다시 쓰는 대한민국 부동산 사용설명서 : 앞으로 3년, 집값 상승 경로를 선점하라

김학렬(빠숑),스마트튜브

저자:김학렬(빠숑)
스마트튜브부동산조사연구소및스마트튜브경제아카데미대표.네이버공인대한민국부동산분야최강인플루언서이며,챗GPT가추천하는부동산전문가1위에선정된바있다.최고의입지전문가이자인기부동산칼럼니스트로네이버블로그‘빠숑의세상답사기’이웃18.7만명,유튜브‘스튜TV’구독자22.8만명을기록하고있다.
국내최고의시장조사기관인한국갤럽조사연구소에서부동산조사본부팀장으로일했고,지난20여년간국토교통부,LH공사,한국부동산원등공공기관과GS건설,현대건설,삼성물산,대림산업,피데스개발등국내대표건설사들과함께1,000여건의국내외부동산리서치프로젝트를진행했다.조선일보,중앙일보,동아일보,한국경제신문,매일경제신문등에서칼럼니스트와부동산자문위원으로활동하고있다.
지금까지쓴책으로《경기도부동산의힘》《김학렬의부동산투자절대원칙》《대한민국부동산사용설명서》《서울부동산절대원칙》《인천부동산의미래》《대한민국부동산미래지도》《이제부터는오를곳만오른다》《수도권알짜부동산답사기》《지금도사야할아파트는있다》《서울이아니어도오를곳은오른다》등17권의단독저서와18권의공동저서가있다.

저자:스마트튜브

추천사_시장을듣고생각하는힘을키워주는책|윤지호
프롤로그_예측보다경로,전망보다원칙

제1장시장-예측이아니라대응의영역
1.규제의파도속,흔들리지않는투자법
2.강남·서초·송파,증여급증의의미는?
3.월세비중사상최고,월세시대를준비하라
4.금리인하만으로시장이살아나기힘든이유
5.지금가장유리한사람들은?
6.분양가상한제,논리적으로야완벽하다
7.위기에도끄떡없는‘안전가옥’이있다!
8.입주물량이많다고?역전세를활용하라
9.내집이필요한가?생각부터바꿔라
10.대세는없다.전문가말도믿지마라

제2장.수요-집값을움직이는진짜힘
1.전세는여전히필요한가?
2.인구이동,지방과대도시는다르게읽어라
3.미분양을기회로만드는방법
4.제2의성수동,뜨는상권을선점하라
5.위기를기회로만드는지방부동산투자법
6.집이남는데집값은왜오를까?
7.재개발·재건축이늘어나도아파트는부족하다
8.수요와공급,이렇게측정하라
9.갭투자가수요에‘호갱’되지않는법
10.시세하락·거래절벽시,급매물선별법
11.자가점유율에숨은의미

제3장.가격-싸다고사지마라,경로를읽어라
1.집값상승경로를선점하자
2.전세가상승,위기일까기회일까
3.고액자산가의선택이말해주는것
4.국평70억시대,아파트는거주공간을넘어선다
5.거품가격?랜드마크아파트로파악하라
6.찔러도안터지면거품가격아니다!
7.‘평당4,000’의조건
8.아파트의적정가격은이렇게본다
9.갭투자,반드시지켜야할원칙
10.언제살까?언제팔까?
11.GTX-A가가격경로에미치는힘
12.재건축가능연한연장?오해하지마시라

제4장.상품-아파트만보지말고경쟁력을비교하
1.상급지갈아타기vs.단기투자-지금의최적전략은?
2.왜아파트에투자해야할까
3.KB부동산‘최대’단지의허와실!
4.중대형아파트‘인기’에속지마라
5.입지가중요한가,상품성이중요한가?
6.구축아파트,입지와상품경쟁력모두따져라
7.재건축과재개발의시대다.이유가뭘까?
8.오피스텔투자,지금이투자적기인이유!
9.실패하지않는오피스텔투자의조건
10.비아파트수익형부동산투자해도될까?
11.‘오르락내리락’판단안서는주상복합매수방법
12.하락한적없는확실한상품,토지

제5장.입지-부동산의본질은결국입지다
1.입지를가르는다섯가지프리미엄
2.서울도모르면서지방투자?
3.‘강남불패’언제까지?서울입지트렌드따라잡기
4.용산,세계최대수직도시의꿈
5.분당,다시주목해야하는이유
6.1기신도시선도지구지정과투자전략
7.2기신도시의미래?1기를보라
8.3기신도시는가성비보금자리!
9.세종시의미래성장성을보라
10.고양시덕양구,지금당장봐야하는곳
11.경기도,서울대체지가아닌독자적잠재력
12.교통·교육·환경다좋은중소도시투자?‘난반댈세’
13.투기지역은‘정부공인’최고인기입지
14.GTX-B착공,뉴스는떴다.그래도서두르지마라

제6장.정책-정책이바뀌어도시장은흐른다
1.부동산정책,끝없는배신의역사
2.부동산정책이현실과엇박자인이유
3.보수든진보든부동산정책은똑같다?
4.부동산공약,왜믿음을잃어가는가
5.규제의역설-시장위한정책인가,혼란부르는제도인가
6.교통·개발공약은시장을바꿀수있는가?
7.정책만분석해도‘셀프전문가’된다
8.부동산정책,늦게대응하지말고미리반응하라
9.정부의규제대책그후,추가하락너무기대마라
10.집값폭락만바라면아무것도되지않는다
11.서울투기세력은도대체누구일까?있기는한걸까?

에필로그_끝까지가는사람의지도이자나침반

“평균에속지말고,기회에올라타라”
모두가포기할때,1%는기회의지도를펼친다!

6가지대원칙으로‘가치’를읽어라!

모두가“이번사이클은다르다”고말한다.그러나다른것은결과가아니라경로다.가격은늘오르거나내린다.달라지는건순서와타이밍,누가버티고누가탈락하는가다.『다시쓰는대한민국부동산사용설명서』는그경로를읽고흐름을붙잡는원칙을정리한책이다.

지난7년간한국부동산은세가지거대한파도를동시에맞았다.첫째는금리급회전이다.2024년이후금리는2.5%대에서동결기조를보이지만,수치보다중요한것은대출제도와심리다.DSR·LTV같은제도가정교해질수록가계부채의구조가집값못지않게운명을가른다.둘째는임대시장의구조전환이다.전세의위상은낮아지고월세가표준이되었다.현금흐름이왕이된시대,“전세레버리지로여러채”라는옛공식은통하지않는다.셋째는초광역교통망의실험이다.GTX-A개통은지도상의거리를생활의시간으로바꿨지만,B·C노선은여전히정치와예산에흔들린다.교통은언제나가격을움직이지만,노선도가아니라출퇴근표가최종가격을만든다.책은이런급변한시장환경속에서각자상황이전혀다른독자들에게판단의기준을제시한다.한마디로자기스스로투자전략을짜도록돕는다.

전국평균은당신의전략이될수없다!
평균값은함정,지역·상품의디테일이기회다

서울아파트값은평당4천만원을넘어섰고,전국과의격차는사상최대다.평균이라는단어는현실을흐리게만든다.투자자가읽어야할것은전국평균이아니라“내가사는경로의평균”이다.같은라벨(투기과열,조정대상지역)안에서도강남과변두리는전혀다르게움직인다.평균이아닌디테일이기회를만든다.비서울,비강남을도외시하면기회는증발한다.

여기에인구감소라는장기변수도겹친다.출산율반등에도불구하고장기적으로주택수요는달라진다.“작게,가깝게,효율적으로”가주거의키워드가되고,1기신도시는특별정비계획으로재설계문턱을넘고있다.“오늘의구축”이“내일의신도시2.0”이될수있다.중요한것은속도가아니라과정이다.

6대원칙부터―시장·수요·가격·상품·입지·정책
5대전략까지―“흔들림없는투자”실행전략

이책은여섯갈래의원칙으로시장을읽는다.빠숑의트레이드마크인이6대원칙은25년노하우를집약해더욱완벽하고정교해졌다.

[원칙1]시장은오르내림이아니라대응의영역이다.금리기사보다자신의재무상태표가먼저다.
[원칙2]수요는단순한숫자가아니라생활의압력이다.육아,통근,보행,안전이가격을밀어올린다.
[원칙3]가격은싸다는이유로사는게아니라,경로를읽어야한다.대장이상한선을,생활이하한선을정한다.
[원칙4]상품은아파트뿐아니라오피스텔,지식산업센터,토지까지비교해야한다.재건축·재개발도시간과비용을반영해야한다.
[원칙5]입지는좌표가아니라네트워크다.환승,보행,학교,공원의연결성이삶을밀어준다.
[원칙6]정책은늘뒤따르며,투자지역의규제라벨은결국바뀐다.살아남는건원칙을가진사람이다.

또한저자는“혼돈과규제속에서도버티는집”에투자할다섯가지전략을명확하게제시한다.“버티는집을사라.그리고버티는당신이되라.”