공간의 가치

박성식

지은이:박성식
서울대학교건축학과및동대학원을졸업하고,서울대학교환경대학원에서박사학위를받았다.2006년까지주식회사서울건축에서근무하였으며,2014년에뉴욕시립대바룩칼리지지클린경영대학원(ZicklinSchoolofBusiness,Baruchcollege,CityUniversityofNewYork)에서방문학자(visitingscholar)로있었다.
2007년부터현재까지다국적부동산종합서비스회사인DTZ(www.dtz.com)과프라임감정평가법인(www.pacnpac.com)에이사/파트너로재직하고있다.
국내외기관투자자,금융기관,기업,공공기관을대상으로복합프로젝트개발,부동산시장분석,자산유동화,해외부동산개발,감정평가,상업시설임대차및매매의업무를수행하고있다.
  

감수:편주현
고려대학교경영대학국제경영교수
미국캘리포니아주립대(데이비스)경제학박사
전대외경제정책연구원부연구위원
“MultilateralResistancetoInternationalPortfolioDiversification,”(공저),NBERworkingpaper,2012.
“DoesTradeIntegrationContributetoPeace?,”(공저),AsianDevelopmentBankworkingpaper,2009.
<금융통합이금융위기에미치는영향>,(공저),대외경제정책연구원,2013.
<글로벌금융위기이후주요국거시금융정책의평가와시사점>,(공저),대외경제정책연구원,2012.

  

감수:이현규
고려대학교법과대학을졸업하고,EmoryUniversity로스쿨을졸업하였다.현재법무법인태평양에재직하고있다.한국/미국변호사이다.

  

감수:김범준
서울대학교건축학과를졸업하고,건국대학교부동산학과대학원에재학중이다.삼성물산건설부문,하나자산신탁에근무하였으며,현재하나자산운용에재직하고있다.부동산투자전문가이며공인재무분석사(CFA)이다.  

들어가며18

공간의생산성22
부동산과공간서비스22
규모의경제23
집적의경제26
공간서비스의변동성33
최유효이용38

공간과신용43
공간과사람43
임차인신용위험44
임대인신용위험46
생산성과신용51

공간의체계62
용도와밀도63
사용권·개발권68
인허가75
공유84
면적92
가격100

공간의변화110
인구,경제,부그리고도시의성장110
난개발도시와토지개발119
공간의비가역성125
도심재활성화와상권의흥망성쇠135
상가권리금143
주택의기능적진부화148

공간의유형155
업무공간155
판매공간161
주거·숙박공간175
공간의유통182

공간과자본187
권리의분해187
실물자산190
임대보증금200
부동산투자구조216
분양권234
회원권242

공간의가치254
순영업소득255
관리비분담구조259
보증금편익의인식방법265
레버리지와특수목적기구비용267
현금흐름과투자의사결정구조268

공간상품281
시장세분화282
상품차별화288
상품의변화295

마치며311

공간의가치(부록)319
추정현금흐름사례319
자본환원334
보증금과수익환원법341
개발사업의현금흐름345
부동산시장의구조와평가체계363

참고문헌376

부동산에대한133가지질문과답

질문답이있는페이지
1공간의생산성이란무엇인가?23
2부동산은클수록비싼가?작을수록비싼가?24
3서울에는어떤업무지구가있고,얼마나비싼가?28
4무엇을파는매장이제일비싼가?30
5명동의임대료는얼마인가?31
6매출액비율임대료란?35
7왜신용이중요한가?43
8임차인을잘못들이면어떤손해가발생하나?44
9임대인이잘못걸리면어떤손해가발생하나?46
10어떻게해야건물에서쫓겨나지않나?48
11어떤부동산에좋은임차인이모여드나?51
12매후임대차란무엇인가?52
13용적률이중요한가?건폐율이중요한가?66
14중국은어떻게토지가치가형성되나?69
15순수농지의가치는얼마인가?70
16토지임대부부동산은어떻게가치가변하나?73
17인허가쇼핑이란?81
18규제는주택을어떻게변화시키나?82
19건물을쪼개팔면비싸지나?싸지나?85
20집합건물의지배구조는?86
21미국에서아파트먼트,콘도미니엄,코업은무엇인가?87
22한국아파트에는왜이렇게발코니가많나?93
23아파트발코니는어떻게면적체계를왜곡시키나?95
24왜시설마다면적체계가다른가?97
25임대면적이란무엇인가?99
26왜한국에는공시지가가있는가?100
27부동산업계약서와다운계약서는왜만들어지나?101
28우리나라인구는600년동안어떻게변화했나?110
29세계에서가장인구밀도가높은나라는?111
30세계에서가장빠르게경제성장을한나라는?113
31세계에서가장빠르게도시화된나라는?114
32세계에서가장저축을많이하던나라는?116
33한국사람은얼마나돈이많나?116
34OECD국가의자영업자비율은?118
35왜한국도시는난개발되었나?119
36토지구획정리사업과택지개발사업이란?120
37택지개발사업의누적주택공급량은?121
38택지개발사업은어떤부작용을남겼나?124
39공간의비가역성이란?125
40공간의전환비용이란?127
41비가역적도시에는어떤일이벌어지나?128
42왜건물을도시중심에작게짓고,도시외곽에크게짓나?128
43왜도시중심에서외곽으로출퇴근하는일이발생하나?134
44뉴욕·도쿄·베이징·상하이·서울의도심재활성화현상은?136
45왜서울의상권은빨리뜨고빨리죽나?142
46상가권리금은왜발생하나?144
47권리금이법제화되면무슨일이발생하나?147
48주택의기능적진부화란무엇인가?148
49오피스는어떻게입지가결정되나?155
50콜센터가서울서남부에많은이유는?156
51지방도시오피스의수익성은?157
52데이터센터와서비스오피스란무엇인가?159
53한국과미국의유통구조는어떻게다른가?162
54한국에서마트와쇼핑몰은무엇인가?165
55분양상가의위험은?167
56교외쇼핑몰이란?168
57구좌형테마상가의명과암은무엇인가?171
58근린생활시설은어떻게작동하나?175
59시간공유란무엇인가?178
60개인창고란무엇인가?181
61소유권은어떻게분해되는가?188
62미국사람들은얼마나부동산투자를하나?191
63왜우리나라는기관투자자들이주택에투자하기어려웠나?192
64부동산실물투자의성격은무엇인가?193
65왜작은부동산이큰부동산보다수익률이낮은가?196
66왜돈이많을수록돈을더잘버나?197
67한국의임대보증금은왜특이한가?200
68보증금은임대료인가?대출금인가?201
69보증금은왜일종의옵션계약인가?203
70보증금은어떠한경우에많아지나?208
71전세는왜발생하나?210
72고시원에는왜보증금이없나?212
73보증금은어떻게경제의효율성을증가시켰나?215
74전세금은어떻게임대인과임차인모두를이롭게하였나?215
75한국에서부동산투자구조는무엇이있나?216
76부동산채권과지분권은어떤차이가있나?219
77부동산투자시왜특수목적기구를사용하나?220
78도관체란무엇인가?222
79개인자산가들이주식회사를만드는이유는?224
80왜부동산투자시장에사모단일거래펀드가주를이루나?225
81부동산블라인드풀펀드의장점은무엇인가?229
82부동산공모펀드의장점은무엇인가?229
83왜한국에서개발투자와실물투자의투자구조가달랐나?230
84한국의개발사업구조에는왜이익의충돌이발생하나?232
85왜한국은근시안적으로공간을개발하나?233
86분양권이란무엇인가?235
87어떻게분양권은수분양자와개발회사를모두이롭게하나?239
88상가분양권에서발생하는정보의비대칭성은?240
89주택분양가상한제는어떤부작용을만드나?240
90회원권이란무엇인가?242
91회원권은어떻게회원과골프장운영회사를모두이롭게하나?244
92회원권가치가하락하면어떠한문제가발생하나?246
93한국에서부동산을매개로하는직접금융이발생한이유는?247
94직접금융은어떻게초과이익을분배하는가?248
95부동산순영업소득은어떻게구성되나?255
96부동산영업비용은어떻게구성되나?257
97임대인과임차인,누가관리비를부담할것인가?259
98관리비에마진이존재하는가?261
99부동산시장별관리비분담구조는?263
100보증금,운용할것인가?차입할것인가?265
101부동산현금흐름은어떻게구성되나?268
102부동산평가는왜레버리지전현금흐름을기준으로하나?270
103부동산투자에서무엇을결정할것인가?272
104시장세분화란무엇인가?282
105단독주택의소비자는무엇을원하는가?283
106가격이비싼주상복합아파트의공통된특징은?285
107고시원이고급단독주택보다면적당임대료가높은이유는?286
108원룸이나상가상층부에방3개짜리주거가지어지는이유는?287
109상품차별화란무엇인가?289
110상품차별화는어떻게이루어지나?289
111상품차별화는소비자에게어떤이익을주어냐하나?290
112명소화전략은어떻게해야하나?291
113한국에서아파트브랜드는어떻게작동하나?293
114경제성장률이둔화되면어떤일이발생하나?297
115경제규모와소득증가가부동산시장에미치는영향은?298
116한국의인구와가구구조는어떻게바뀌나?302
117중국의경제성장이미치는영향은?307
118한국부동산시장의특징은?311
119한국부동산정책의문제는?315
120한국의부동산투자현금흐름은어떻게이루어지나?319
121지분배수란무엇인가?331
122보증금운용이율,어떻게인식할것인가?332
123수익률은어떻게결정되나?335
124아시아태평양주요도시의자본환원률은?338
125보증금이있는부동산의자본환원률은어떠한특성이있나?341
126개발사업의매각옵션은무엇이있나?345
127선분양과후분양에서자금조달액의차이는?347
128선분양과후분양의장점은?357
129부동산을평가하는3가지방식은무엇인가?366
130왜건물이있는부동산을토지면적당단가로계산하나?368
131건물의가치를과대·과소평가하는경우는?372
132간접비용과개발이윤은토지가치인가?건물가치인가?373
133부동산거래가액에부가가치세는포함되는것인가?374

명동의임대료는얼마인가?

어떻게해야건물에서쫓겨나지않나?

아파트에발코니가왜이렇게많나?

가장인구밀도가높고,성장률,도시화율,저축률이높았던나라는?

왜서울상권은빨리뜨고빨리죽나?

상가권리금은왜발생하나?

한국과미국의유통구조는무엇이다른가?

왜부동산사모단일거래펀드가많나?

어떻게전세금,분양권,회원권은모두를이롭게했나?

홍콩,싱가포르,도쿄,상하이,서울의임대수익률은?

앞으로사람들은어떤공간을원하나?

어떻게부동산을투자하고개발하고평가하나?



한국사람의최대관심,부동산!한국부동산의수수께끼를푸는유일한책!

서울대,고려대출신전문가가권하는최고의부동산책!

부동산금융,경제,건축,도시에관심있는사람의필독서!

한국부동산학및감정평가이론의문제!

알기쉬운부동산교육의길잡이!




'공간의가치'는한국부동산시장이구조적으로어떻게움직이는지를설명합니다.

부동산시장의소소하고중요한일들이왜발생하고,어떻게우리의삶을바꾸는지를기술하였습니다.한국부동산시장을공간,생산성,신용,체계,변화,유형,자본,가치,상품이라는키워드로재구성하였습니다.한국부동산시장에대한133가지질문과그에대한답으로도독해할수있습니다.

부동산에관심있는분,부동산개발·투자·금융·분석·관리·평가·정책에대한실무와연구를수행하는분,공인중개사와감정평가사수험생을대상으로이책을썼습니다.하지만부동산에대해익숙하지않은분들도쉽게이해할수있도록노력하였습니다.

저자박성식도시계획학박사·감정평가사