확 바뀐 부동산 매매사업자 세무 가이드북 실전 편 (개정판 3 판)

신방수

경매를통해취득한부동산을단기에처분하는경우에는높은세율이적용되어수익률이50~70%이상떨어질수있다.따라서투자자들은보유기간에따른절세전략을다양하게분석할필요가있다.다만,중과세가적용되는주택과토지에대해서는6~45%+10~30%p가적용될수있다.이외에도취득세와보유세에도중과세가작동되고있어모든세금에능통해야한다(전정부에서확정한양도세중과세한시적폐지등에대해서는21페이지를참조하기바란다.참고로2025년6월4일에태동한새정부의세제정책은전정부의기조를당분간이어받을것으로보인다.세제개편안이나오면저자의카페등을통해관련정보를입수하기바란다).
-p.18


양도와사업의구분은부동산의매매가계속성과반복성이있는지의여부가중요하다.만일양도가일회적이면양도소득,사업상양도가계속·반복적이면사업소득으로인정될수있다.여기서‘사업상’이란‘사업과관련해’,‘사업을위해’,‘사업에있어서의’의의미가있다.따라서부가가치를창출할정도의실체적사업조직을갖추어사회통념상사업성을인정할수있을만큼의독립성을가지고계속적,반복적활동이이루어지는경우사업상목적이있는것으로보는것이다.
-p.111


TIP.85㎡초과주택부가가치세없이처리하는방법
·포괄양수도로거래→매매업을포괄적으로양수도하는방법을말함.
·임대용주택으로양도→주택을임대한상태에서양도하면면세용역에부수되는재화로보아부가가치세를면제함.
·개인용으로양도→사업용이아닌개인용으로양도하는방법을말함.
-p.181


매출액이1억원이고3대주요비용이5,000만원으로확인되었다.그리고이업종의단순경비율은90%이고,기준경비율이20%라면소득금액은얼마인가?단,이사업자는간편장부대상자에해당한다.

일단앞에서본식에다앞의숫자를대입해보자.

①소득금액=매출액-주요3대비용(인건비,임차료,매입비)-매출액×기준경비율=1억원-5,000만원-(1억원×20%)=3,000만원

②한도:(수입금액-수입금액×단순경비율)×배수=(1억원-1억원×90%)×2.8배=2,800만원

따라서이경우에는소득금액이2,800만원이된다.
-p.253

머리말4
일러두기12

제1장경매(매매)세금의기초
1.경매세금과수익률16
2.경매와취득세절세법22
3.경매와보유세절세법30
4.경매와임대소득세절세법34
5.경매와양도소득세절세법(비과세를받는경우)38
6.경매와양도소득세절세법(과세가되는경우)43
심층분석NPL투자와과세방식49

제2장실전경매부동산의양도소득세절세법
1.수익률을결정하는양도세구조부터확인하라54
2.필요경비를활용하라58
3.합산과세의위험성을정복하라68
4.양도세중과세를정복하라73
5.부동산양도시에는부가가치세를정복하라78
6.부동산매매업에정통하라83
심층분석양도세중과세폐지에따른그영향89

제3장부동산매매업의장점과단점
1.부동산매매업은무엇을의미할까?94
2.부동산매매업의장점100
3.부동산매매업의단점105
심층분석1사업소득과양도소득의구분110
심층분석2부동산매매업세금어떻게관리해야할까?117

제4장부동산매매업의세제에대한기초상식
1.부동산매매업과세금체계122
2.부동산매매사업자의부동산양도에따른쟁점들126
3.부동산매매사업자의비교과세제도에관한모든것131
4.양도세율적용법과비교과세의관계137
5.양도세중과세판단과비교과세제도의관계141
심층분석1부동산매매업소득세신고방법146
심층분석2종합과세와분류과세의이해149

제5장부동산매매업과사업자등록그리고각종세금신고법
1.부동산매매업의부가가치세과세및면세판단156
2.부동산매매업사업자등록신청하기163
3.사업장현황신고(면세사업자)173
4.부가가치세신고(일반과세자)177
5.종합소득세신고(모든매매사업자)182

제6장실전부동산매매업종합소득세신고요령
1.주택매매차익예정신고와확정신고(비교과세대상이아닌경우)194
2.주택매매차익예정신고와확정신고(비교과세가적용되는경우)201
3.토지매매차익예정신고와종합소득세신고208
4.건물(상가,오피스텔)신축매매업과매매차익신고214
심층분석주택매매업종합소득세절세포인트219

제7장사업자의장부처리법(장부미작성에따른경비율적용법포함)
1.장부의종류와작성의무226
2.장부작성시필요경비처리법232
3.장부미작성시소득금액파악법(단순경비율대기준경비율)239
4.실전종합소득세신고(종합)246
심층분석부동산업관련단순경비율과기준경비율적용법251

제8장부동산매매업과재무제표의중요성
1.부동산과재무상태표260
2.부동산과손익계산서266
3.재고자산(부동산매매업,주택신축판매업)과재무제표273
4.유형자산(부동산임대업)과재무제표280
심층분석사업자의부동산거래와재무제표의변화287

제9장매매사업자의거주주택에대한비과세적용법
1.매매사업자의보유주택수와세무상쟁점들292
2.사업자의거주주택은어떤조건하에비과세가적용되는가?294
3.매매사업자의거주주택도최종1주택비과세보유기간이재계산되는가?299
4.85㎡초과주택을양도소득으로신고하면이를인정할까?303
5.매매업을폐지하거나사업용주택을거주주택으로전환한경우의과세방식308

부록개인대매매사업자대법인의선택
1.양도소득대종합소득대법인소득의장단점비교316
2.주택매매업의개인대법인의선택320
3.토지매매업의개인대법인의선택325

부동산매매사업자가
세금을환급받는비법

이책은부동산매매업을시작하려는예비사업자,현재부동산매매사업을운영중인개인사업자및법인,부동산관련세무업무를담당하는회계실무자,부동산세무전문성을높이고자하는세무사및회계사에게도움이되도록부동산매매사업의세무처리를기초부터실전까지단계별로구성했다.
총9장으로구성된이책은1장에서는경매(매매)세금의기초에관해설명하고,2장에서는실전경매부동산의양도소득세절세법을알려준다.3장에서는부동산매매업의장단점을소개하고,4장에서는부동산매매업의세제에대한기초상식을살펴본다.5장에서는부동산매매업과사업자등록,각종세금신고법을설명하고,6장에서는실전부동산매매업종합소득세신고요령을알려준다.7장에서는장부미작성에따른경비율적용법을포함하는사업자의장부처리법을소개하고,8장에서는부동산매매업과재무제표의중요성을살펴본다.9장에서는매매사업자의거주주택에대한비과세적용법을설명하고,마지막으로부록에서는개인과법인의세제비교를통해본인에게맞는사업자유형을선택할수있게했다.
실전에필요한최신사례를모은이책으로각종세무리스크를대비하고,부동산매매시꼭활용하길바란다!