평범한월급쟁이도부자아빠되는경매투자비법서이다.
이책은경매와NPL로직장인은투자(Two-job)을,퇴직한분들은노후전문직업으로삼을수있도록저자들이실전투자노하우를바탕으로기술한책이다.그래서초·중급자등이쉽게따라할수있도록기술했다.
100세시대직장인들은퇴직후노후를걱정하고있다.
평생동안일을하고있는데도노후생활자금이부족한이유는뭘까?
노후생활자금을충분하게준비하지못한이유로1위가소득이적어서,2위가자녀교육비와결혼자금,3위가부채상환,4위가자산관리에대한관심부족으로나타났다.이중에서도가장큰원인이되는것은자녀문제로볼수있다.
이러한요인이50대에명퇴,또는정년퇴직후적정노후생활비를부족하게만들고있다.
그래서직장인들은퇴직후100세시대의노후에직업이있어야한다.
배기영저자는경매가나의노후다생각하고시간이있을때마다경매책을읽는것부터시작했다.그리고부족한것을채우기위해경매학원을찾아가열심히공부했다.이러한노력으로1999년부터본격적인경매를시작해월급보다경매수입을더높일수있었다.이때부터필자가꿈에그리던투잡을하게된것이었다고한다.이러한경험등을바탕으로실전투자에서알고있어야할내용을기술한책이다.
금융기관을명예퇴직한후어떻게경매와NPL투자를시작하게되었나?
조철현저자는2000년까지다니던경남은행을그만두고부동산업종으로제2의인생을시작했다.처음에는경매와공매컨설팅업무를주로했다.이렇게경매공부를하면서실전경험도쌓고,NPL투자도하면서정신없이열심히살다보니,나도모르게노후걱정없이살수있게되었다.그래서필자는독자분들에게경매와NPL을소개하고자이책을기술하게되었다.경매가나의노후다생각하고시간이있을때마다경매책을읽는것부터시작해라!본인이잘할수있는곳에서성공하면기쁨은두배가된다고한다.
『나는경매와NPL로노후걱정없이산다』는초중급자의입문서이다.
ㆍ노후생활자금이왜!부족하고,어떻게준비하면될까?
ㆍ경매로월급쟁이배부사장은투잡을,은행을퇴직한조사장은어떻게성공했나?
ㆍ경매는어떻게진행되고,그절차에서하자가발생할때대응방법
ㆍ경매물건에서기본적인권리분석노하우!
ㆍ물권인근저당권과전세권은어떠한권리인가?
ㆍ특별법으로보호받는임차인의대항력과우선변제권은?
ㆍ법정담보물권인조세·공과금·임금채권을완전정복하는시간
ㆍ채권의종류와가압류·압류의처분금지효력,그에따른배당사례
ㆍ경매물건에서특수한권리를이해하는시간
ㆍ경매사이트에서입찰할물건을찾아권리분석하는실전노하우
ㆍ입찰당일경매법원에서입찰서를제출하는현장학습
ㆍ경매로내집마련과부족한노후생활자금만들기
ㆍ배당은권리분석과NPL투자의마침표!왜배당이의가필요한가?
ㆍ부실채권(NPL)을제대로알고투자해야성공한다
ㆍ부실채권(NPL)에투자해서부족한노후생활자금만들기
ㆍ공매투자로부족한노후생활자금만들기
그래서초·중급자등이쉽게접근할수있고경매강의교재로삼을수있는책을출간하게되었다.
출판사서평
●경제적행복의가장큰장애물은노후준비부족에있다
현대경제연구원설문조사(2016.6.)‘경제적행복’』조사에서연령별로분석해보면‘20대’는‘일자리부족’(35.3%)이경제적행복의가장큰장애물이었고,‘30대’는‘주택문제’(31.2%),‘40대’는‘자녀양육/교육’(30.0%),‘50대’는‘노후준비부족’(50.6%),‘60세이상’도‘노후준비부족’(66.9%)이라고나왔다.
20대에서60대로나이가들어가면서경제적으로가장큰부담을주는요인도일자리(20대)->주택(30대)->자녀교육(40대)->노후준비(50대이상)등으로달라지고있으며,그에따라‘경제적행복의장애요인’도달라지고있다.이렇게나이가많아질수록‘노후준비부족’에대한응답률이높아지고있다고기술하고있다.
●100세시대부족한노후생활자금을얼마나될까?
통계청자료에따르면노후에필요한적정생활비는월246만원이며,경제적으로여유있는생활을즐기려면311만원정도가필요하다.더욱이현재가치기준으로매월246만원수준의생활을하려면10년후에는285만원,20년후에는331만원,30년후에는384만원(물가상승률1.5%가정시)이있어야한다.하지만계속되는저금리로노후자산을만들기가쉽지않은상황이라고한다.
●부동산경매시장에서안정적인노후생활자금을마련하는노하우!
경매는부동산중개업소에서일반매매로구입하는것보다싼가격으로부동산을취득할수있다.시장이좋으면좋은대로,나쁘면나쁜대로그시세보다싸게살수있어서투자하는그순간부터이익을확보할수있다.그래서경매로시세보다싸게내집을마련하는사람이있는가하면,직장인들이투잡으로부족한연봉을채운다거나,아무도거들떠보지않았던정년퇴직자들이스스로부족한노후연금채우기에도전하는모습은누구보다자기계발과미래를위한재테크라할수있다.
●부동산투자의기본은경매로내집마련하는것부터시작해라!?
주택은가족의보금자리로서사용가치와노후주거걱정에서해방!
경매투자로내집마련을하면내가족이살보금자리로서의사용가치가뛰어나고,노후에주거걱정을할필요가없다는장점이있다.또,집이있다는것에서오는심리적안도감은돈으로환산할수없는가치다.이때현재적투자가치와미래적가치가있는주택을내집으로마련해라!
내집을가지고주택연금에가입해서죽을때까지연금을받아라!
내집을담보로주택연금에가입하게되면사망할때까지꾸준히생활자금을받는대신사망후에집으로대출금을갚으면된다.일단주택연금에가입하면평생거주,평생연금이라는혜택이보장된다.보증기간이종신이기때문에소유자및그배우자가사망할때까지내집에계속살면서매달연금을받을수있다.노후에가장큰문제가될수있는주거와고정소득의문제가동시에해결되는셈이라고기술하고있다.
●원룸건물과상가건물등의임대소득으로노후자금을마련해라!
경매로낙찰받아서월세로전환해높은임대수익을올릴수있었다.
이원룸건물은필자의지인이1,833,808,000원에낙찰받고,매각대금은금융기관에서70%인12억8,000만원을2.5%에받아잔금을납부했다.그리고원룸을각호수별로500만원에월세40만원씩임대했다고한.그러니현금투자는6억2,000만원[취득시등기비용포함19억원-대출금액12억8,000만원-30개원룸보증금1억5,000만원]을투자해서연간1억1,200만원[연간1억4,400만원(1,200만원×12개월)-대출이자3,200만원(12억8,000만원×2.5%)]의임대소득이발생하게된다.따라서현금투자대비임대수익율은1억1,200만원/6억2,000만원으로연18.06%가발생해서성공적인투자가되었다.이수익금을월로나누면매월933만원을받게되는셈이라고한다.
●부실채권(NPL)을매입후경매를신청해높은수익을올릴수있었던사례
OOO유동화전문유한회사에서홍길동이근저당권을매입했다.
하나은행근저당권을부실채권시장에서OOO유동화전문유한회사가낙찰받아소유권을취득후경매가진행중인상태에서필자등이부실채권양도·양수계약으로3억4,000만원에매입해서그매매대금전액지급후근저당권을이전받고(론세일방식)법원에경매신청채권자명의변경도했다.이과정에서필자등은자금이부족해서OO새마을금고로부터질권대출70%인2억3,800만원(채권최고액2억8,560만원)을받아잔금을납부했다.그다음필자등은경매절차에서배당받는방법과그담보부동산을낙찰받는방법중이익이되는방향으로선택할수있는데,배당받는전략이더유리하다는판단하에경매절차에서배당받기로했다고한다.
●역세권다가구주택을공매로낙찰받아임대수익으로노후자금만들기
이공매물건은서울시마포구상수동소재6호선상수역3번출구에서3~4분거리에위치하고있어서다가구주택을1층3개호수와2층3개호수로총6개호수의원룸으로리모델링하면각보증금1,000만원에월50만원씩임대수익이예상되어보증금6,000만원에매월3,000,000원의임대소득이예상되는우량한다가구주택이다.그런데감정가753,207,500원이고시세도6억7,000만원인데376,604,000원까지하락되었다.이주택을420,700,800원에낙찰받아재임대하는방법으로높은임대수익을올리고있다고한다.
이와같은방법으로노후생활자금을마련하면될것이라고기술하고있다.
