁부동산NPL및우선수익권매입시수탁자가질권설정동의를거부하는경우211

PART09신탁부동산공매낙찰사례
1.신탁부동산공매및법원경매가동시진행된사례222
가.공매낙찰후사후처리사항224
2.재산세,종합부동산세의인수조건이있는공매낙찰사례225
가.공매낙찰및매매를원인으로소유권이전등기226
나.구상권행사등사후관리사항226
3.수탁자의동의로불완전대항력있는임차인이있는낙찰사례227
가.공매낙찰후사후처리사항228
나.공매낙찰및소유권이전등기(기존임차인이4건일괄낙찰받음)229
4.수의계약매수후재매각으로약1억원의차익실현사례230
5.수의계약매수후재매각으로약2억원의차익실현사례231

PART10신탁부동산의이슈들
1.신탁부동산의매매나전세사기의제도적개선책234
가.신탁부동산의위탁자는매매나임대차계약을체결할권리가없고,관리및처분권한은소유자인수탁자에게있음234
나.피해사례235
다.매매나전세사기의제도적개선책236
라.수탁자미동의임차인의공제(보험)금청구등손해회복방법237
마.무권리자인위탁자를임대인으로중개한공인중개사에게손해배상책임인정판례247
바.신탁부동산의매매대금이나전세보증금은우선수익자인금융기관계좌로입금해야안전하다255
사.신탁부동산으로매매나전세사기를친위탁자에대한채권보전방법259
2.신탁부동산NPL투자자,신탁보수감액청구권행사이유261
가.수탁자의신탁보수산정261
나.과다한보수발생시상호협의를통해보수조정및보전액할인이필요262
다.신탁채권은수익채권에우선함263
라.관련규정264
마.신탁보수감액신청법원인용결정사례265
3.신탁부동산NPL로유입취득시월세연체임차인의특별명도방법268
가.공매낙찰자가공매낙찰전월세연체채권을수탁자로부터양수해임대차계약해지통보및명도청구269
나.공매낙찰자가공매낙찰전월세연체사실(연체이력)을이유로계약갱신거절함에따라계약종료및명도청구270
다.공매낙찰자가공매낙찰후시작된월세연체를이유로임대차계약해지통보및명도청구272
4.신탁부동산NPL의함정,숨은대항력있는증액보증금의인수여부274
가.대항력있는임차권개요274
나.대항력있는증액보증금낙찰자인수기준(판례)278
다.대항력있는증액보증금인수낙찰사례분석280
5.수탁자가정산내역을작성해서통지한것만으로는신탁사무에관한최종계산이아님285
6.신탁부동산우선수익권의소멸시효기산점286
가.수익채권의소멸시효286
나.적용법률및판례287
7.수탁자의신탁사무,계산장부및그밖의서류에대한이해관계인등의열람？복사청구의범위291
가.위탁자및수익자가열람·복사할수있는신탁관련장부및서류291
나.이해관계인이열람·복사할수있는신탁관련장부및서류292
다.근거법령294
라.관련판례295
8.직접공매신청권이없는2순위우선수익자의공매진행방법299
가.위탁자의임차보증금미반환에따른공매신청권의직권발동촉구로공매진행299
나.미동의불법임대차의신탁계약위반에따른공매신청권의직권발동촉구로공매진행300
다.위탁자의월세금청구권등의가압류조치로1순위우선수익권부대출이자의연체초래로공매진행300

PART11주요신탁제도의활용방법
1.부동산담보신탁으로대출을받아투자에활용304
2.대물변제신탁은시행사및시공사모두에게이익이된다305
3.담보권신탁제도로GPL유동화를쉽게해서자금을활용가능307
가.담보권신탁의정의307
나.담보신탁과의구별308
다.담보권신탁근거법률309
라.담보권신탁등기제도로GPL을신속하고안전하게유동화가능309
마.담보권신탁등기신청방법311
4.부동산임대관리신탁제도로전세사기및역전세방지가능312