아파트를 탈출하라

김용엽

저자김용엽(金龍燁,Kim,Yongyeob)은
-건축사
-연세대에서건축학을,서울대환경대학원에서환경조경학을전공하였으며,숙대대학원(원격)과호서대벤처전문대학원에서실버산업학(노인주거전공)석·박사과정이수.
-엄이건축연구소에서건축설계에입문하여세종문화회관현상설계공모에당선(합작)하는등활동.
-명성그룹에서개발기획및설계분야책임자로개발업무담당하였으며,대표이사부회장역임.
-(주)태양건축사사무소경영하며건축설계및주택등개발업무수행
-2009년-2015년상명대,한양사이버대외래교수역임.
-최근에너지절약형친환경단독주택을발명하여특허출원.
현재친환경단독주택과귀농귀촌,시니어주택개발사업을전문으로하는(주)KY홈대표이사재직.

-저서:‘노인주거복지시설론’출간.
‘Wellbeing삶이있는살맛나는단독주택에서살자’(출간예정).
‘스마트팜으로귀농,귀어,귀촌성공하기’(출간예정).

1장.아파트란무엇?아파트를이야기하다

1)대한민국은아파트공화국!
(1)아파트의발명
(2)충격을불러온아파트등장
(3)전통주거문화에서아파트주거문화로의변화
(4)아파트주거의구조와기능

2)아파트의법률적모습
(1)공동주택과아파트
(2)아파트건물의구성

3)아파트의건축적모습
-독자적인얼굴없는집
-정형화된내부구조
-주거전용공간과공동이용공간의공존
-실내공간쓰임새에따른분화
-기술에의한편리성높은주거
-수직이동수단의진화
-새집鳥籠같은고공高空주거:고층주거로의진전
-핵가족중심의이기적모습

4)아파트의심리?사회적속성
-아파트의폐쇄성
-중?상류층의집단주거단지화:동질성공동체구성
-외부위해로부터의심리적안정감
-빈번한이사현상

5)아파트의상품화
-상품화된주택
-모델하우스등장
-아파트상품의브랜드화

2장.아파트의출현과확산

1)아파트:공동주거의등장

2)서구아파트의변모과정

3)우리나라의아파트주거도입

4)아파트확산배경및양상

(1)아파트확산의배경
-핵가족중심으로의주거생활변화
-급속한도시화현상
-아파트위주의주택정책
-경제적압축성장에의한소득증가
-아파트주거의거주편리성
-주택건설기술의발달
-재테크수단으로의효용성

(2)우리나라의아파트확산양상

5)아파트의경제적효용성

-국가경제에서의중요성
-주택건설산업성장의견인차역할
-재산가치유지및증가수단
-환금성높은자산

3장.아파트의민낯;아파트주거의문제점

1)아이들이마음껏뛰어놀수는없을까?

2)닭장같은삶의터전

3)시멘트덩어리로된공해상자

4)자연이없는집:가토불이家土不二가아닌삶

5)자산증식을위한재테크보물단지

6)획일적삶을빚게하는그릇

7)이웃과소통없는성채城砦

8)꼴불견스런경관

9)고밀高密주거화에의한환경성악화

10)재난취약속성

11)고소공포증유발

12)사회병리현상유발의온상:고밀高密?고층아파트의그늘

13)단조로운단지구성

14)유지관리의고비용성

4장아파트가격의미래:폭락이냐,조정이냐

-2015년분양잔치엿보기

1)아파트경기에영향을주는어두운경제적배경들

-세계경제,‘3차글로벌경제위기’공포
-침체기에접어든우리나라경제현실
-저성장시대로의진입
-연속되는2%대낮은경제성장률
-멀어져가는국민소득3만달러시대
-인구절벽Demographiccliff;정점찍을2016년생산가능인구
-가계소득증가율둔화;가처분소득확보난망
-소비절벽:낮은소비자물가상승률과경기불황
-가계빚,사상최대1200조원;1인당금융부채3만달러
-수출실적전망:무너진5년연속무역1조달러달성의꿈

2)주택시장의여러모습
-박근혜정부의부동산띄우기정책
-치솟는세계각국의집값
-우리나라집값상승률동향
-내집장만13년소요:연소득대비주택가격지수PIR상승
-주택수요의저변:주택구입지수HAI의하락
-아파트에가려있는집들:오피스텔,다세대,빌라

3)아파트시장의현실
-밀어내기분양의비극:달콤한집단대출유혹
-2015년전국적인고분양가현상
-최고가기록아파트들
-2015년주택인허가:사상최대물량폭탄
-아파트분양물량공급과잉:2015년사상최대치기록
-입주대란을부추기는미분양물량누적
-미분양주인공:60-85평형의과잉공급

4)아파트시장의미래전망
-주택관련지표의혼란
-2016년이후주택준공물량공급상황
-전세난민사라지고역전세만연
-아파트가격붕괴의시나리오

5장.아파트의앞날:쇠퇴와진화
1)‘강남불패’신화는지속될까?

2)표류하게될아파트재건축사업

3)‘썩다리아파트’의출현

4)아파트중심신도시와대형아파트단지들
-남양주다산신도시
-인천청라국제도시
-위례신도시
-화성송탄2신도시
-수원광교신도시
-김포한강신도시:김포캐널시티
-파주운정신도시
-평택고덕국제화도시
-하남미사강변도시
-인천검단새빛도시
-강동둔촌주공재건축단지
-송파가락시영재건축단지:송파헬리오시티
-e편한세상용인한숲시티

5)아파트의진화
-초고층화추세
-‘IoT스마트홈’과로봇주택의등장
-‘장수명아파트’로의전환
-풍부한녹지공간의친환경단지
-에너지절약형주거:재생에너지도입
-아파트넘어‘마을’짓기

무심히살고있는우리의아파트주거생활을다시한번생각해보게하는책이다.
아파트분양열풍이2015년연말부터연일분위기를뜨겁게달구고있다.분양가상한제시행을앞두고아파트건설사들이너도나도분양물량밀어내기에혈안을이루었던2007년형국이다.전세값폭등으로집없는서러움에고통받고있는사람들을저금리대출로꼬득이는정부부동산활성화정책에따라,너도나도아파트분양시장에뛰어들고있는것이다.
2015년한해동안에는76만가구가넘는주택인허가물량폭탄이솥아졌다.1990년이후25년만의최대주택허가물량이다.아파트분양가구규모도53만가구에육박한다.2000년부터2014년까지의연평균분양물량인27만가구의2배에근접하는규모다.낮은금리의집단대출로건설자금을미리확보하는건설사입장에서는뜨거운분양현장이놓칠수없는절호의기회다.
문제는지어진아파트들이입주하게되는2018년전후의상황이다.이시점에몰려들입주물량의과잉이문제다.지금도‘준공후미분양’이쌓여가고있기때문이다.
소요되는입주잔금확보도우려된다.금리는인상될것이확실시되고위험수위에다다른가계부채와늘어나지않는가처분가계소득때문에걱정인것이다.
천만다행으로앞으로2년동안의경제여건이좋아진다면큰행운이겠지만,이미저성장시대로접어든상황으로예견해보건데긍정적이진않다.오히려2017년에는‘소비절벽’,‘인구절벽’,‘고용절벽’이올것이라고걱정하는목소가높다.2018년에는입주대란이일어나게되고,입주대란은금융부실을낳게되어아파트가격폭락사태를빚을것이라고들우려하는이유다.머지않아일본도쿄근교에서일어나고있는아파트가격폭락현상이우리의현실이될것이다.
아파트한채외에는큰고정자산없는서민들은졸지에재산이토막나는사태를맞을수도있는것이다,

‘아파트를탈출하라.’니.....
잘판단하여야한다.머뭇거리면홀로손해일수있다.
사실우리는지난수천년동안전통가옥에서살다가산업화와근대화바람을타고등장한서양식주택인아파트에산지겨우50년밖에되지않았다.그러나지금은대부분의중ㆍ상류층들의주된보금자리터전이되었다.그래서서양의여류학자는우리나라를‘아파트공화국’이라고지칭하기도했다.
지금우리가살고있는아파트는곰곰이따져보면사람살기에이상적인주거는아니다.단지편리성에취해,자본주의맛에취해,다른더좋은선택들을무시하고살아왔을뿐이다.더욱이돈을벌게해주는로또같은재테크수단으로아파트는우리의로망이되기도했었다.
이제는부풀러진아파트가격거품으로,더이상로또가될수없다.오히려가격하락바람에휩쌓이게되면,막차를타게되는형국일수도있다.
이제아파트에더이상머무를이유가없다.이웃은없고,핵가족이기주의만있는주거틀에서벗어나야한다.오염덩어리인시멘트박스속의닭장같은답답한거주환경을깨부숴야한다.좋은자연을누리고,숨통도트이며살아야한다.스스로의아이덴티티Identity를찾을수있는살맛나는주거로의탈출이필요한때인것이다.
무엇이그렇게탈출해야할만큼,아파트를싫어하는이유일까?
아파트집장사로돈버는주택건설사들로부터업무방해로,뺨맞을각오하고쓴책으로도보인다.
유한한이생에서의우리의삶에서중요한삶의터전,살맛나게살아야하는우리의주거생활을되돌아보자.
무심히살고있는우리아파트주거생활을다시한번생각해보게하는책이다.아파트에살고있는모두가꼭읽어보아야할책이기도하다.

머릿글

“아파트를탈출하라”니,왜.....

아파트에사는것이현대생활인모두의로망인때가있었다.
문명의이기利器이며,아주요긴한주거발명품이기때문이다.
편리한주방과화장실,뜨거운물로원없이목욕할수도있기에,옛전통단독주택에서는얻을수없는감동을누릴수도있다.
그러나아파트는사실꿈에그리던이상적인인간다운삶을살만한곳은아니다.아파트에는자연이없기때문이다.
서양식주거양식인아파트는산업사회로의결과인도시화에따라편리함과효율성을앞세우고우리에게등장했다.그동안수천년동안살아온단독주택형식의우리보금지리를밀어내고온국민의주주거생활터전으로자리잡게된것이다.우리나라전체주거의60%이상을아파트가차지하고있다.1000만가구가아파트를거주터전으로삼고있는것이다.국토가크지않고인구밀도가높다고해도일본이나미국등선진국에비하면우리의아파트거주비율은월등한수준이다.전세계적으로도도시국가를제외하고는유래를찾아볼수없다.
이제는도시외곽은물론읍ㆍ면단위시골까지아파트가들어서있다.
이러한아파트열풍현상은세계역사상유례가없는단기간의경제적압축성장결과이기도하다.우리나라에아파트가본격도입된지불과50여년만의짧은기간에일어난일이다.한외국학자는우리나라를‘아파트공화국’이라고부르며,책까지저술하기도했다.
아파트는우리에게가치로운존재인가?
삶의터전인거주의측면에서는분명최선의주거수단은아니다.그러나단독주택만이착한집이고아파트는전적으로나쁜집이라고단정적으로이야기할수는없다.아파트를공동주택양식중하나인미시적거주수단으로만판단의잣대를대어서는않된다.시대적변화에부응하는생활욕구의충족도구역할은물론,사회,도시,부동산경제등다양한측면까지도고려하여야하기때문이다.
아파트는1960년대처음우리나라에본격도입된이래많은진화를이루었다.발전된기술들도반영되었다.가족구성의변화추세에도부응했다.생활의편의성은물론,주거의쾌적성을높이는것에도크게기여했다.
그러나땅에서멀어진‘콘크리트박스’로구축된‘닭장’같은집이라는태생적한계는극복될수없는숙명이다.
한때는자본주의세태에부채질당하여최고의재테크수단이되기도하였다.삶의터전으로의거주목적이우선되지못하였던부끄러운현상은비난받아마땅하다.아파트평수늘리기에급급하며,외부와담을쌓는중ㆍ상류층들의불가침성이기도했다.계층간갈등의골을만든온상이라는비난도받기도했다.핵가족중심의가족주의삶만을염두에두고이웃을잃어버린폐쇠적인삶의터전모습은,아파트주거가가지고있는나쁜일면중하나이기도하다.
경제적으로는아파트가많은사람들의개인소유자산의대부분을차지하는귀한존재가되었다.많은이들이지금도아파트에관심을갖지않으면안되는이유이기도하다.

2018년을주목하자.
2008년에도글로벌금융위기여파로아파트가격폭락설이제기되어뜨거운논쟁이있었다.
2018년이면꼭10년만이다.
지금의여러가지경제적제반정황은2018년을향하여나쁜쪽으로맞아떨어져가고있다.
그중대표적인것이‘입주대란’예측이다.‘부동산114’에의하면아파트입주물량이2015년252,000가구에서2016년269,000가구,2017년284,000가구로상승세를유지할것으로전망하고있다.그러나2018년에는폭발적으로늘어50만가구이상이입주할것으로추정되고있다.단일분양최대규모인용인대림한숲시티6,725세대와동탄신도시의반도유보라단지약3,000세대등도2018년에입주를예정하고있다.위례신도시등수도권의대표적인대규모단지의입주도2018년이절정이다.일시적입주집중으로‘입주대란’을부추길것으로예측하고있는이유다.
공교롭게도2016년총선과2017년대선,2018년정권교체시기와맞물려정부부동산정책의무리수도우려된다.임기내‘부동산폭락’으로보유재산을도륙낸정권이라는오명을쓰지않기위한‘폭탄돌리기’식정책가능성도제기되고있다.
2016년부터의세계경제전망도부정적이다.특히중국경제성장률은OECD경제전망에의하면,2015년6.8%,2016년6.5%,2017년6.2%로7%대를넘지못하고6%대의저공성장을예측하고있다.중국에대한수출의존도가높은우리나라에게는악제로큰영향을미칠것으로보인다.
우리나라2016년이후의경제전망도긍정적인면보다는부정적전망이우세하다.경제성장률도2015년에이어2%대를맴돌것이다.수출전망역시암울하다.2015년아파트대량분양에의해급증한집단대출에의한가계부채수준도2018년에이르면위험수위에도달할것으로전문가들은주장한다.
아파트수요의직접영향을주는인구증가율은정체되고,베이비붐세대의은퇴도본격화되어2017년부터는생산가능인구도감소하기시작한다.
일본의경우를보면,생산가능인구(15-64세)가최고정점을찍은1990년다음해인1991년에부동산거품붕괴현상이나타나기시작했다.스페인도생산가능인구정점을찍은2005년2년후인2007년에역시부동산붕괴현상이일어났다.우리나라도생산가능인구정점시점이2016년이어서,2년후인2018년상황이우려되기도한것이다.
고령화도속도를더하고있다.노인인구비율이14%를넘게되어우리나라가세계에서가장빠른속도로고령화사회ageingsociety에서고령사회agedsociety로진입하는때도2018년이다.
다가올저성장시대에는부동산구매의식도변하여수요위축의결과를보이게된다.
악재들은겹져상호작용하면문제의심각도는가속화되기마련이다.
부정적인악재들이진행을거듭하며누적되어2018년에이르러절정에달하면그결과는과히짐작할수있을것이다.
심히우려되는이유이다.
아파트를탈출하자.

2016년4월
지은이김용엽