경매 강사가 숨어서 읽는 이론서 - 한 권으로 끝내는 경매 공부의 첫걸음

김진(내일로의시작)

저자:김진(내일로의시작)
16년간경·공매,건축,부동산거래등다양한경험을보유한전국구투자자다.경매스터디를운영하고현재머니에듀대표다.1982년,경북경주에서태어나20대후반월급쟁이로취업해월급쟁이로만살면경제적자립이불가능하다는것을깨닫고,부동산투자시장에뛰어들었다.처음에는지식을쌓지도못한상태에서부동산투자시장에뛰어들어시장에서뭇매를온몸으로맞아가며경험을쌓았다.현재는직장인을탈출하고투자에전념하며행정사로활동중이다.
저서로는《0원으로부동산투자하기》,《소액경매투자로직장인탈출하기》가있다.

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프롤로그……5

Chapter1부동산경매와경매절차
1.부동산경매란?……15
2.부동산경매종류……16
1)부동산강제경매……16
2)부동산임의경매……17
3.경매절차……19
4.경매물건찾기……22
1)대한민국법원법원경매정보사이트……22
2)경매사설사이트……23

Chapter2매각서류확인
1.감정평가서……25
2.현황조사서……29
1)기본정보……30
2)부동산의현황및점유관계조사서……30
3)임대차관계조사서……30
3.매각물건명세서……31
-매각물건명세서를볼때주의사항……35

Chapter3부동산기초서류확인
1.부동산등기부등본……36
2.건축물대장……42
1)건축물대장의갑구……43
2)건축물대장의을구……45
-건축물대장을볼때꼭알아야할건폐율과용적률……46
3.토지대장……49
-토지대장을볼때꼭알아야할지목……50
4.지적도……51
5.토지이용계획확인원……53
-용도지역의중요성……56

Chapter4권리분석1(등기부등본으로알수있는권리)
1.권리분석의중요성……57
2.말소기준권리……58
-말소기준권리에관한법률……62
3.권리분석의핵심……63
4.근저당권과저당권……64
-한정근저당권과포괄근저당권의차이……68
5.가압류와압류……69
6.가등기……76
1)소유권이전청구권가등기와소유권이전담보가등기구분하는방법……83
2)소유권이전청구권가등기소멸시효……85
7.전세권……85
1)전세권의권리……86
2)전세권을담보권으로사용하는경우……87
3)전세권이낙찰자에게인수되는경우……90
-전세권을설정할때주의해야할물건……92
8.가처분……93
-후순위지만조심해야하는가처분……94
9.지상권……96
1)지상권은언제까지사용할수있을까?……97
2)30년이지나도건물을사용할경우는?……98
-지상권에관한경매예시……99

Chapter5권리분석2(등기부등본으로알수없는권리)
1.대항력……1041)대항력의발생시기……104
2)대항력과말소기준의관계……105
3)대항력으로만보증금을돌려받을때……107
4)세대합가……108
5)임차권의양도와전대……110
2.확정일자와우선변제권의이해……112
1)확정일자……112
2)우선변제권……114
3)우선변제권신고순서로바뀌는권리관계……114
3.최우선변제권……124
1)최우선변제권과우선변제권의다른점……124
2)최우선변제금은배당락에서다받을수있는가?……126
3)최우선변제금을받을수없을때는?……129
4.임차권등기명령제도……131
1)임차권등기명령이란?……131
2)임차권등기명령의효력……131
3)임차권등기명령후소액임차인이전입한경우……133
4)매각후임차권등기보증금이전액배당받지못할경우……134
5)임차권등기명령가능한범위……136
6)강화된임차권……136
7)임차권의우선변제권은몇회까지적용될까?……139
5.상가임대차보호법……142
1)상가임대차적용범위……142
2)상가임대차보호법이적용되는보증금……143
3)상가임차인의우선변제권……144
4)상가임차인의최우선변제금……144

Chapter6권리분석3(특수물건)
1.대지권과집합건물……147
1)대지권의성립요건……149
2)대지권미등기와집합건물전유부분건물……150
3)대지권없음과집합건물전유부분건물……154
4)토지별도등기와집합건물전유부분건물……155
2.법정지상권……158
1)법정지상권의종류……159
2)사례로보는법정지상권……160
3)법정지상권이성립하는토지의해결방안……169
4)법정지상권이성립하지않는토지의해결방안……169
5)토지위에임목과농작물이있으면법정지상권이성립할까?……170
3.유치권……171
1)유치권구별법……172
2)유치권자의효력……176
4.지분경매……178
1)지분물건의단점……178
2)지분물건의해결방향……179
5.분묘기지권……182
1)분묘기지권이생기는경우……182
2)분묘기지권을낙찰받는이유……183
3)무연고분묘처리방법……185

Chapter7배당
1.흡수배당과안분배당……188
1)물권은흡수배당……188
2)채권은안분배당……189
3)채권과물권이혼재되어있을때191
2.배당순위……195
1)1순위-집행비용……195
2)2순위-필요비,유익비……196
3)3순위-주택·상가소액임차인과임금채권……197
4)4순위-당해세……198
5)순위-조세……199
6)기타……200

Chapter8입찰과낙찰,그리고명도
1.입찰……202
1)입찰봉투작성법……205
2)입찰보증금봉투작성법……206
3)입찰표작성법……207
4)위임장작성법……210
2.낙찰……212
1)최고가매수인……213
2)차순위매수신고인……215
3)공유자우선매수……216
4)매각허가결정……218
-매각불허가결정……219
-매각결정기일연기신청서……220
5)매각허가확정……2206
)잔금납부……221
3.명도……222

Chapter9실전사례
1.소액으로1,000만원벌기……226
2.경매로수익형상업시설개발하기……233

처음시작하는초보자에게,다시기본을다지는전문가에게건네는,
기초부터권리분석,낙찰까지완벽하게정리한경매지침서

부동산경매는여전히많은사람에게어렵고두려운영역이다.‘권리분석’이라는말앞에서멈추고,‘특수물건’이라는단어에서발걸음을돌린다.저자내일로의시작(김진)은바로그지점에서이책을시작했다.저자는아파트경매를시작으로소액지분,토지,재개발·재건축현금청산과입주권취득에이르기까지다양한유형의물건을직접경험해왔다.시행착오와실패를겪으며쌓아온16년의현장경험은이책의바탕이되었다.저자는‘경매는어렵다’라는막연한두려움을지우고,독자가지금당장무엇을공부하고,무엇을확인해야하는지를명확하게제시한다.

이책은경매의개념과절차에서시작해서류분석,권리분석,입찰과낙찰,명도,그리고수익화까지경매의전과정을한권에응축했다.초보자에게는입문서로,이미경매를경험한독자에게는기본을재정비하는실무지침서로기능한다.특히난해한물건이나특수물건앞에서주저했던독자에게는경매현황지너머의‘본질’을볼수있는시선을제공한다.실제로현장에서함께해온행정법인관계자들은“강사도참고하고,초보도끝까지써먹는경매공부의첫걸음”,“인터넷강의나영상보다깊이있고실질적인책”이라고평가한다.책을덮고나면,경매는더이상막연한영역이아니라구조를이해하고스스로판단할수있는현실적인선택지가된다.경매를처음시작하는사람에게도,다시기본으로돌아가고싶은사람에게도,이한권이면충분하다.

책속에서

매각확인서류중두번째는현황조사서입니다.현황조사서는매각기일14일전에입찰자들이볼수있게법원에서공개합니다.법원이집행관에게경매부동산의현재상태를알아보게해서작성하는서류입니다.현황조사서는부동산이경매로매각이진행될때작성됩니다.세금체납으로공매로나오는부동산은현황조사서가없습니다.
-p.29

우리나라는전국의모든토지를도시지역,관리지역,농림지역,자연환경보존지역으로구분했습니다.용도지역은중복으로지정되지않으며,중앙부처에서만용도를바꿀수있습니다.간혹부동산매매를할때주변에서이지역용도가상향된다는이야기에매입하시는분들이있습니다.하지만용도지역은바뀌기가어렵기때문에조심하시기바랍니다.
-p.56

부동산에서가처분이란,금전채권이외의권리또는법률관계에관한보전처분입니다.가압류는나중에금전,즉돈을돌려받을목적으로그부동산을현재상태에서묶어두는것이라면,가처분은본안판결이확정되기까지시간이많이걸리기때문에임시로그지위를고정해놓고미래에확정판결을받아집행하기위한조치입니다.
-p.93

부동산등기부등본으로는확인할수없는권리들이있습니다.대표적으로법정지상권,유치권,분묘기지권등이있으며,그중하나가바로임차권등기명령제도입니다.2021년에부동산하락장이시작되면서전세보증금반환사고가여기저기에서발생하고있습니다.이런상황에서임차권등기명령은현시점에서가장중요한제도이고,꼭알아야하는권리입니다.
-p.103

대지권미등기란대지지분이없는건물이라는뜻이아닙니다.대부분아파트같은세대수가많은집합건물에서볼수있습니다.대지권은실제존재하고있으나아파트가지어지는대지의분필,합필,환지절차로인해수분양자가대지권에대한소유권은있으나전유부분만소유권이전이됩니다.대지지분에대한소유권이전등기는상당히지체된상태를대지권미등기라합니다.
-p.150

문제는관리가전혀안되어있는묘지입니다.무연고자묘지인데,이럴경우,중앙일간신문한곳과일간신문한곳,총두곳에2개월의간격으로2회공고해야합니다.기간은3~4개월정도소요됩니다.공고내용에는묘지위치,개장사유,이장후안치할장소와기간.공고자의이름,연락처등을기재합니다.
-p.185

입찰표는주의깊게작성해야합니다.실수로입찰가격에‘0’을하나더써서원래생각한낙찰가액이아닌훨씬큰금액으로낙찰되는경우가종종있습니다.또한입찰가격을쓰다숫자를덧대어써서애써낙찰받고도무효처리가되는경우도있습니다.공동입찰일경우에는공동입찰신고서와공동입찰자목록을함께써서내야해서챙겨야할서류가많습니다.그러니입찰장에서쓰는것보다전날미리써서입찰하는것을추천해드립니다.
-p.207