건물 투자 비밀 노트 : 스마트한 건물 투자 지침서 (개정판)

건물 투자 비밀 노트 : 스마트한 건물 투자 지침서 (개정판)

$19.80
Description
부의 창출은 건물을 통해 극대화된다!
건물 투자 성공의 지름길을 안내하는 내비게이션
명실공히 대한민국 대표 재테크 수단은 부동산 투자다. 부동산 시장이 부침도 심하고, 예측하기 어려운 것은 사실이지만, ‘벼락거지’을 면하려면 부동산 투자는 필수로 여겨진다. 이는 재테크를 잘한다는 연예인들도 마찬가지인지 종종 몇십억 원에 건물을 사서, 몇십억 원에 팔고 시세차익 몇억 원을 남겼다는 기사를 접하게 된다. 그런 기사는 보면, 상대적인 박탈감을 느낀다는 댓글이 보인다. 그래서 자조적으로 ‘조물주 위에 건물주’라는 말을 한다.
이 책은 ‘왜 부자들은 건물을 살까?’라는 질문에서 출발한다. 건물을 사는 사람은 그 건물로 부를 축적하고, 또다시 건물을 산다. 그 사람에게 건물은 부의 창출을 극대화하는 투자 아이템인 것이다. 하지만 대부분의 사람은 건물 투자를 어려워한다. 건물 투자 전문가인 저자 박준연 대표는 건물 투자는 복잡한 세금 문제, 법률 문제, 각종 건축적 문제가 얽혀 있어 아파트에 투자하는 것과는 크게 다르다고 말한다. 그러나 건물 투자가 부의 창출을 극대화하는 것은 사실이므로, 제대로 된 건물 투자 정보와 지식 여부가 ‘빈익빈 부익부’를 초래한다는 결론을 내렸다고 한다. 그것은 이 책을 쓰게 된 이유이기도 하다. 이 책은 더 많은 사람이 건물 투자로 부를 창출하고, ‘묻지 마’ 투자로 손실을 보는 사람들이 없기를 바라는 마음으로 쓴 ‘스마트한 건물 투자 지침서’다. 또한, 건물 투자를 하고 싶어도 방법을 몰라 망설이는 모든 예비 건물주의 필독서다.

저자

박준연

저자:박준연
정인부동산그룹(주)대표이사.박준연대표는부동산업계에서는드물게투자,개발,시행,중개까지아우르는부동산토털컨설턴트로,학부에서건축공학과경영학을,대학원에서건축공학과부동산학을전공하고건축관련자격증뿐아니라부동산공인중개사자격증을보유함으로써이론과실전을겸비한전문가중의전문가다.건물매입부터개발,임대,매각까지원스톱컨설팅이가능한정인부동산그룹(주)을설립,이를토대로업계에서‘부동산토털서비스’분야를개척한주인공이기도하다.
그동안축적한노하우와부동산DB를통해특화된빌딩플랫폼모델을개발하고,진화된부동산서비스를제공하는데매진하고있다.현재유튜브〈빌딩의신〉에서상업용부동산에대한모든것을알려주는‘일타강사’로도활약중이다.저서로는《건물투자비밀노트》,《퍼펙트입지》,《부동산투자대격변》이있다.
홈페이지:www.정인부동산.com
유튜브:〈빌딩의신〉

목차


프롤로그‘왜부자들은건물을살까?’5

Part1왜건물일까?
01지금부동산투자의핵심은절세20
02대출규제라는강을손쉽게건너는방법33
[CaseStudy1]월세1,500만원내던피부과원장,100억원대건물주되다!38
03레버리지를두려워할필요없다40
04건물투자,지금이적기다45

Part2건물에투자하기전알아야할것
01달라진투자환경52
02아파트처럼건물투자를하면안된다60
03투자에성공하려면정부정책을알아야한다68

Part3대한민국건물주를만나다
01왜강남사람들만건물을살까?82
02공부하는건물주87
03흙수저부터재벌까지,다양한투자자유형92
[CaseStudy2]맨몸으로상경한흙수저부부의눈물겨운분투기93
[CaseStudy3]100억원건물주를꿈꿨지만,2년간헛물켜다실패96
[CaseStudy4]시세80억원건물매입후120억원건물주로승승장구97
[CaseStudy5]네명이의기투합했지만,1년째회의중101
04영원한대물림을위한건물부자의진화단계103

Part4실전편1:건물투자,어떻게시작해야할까?
01구체적인투자계획을세우자110
02연령별로투자성향도달라진다115
[CaseStudy6]8억원으로70억원건물매입한‘하이리스크하이리턴투자’118
03직업이다르면투자방식도다르다121
04용도와목적에맞는건물은따로있다126
05예산에따른건물투자법130
06언제갈아탈것인가?134

Part5실전편2:어떤건물에투자해야할까?
01입지가좌우한다140
02비슷한조건,어떤건물이더비쌀까?145
03도로와교통을살펴라149
04호재의진짜의미를파악하라154
[CaseStudy7]GTX호재만믿고투자했다가마이너스수익으로실패!158
[CaseStudy8]정확한개발정보확인후족집게투자로성공!159
05유동인구와상권을분석하라162
06규제지역에해당되지않는건물은없다177
[CaseStudy9]미관지구에걸린재개발상가가알짜투자처로변신!181

Part6스페셜리포트:미래가치분석!서울유망지역베스트5
01강북최대중심지로떠오른용산186
02배산임수의명당,한남뉴타운190
03한강변초고층랜드마크,성수전략정비구역194
04교통호재로각광받는천호&성내재정비촉진지구198
05안정적투자수익기대되는구의&자양재정비촉진지구203

Part7투자수익률과가치모두올리기
01리모델링가능한건물을찾아라208
[CaseStudy10]리모델링으로147억원건물가치를240억원으로레벨업하다!211
[CaseStudy11]신축vs리모델링중어느쪽이유리할까?214
02임대구성만으로부가가치를높일수있다216
[CaseStudy12]전문MD구성으로70억원건물가격을110억원으로높이다!219
03돈벌어주는효자,주차장&옥외광고222
[CaseStudy13]배우K의강남주차건물투자성공기225
04건축법을알면돈이보인다228
05호텔식서비스로가치를높여라231
06건물관리의모든것235

Part8건물투자성공의지름길
01매입하는순간매도계획을세워라242
02건물투자에성공하려면좋은파트너를만나야한다247

에필로그20년후부동산중개업생존전략255

출판사 서평

‘왜부자들은건물을살까?’
유튜버‘빌딩의신’의상업용부동산투자전략

이책은유튜버‘빌딩의신’으로유명한정인부동산그룹(주)박준연대표가2022년에처음출간한것의개정판이다.저자는전세로구한신혼집이경매로넘어가어려움끝에낙찰받은경험과첫건물투자가비정상적인중개관행으로좌절된것을계기로부동산시장에몸담게되었다.정직하게전문적인부동산비즈니스의본보기를보여주겠다는일념으로공인중개사자격증을취득하고정인부동산그룹을설립했다.그중에서도상업용건물을중심으로한‘빌딩샵’이라는자체플랫폼도개발해운용중이다.건물투자에관한지식과상식을알고,건물로부의창출을극대화하는기회를잡기를바라며,이책을썼다.

모두8개의Part로구성되어있는이책은Part1에서는왜건물투자를해야하며,지금이적기인지를알려준다.Part2에서는건물에투자하기전에알아야할사전정보를쉽게설명해준다.Part3에서는대한민국의건물주에관한분석을내용으로담았다.다양한투자자유형과사례를소개함으로써건물주에대한이해를돕는다.Part4,5는실전편으로실전편1에서는어떻게시작해야할지건물투자의실제를알려준다.실전편2는어떤건물에투자해야할지를설명하며,입지,건물조건,도로와교통,유동인구와상권,규제등을알아본다.Part6은‘서울유망지역베스트5’를스페셜리포트로소개한다.용산,한남뉴타운,성수전략정비구역,천호&성내재정비촉진지구,구의&자양재정비촉진지구등5곳을처음소개한2022년의내용을다시분석해수록했다.Part7은건물의투자수익률과가치를올리는방법을알려준다.특별히사례를다양하게소개해이해를도왔고,건물관리의모든것도알려준다.마지막으로Part8에서는‘건물투자성공의지름길’이라는제목으로,건물투자조언을전한다.건물투자지침서인이책으로건물투자라는부의추월차선으로들어서자.

책속에서

외국에서는상업용건물을‘부동산업계의꽃’이라고합니다.부동산투자와관련한모든노하우의집결지이자아무나쉽게뛰어들수없는시장이기에투자에성공했을때맛보는열매는엄청나게크고매력적입니다.부동산투자자의마지막종착지가빌딩인것은힘들고어려운만큼투자수익률이높기때문입니다.하지만그열매를맛보기가쉽지않다는것이문제입니다.험난한일이곳곳에도사리고있지요.그럴때이책이조금이나마도움이되길바랍니다.
-pp.10~11

회사를운영하는수준의관리가필요하지만,많은투자자가법인으로건물을구매하고있다.그만큼누릴수있는장점이많기때문이다.우선비용처리부분이다.건물에들어가는각종관리비용,수리비용,영업비용등을회계처리할수있다.무엇보다재산세등을비롯한보유세등의부동산관련세금이비용처리되는데,이는곧절세를의미한다.건물매매후투자손익을내보면절세가수익에서많은부분을차지한다는사실을알게될것이다.
-p.30

우리나라에서아파트는표준화된정보를바탕으로투자가가능하다.인터넷정보사이트에아파트이름만넣으면관련내용이일목요연하게표시되고,이런다양한정보를바탕으로시장과가격을예측할수있다.같은층,같은평수의아파트라면가격에큰차이가나지않으며,경우에따라아파트를둘러보지않고도구입할수있다.
하지만건물을구입할때는이런방법이통하지않는다.바로옆에붙어있는건물임에도컨디션에따라가치가들쑥날쑥하다.건물을매입하면서아파트투자처럼묻지도따지지도않고무조건사는경우는거의없다.디테일한부분까지꼼꼼히점검해야제대로된가격을산정할수있기에밤잠설쳐가며건물의조건을따져보는것이건물투자의핵심이다.
-p.61

소액투자자집단은신속하게투자결정을할수있는방법을찾는것이중요하다.결정권을한사람에게몰아주는것도방법이며,처음부터확실하게계획을세우는것도중요하다.예산,목표,방향등계획이구체적일수록투자하기가쉬워진다.소액투자자집단이가장경계해야할것은막연함이다.‘돈되는물건이면상관없다’또는‘투자할만한지역이면된다’는식으로두루뭉술하게접근해서는건물투자에성공할수없다.
-p.101

재개발구역의상가투자가더매력적인이유는최근도시정비법이바뀌어상가소유주도아파트분양권이나입주권을받을수있기때문이다.지분율에따라다르지만,아파트입주권확보가훨씬쉬워져상가투자는강남요지의재개발아파트분양권을확보할수있는좋은기회다.물론재개발상가라고해서무조건투자수익률이높은것은아니기에재개발사업성과대지지분율등을꼼꼼히따진후투자에임하는것이좋다.
-p.182

성수전략정비구역이아파트등주거시설위주로개발되고있기에일반상업시설이나건물투자에관심이있다면,전략정비구역뒤편의배후지역을눈여겨볼필요가있다.성수역과뚝섬역사이에있으며,서울에서도얼마남지않은준공업지역이다.현재이곳에는노후한공장이아직도많이남아있으며,정부가다양한정책과혜택을실시해개발을적극적으로유도하고있다.규제가한번풀릴때마다가격이뛰고있다.실제로이곳에오피스텔이나상업건물을신축하면개발이익의상당부분을원소유주가가져갈수있어투자매력도가높다.
-p.196

주차빌딩은일반건물에비해장점이다양하다.우선건축비가싸다.일반건물공사비가평당600만~700만원인반면,단순철골구조물의주차빌딩은200만~250만원이다.사람들이생활하는공간이아니기에건물을관리하기도쉽다.건물이꼭대로변에자리할필요도없다.뒷골목의한적한곳에있어도수요가많다.주차장으로운영할때는높은임대수익을거둘수있고,일반건물로신축하면높은매매차익까지기대할수있다.
-p.223

건물에투자할때자기자본금100%로거래하는경우는거의없다.레버리지는수익을극대화하는가장좋은수단이기에건물투자자의99%가레버리지를이용한다.하지만레버리지를사용할때는위험상황발생시이를방어할수있는지반드시체크해야한다.
경기하락으로공실이발생하면임대수익을올리기어렵고,임대수익이줄어들면은행이자를감당할수없다.살던집을팔거나건물이경매로넘어가는경우가부지기수로발생하는만큼특히조심해야한다.이런상황을방지하려면임대수익의60~70%수준으로레버리지를쓰는것이바람직하다.
-p.245

투자자가자신의성향과잘맞는컨설턴트를찾아내는것이관건이듯,컨설턴트역시궁합이맞는고객과일하는것을선호한다.일잘하는컨설턴트일수록매매건수에연연하기보다고객과의관계설정에높은비중을둔다.궁합이잘맞는컨설턴트를만나는것이야말로건물투자성공의지름길이다.
-p.252