상가 중개, 하나도 몰랐던 내가 월 1천 찍는 진짜 방법

김명식

저자:김명식
現서울시공인중개사(법정)연수교육교수
現박문각상가중개실무일타교수
現세종박문각부동산아카데미학원원장
現경희대학교경영대학원부동산학석사과정중
現클래스101,인클등상가투자강의판매중

저서
박문각,《부동산전문가과정1》공저

“상가중개는누구나한다.하지만시장을바꾼사람은단한명뿐이다.”
김명식.그의이름은더이상개인이아니다.
실무를설계하고,시스템을창조하고,시장을움직이는상가중개의언어그자체다.
1995년,아무도알려주지않던상가의세계에뛰어든그는20년넘게단한번도방향을바꾸지않았다.
다수의계약,수십개상권데이터베이스화,수백명의성공한중개사.이모든것은한사람의손끝에서시작했다.
‘상가168시스템’의창시자이자‘공인중개사실전교육’의표준을만든실무의결정판.
그가가르친사람들은결과로말하고,그의전략은시간을이긴다.
강의실,현장,유튜브,책…그어떤채널로만나더라도,단10분이면알게된다.
“이사람은진짜다.”
그는지금,그누구도쓰지못했던실전상가중개의모든기술과감각을단하나의책으로풀어낸다.
“그는가르치지않는다.보여준다.그리고이기게만든다.”

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Prologue“공인중개사자격증은있었지만,실력은없었다”4

CHAPTER01나는상가중개를몰랐다
초보공인중개사가반드시부딪히게되는8가지의문
1.상가중개는주택중개와어떻게다른가요?16
2.상가중개는돈이많이되나요?수익구조가궁금해요19
3.‘권리금’이그렇게어렵나요?23
4.공실상가를확보하려면어떻게해야하나요?27
5.상가매물은어디서구하나요?31
6.상가를중개할때가장먼저공부해야할것은뭔가요?35
7.상가임차인과임대인의관점은어떻게다른가요?38
8.상가중개는언제부터‘전문성’이붙기시작하나요?42

CHAPTER02실전임대차중개의기술
전화상담부터권리금설명,계약협상까지？진짜‘중개’를배우는단계
9.임대차계약을시작할때,제일먼저확인해야할것은뭔가요?46
10.권리금은계약서에어떻게명시해야안전할까요?50
11.임대인은왜‘업종제한’을걸려고할까요?54
12.계약전에반드시챙겨야할인허가체크리스트는뭔가요?58
13.시설비와권리금은어떻게구분해야하나요?62
14.임차인에게꼭설명해야할리스크는어떤것들이있나요?66
15.특약사항은어떤형식으로써야효력이있나요?70
16.계약서작성전에‘이3가지’만은반드시확인해야합니다74

CHAPTER03매매중개의포인트1
수익형상가부터꼬마빌딩까지？매매중개는‘분석력’과‘설득력’의싸움이다
17.수익률계산은어떻게하나요?78
18.매도인이부가가치세포함매매를원하면주의할점은?82
19.상가의‘실사용면적’과‘등기면적’이다른경우주의점은?86
20.임차인이있는상가vs공실상가,어떤게더좋은가요?90
21.투자자와실사용자의매수기준은어떻게다른가요?94
22.매매가를산정할때가장중요한기준은무엇인가요?98
23.건물전체매매시가장먼저확인할서류는?102
24.꼬마빌딩투자에서가장많이생기는문제는?106

CHAPTER04권리금의모든것
모든상가공인중개사는결국‘권리금’앞에서실력을평가받는다
25.권리금이란정확히무엇인가요?112
26.시설권리금과영업권리금은어떻게구분하나요?115
27.권리금이오가는방식에는어떤것들이있나요?119
28.권리금은반드시계약서에써야하나요?124
29.권리금이비싸서계약을포기하려할때어떻게조율하나요?128

CHAPTER05매매중개의포인트2
업종에따라중개방식도달라진다？공간이아니라'사업'을이해하라
30.일반음식점중개시가장먼저체크할사항은?134
31.카페와베이커리매장은무엇이가장중요한가요?138
32.무인아이스크림/편의점매장은어떻게분석해야하나요?142
33.미용실이나네일샵중개할때놓치기쉬운포인트는?146
34.병원이나약국은어떤상가에들어갈수있나요?150
35.학원·유치원은일반상가랑똑같이중개하면안되나요?154
36.술집·호프집·포장마차는어떤규제가있는지요?158
37.창업자와경험자의중개접근법은달라야하나요?162
38.편의점은입지보다‘주변거리제한’이더중요한가요?166
39.업종제한이있는상가에미등록업종을넣으면어떻게되나요?170
40.업종별체크리스트를가지고상담해야할까요?174
41.포장·배달전문점과홀운영매장의차이점은?177

CHAPTER06상권분석의핵심
눈에보이는유동인구보다,보이지않는‘매출흐름’을봐야한다
42.상권이란정확히무엇인가요?182
43.A급,B급,C급상권은어떻게구분하나요?185
44.유동인구만많으면좋은상권인가요?189
45.주말형상권과평일형상권,어떻게판단하나요?193
46.상권이살아있다는것을어떻게증명할수있나요?197
47.상권이몰락하는조짐은어떤게있나요?201
48.프랜차이즈본사가선호하는상권은어떤조건인가요?205
49.경쟁브랜드가몰린지역은피해야하나요?209

CHAPTER07계약서작성실무
실전에서통하는계약서는단순서식이아니라,리스크를설계하는기술이다
50.상가임대차계약서와주택계약서는무엇이다른가요?214
51.특약사항은어떤문장으로써야하나요?218
52.보증금반환시점은어떻게정리해야안전한가요?222
53.중도금없이계약을진행해도되나요?226
54.권리금양도계약서와임대차계약서,순서는어떻게해야하나요?230
55.계약서작성이끝난후,반드시확인해야하는마지막항목은?234

CHAPTER08중개보수제대로받기
중개보수는협상의대상이아니라,신뢰의대가다
56.중개보수협상을최소화하려면무엇을준비해야하나요?238
57.중개보수를나중에주겠다는고객,어떻게확실히받아내나요?242
58.경쟁공인중개사와중개보수차이로고객이이탈할경우대처법은?245
59.고객에게중개보수를먼저언급해야하나요,계약후해야하나요?248
60.중개보수를받지못했을때소송까지갈수있나요?251

CHAPTER09중개업운영전략
상가중개는‘영업’이아니라,‘브랜딩과리더십’의싸움이다
61.상가전문공인중개사로브랜딩하는방법은?256
62.동네에서“상가하면저사람”하는인식을어떻게만들까?259
63.건물주와지속적으로관계맺는방법은?263
64.고객상담일지를쓰는게정말도움이되나요?266
65.소개와재방문을유도하는핵심은무엇인가요?269
66.경쟁공인중개사가많은곳에서나만의무기는무엇이어야할까?272
67.월간영업계획서와KPI작성은어떻게하나요?275

CHAPTER10나의중개인생,이렇게바뀌었다
실패도자산이되고,감정도무기가된다.중개는내인생의전환점이었다
68.상가중개를처음시작했을때가장두려웠던순간은?280
69.상가중개를하며인생이달라졌다고느낀순간은?283
70.지금의나를만든결정적인선택은무엇인가요?286

Epilogue“계약보다중요한것은,나를믿게한말한마디였다”290

인생을설계하는상가중개노하우!

이책은상가중개입문자부터실전전문가까지모두를위한안내서로서총10개의챕터를통해상가중개의전과정을체계적으로설명한다.
첫번째챕터에서는상가중개의기본개념을다루며,두번째챕터에서는임대차계약의실무기술과권리금협상방법을제공한다.세번째챕터는수익형상가와꼬마빌딩매매중개의핵심을설명하고,네번째챕터에서는권리금의정의와계약서작성시주의사항을정리해준다.다섯번째챕터는일반음식점,카페,미용실등업종에맞춘중개전략을제시해주며,여섯번째챕터는상권분석을통한성공적인중개전략을설명한다.일곱번째챕터는리스크를줄이는계약서작성법을제시하고,여덟번째챕터에서는중개보수협상및관리방법을다룬다.아홉번째챕터는상가전문공인중개사로성공하기위한브랜딩과리더십전략을소개하며,마지막으로열번째챕터는저자의중개인생이야기를바탕으로,두려움을극복하며성장해온과정을진솔하게전한다.
이책은단순한이론서가아닌,지은이의진솔한경험과지혜가담긴책으로서주택중개에서상가중개로전환을꿈꾸는공인중개사,이제막상가중개시장에발을들인초보자,그리고더나은성과를원하는경력자에게큰도움이될것이다.

책속에서

이책은단순한상가중개실무서가아니다.실전에서상처받고,실패하고,버텨온한사람의‘살아있는경험집’이다.계약서한줄의무게가얼마나무거운지,권리금조율하나가얼마나민감한지,실제로겪어보지않으면절대이해할수없다.
이책에담은70가지질문과답변은내가상담실에서,골목에서,카페테이블에서,실제로고객과주고받았던이야기그대로다.
p.6

주택은사람이살아가는공간이다.좋은채광,조용한환경,편리한교통이선택의기준이된다.반면상가는돈이오가는공간,정확히말하면‘돈이오갈가능성’을판단해야하는공간이다.상가를찾는사람은이사하려는것이아니라,장사를시작하려는사람이다.
그사람은집이아니라‘사업’을계약하러온것이다.그래서같은건물,같은층이라도월세가천차만별이며,권리금이생기기도하고없어지기도한다.무엇이다르냐고묻는다면그차이를만드는것은매출의가능성,그리고업종과시간대,유동인구의흐름이다.
상가중개가어렵게느껴지는이유는시험문제에는나오지않는세계가펼쳐지기때문이다.권리금산정기준?실무에서몸으로배워야한다.상가건물임대차보호법예외조항?적용되면리스크가몇배다.고객이말하는수익률과실제수익률의차이?설명하지못하면계약은깨진다.
-p.17

병원·약국중개시반드시확인해야할5가지포인트
1.용도지역과건축물용도(근생1종vs2종vs업무시설)
병원은근린생활시설1종(의원)또는의료시설이어야가능
약국은의원과연계시건축물용도와위치요건충족필수
<실무팁>
건축물대장에명시된‘용도’확인은계약전필수
-p.151

이책은월1천을넘긴사람의자랑이아니라,월0원에서시작했던사람의증언이다.지금당신이있는자리가어디든,주택중개만하던공인중개사든,이제막개업을앞둔예비창업자든,상가에발을들였지만갈피를못잡는공인중개사든,나는당신에게확실히말할수있다.

“상가중개는분명히인생을바꿀수있다.”
“나는그것을경험했고,지금은그것을가르치고있다.”
-p.292