대한민국 부동산의 미래

조영광

성균관대학교를졸업하고동대학원에서산업공학석사학위를받았다.졸업후국내굴지의전자,IT,자동차회사에최종합격했음에도건설업에뜻을품고국내메이저건설사인대우건설에입사했다.마케팅팀에배속된뒤로지난8년간부동산시장에빅데이터를접목시킨하우스노미스트(House+nomist)가되어쏟아지는부동산데이터와대한민국주택시장의바로미터인분양현장을넘나들며대우건설이‘주택공급7년연속1위’를차지하는데기여했다.
입사3년차때자신이개발한‘전국시·군·구대상유망사업지예측시스템’을활용해주택시장분석과예측업무를담당하고있으며,신규분양단지의청약률예측과초기분양률예측까지도맡아하면서분양시장에서‘진짜봐야하는데이터’가무엇인지답할수있게되었다.
최근에는경제,심리,소셜미디어의빅데이터를활용해대한민국부동산을다각도로파헤치고있으며,아직미지의영역인상업용부동산데이터로까지분석영역을넓혀가며대한민국의모든부동산을꿰뚫는실전용데이터발굴에매진하고있다.

머리말변곡점에선부동산시장,데이터는알고있다
이책의활용법

PART1데이터로전망하는대한민국주택시장
1장대한민국주택시장의핵심모멘텀
주택가격의상승모멘텀｜주택가격의하락모멘텀｜주택가격의상승모멘텀VS하락모멘텀

2장주택시장전망:주택의순환주기와입주물량
매매가변동률은‘동행혹은후행지표’,예측을위해서는매매가의장기추세를보라!

3장신규분양시장전망:적정미분양분석
‘재고주택시장’과‘분양시장’의양극화｜신규분양시장은‘미분양통계’로봐야한다｜전국미분양의적정수준:분양시장의온도체크하기｜2018년전국미분양심층분석

4장인구구조로보는주택시장전망:인구밀도와주택가격
인구증감률과주택가격변동률의상관관계｜인구밀도와주택시장

5장경제지표와경제정책으로보는주택시장전망:청년취업자수와경제정책불확실성지수
청년취업자(20~29세)수의증가와주택시장의관계｜경제정책불확실성지수로본주택시장

6장교통개발로보는주택시장전망

7장주택시장2대리스크점검:중산층의가계부채와입주리스크
중산층의가계부채｜입주리스크

PART2데이터로쪼개보는전국‘시도별,시·군·구’주택시장

1장전국시도별주택시장분석
시도별공급량입체분석:시도별‘입주·분양’예정물량｜수도권의공급여건정밀진단:2018년서울과경기권시·군·구의순공급규모｜시도별밸류에이션분석:중년주택의가치흐름

2장전국시·군·구주택시장분석
시·군·구주택시장의6대선행지표｜반전분양스토리:시장의선행지표적용사례｜상위지역을대표하는시·군·구와독립적인시·군·구｜지역기반산업의흥망성쇠를활용한주택시장전망｜시·군·구주택시장전망에대한고찰

PART3알아두면쓸모있는건설사직원의주택시장데이터에세이
1장강남에서제주까지
수도권과지방은다른눈으로봐야한다｜서울인구1,000만명붕괴와서울주택시장｜강남의주택시장:미국주택시장,코스피,똘똘한한채｜서울인근경기도아파트의밸류에이션분석｜어촌을주목하라｜효리네민박은안녕할까?

2장데이터는말한다
지금당신의주택구매(투자)심리는｜전문가의예측과닻내림효과

3장우리가사는세상
신규분양대박현장예측하기｜주택자산의양극화,그것이알고싶다｜금리와주택시장｜택지의생애주기

PART4빅데이터로읽는오피스텔과상권의흐름
1장오피스텔시장의3대선행지표
오피스텔시장의결과지표:오피스텔스프레드수익률｜첫번째선행지표:소형아파트의전세가변동률｜두번째선행지표:단기유동성흐름｜세번째선행지표:오피스텔입주물량

2장‘도시인프라지수’로본오피스텔수요매력도
첫번째도시인프라지수:주간인구지수｜두번째도시인프라지수:종사자1,000명이상사업체수｜세번째도시인프라지수:지하철승하차인원

3장인구통계로본오피스텔의핵심수요층
오피스텔의핵심수요층｜주요도시오피스텔의핵심수요분석

4장월세거래량으로본도시별오피스텔동향
전국주요도시오피스텔시장의동향분석
5장전국142개주요상권국면진단
공실률과임대가추이로지역상권진단하기

책속의책
미래를보다
집단지성을활용하다
남이모르는정보를찾다

맺음말을대신하며‘부동산데이터미신’에빠지지않기위한셀프문답
감사의말

변곡점에선부동산시장,데이터는알고있다
2018년대한민국부동산시장은변곡점에서있다.지난4년간의호황은평균적인주택사이클에비해길었고,주택가격의상승폭역시연2~3%의경제성장률에비하면꽤매력적이었다.하지만2018년,대한민국부동산시장은불확실성의시대를지나고있다.44만호라는역대최다입주물량이기다리고있고,금리인상도시작되었다.지방은이미2016년부터둔화혹은하락세로접어들고있다.
주택경기가2008년금융위기직후의대세적하락기혹은2015년의대세적상승기라면데이터로주택시장을분석하는일은의미가없을지도모른다.굳이데이터라는현미경으로보지않더라도직관의눈만으로도확연히구분되기때문이다.그러나시장의시그널이뚜렷한방향성을보여주지않을때는장기적관점에서의객관적인위치파악이중요하다.수많은사례로검증된객관적인기준이필요하다.이것을데이터가해줄수있다.
데이터는흔적을남긴다.과거의시장흐름과현재의흐름을명료하게보여준다.〈빅데이터로예측하는대한민국부동산의미래〉에서소개하는‘입주물량×주택순환주기’그래프는바로이러한시장의모습을적나라하게보여줌으로써주택시장의현재와미래에대한‘객관적통찰’을제공한다.
또한〈빅데이터로예측하는대한민국부동산의미래〉는공급량과주택순환주기같은주택시장의핵심데이터뿐아니라주택시장의미래를잘설명해주는경제,정치,인구,교통,심리등주택시장을둘러싼다양한분야의지표도소개한다.‘저자의경험에따르면…’같은검증을생략한소개대신직접해당지표와주택지표와의상관성을일일이검증함으로써데이터를다루는책의기본을잃지않는다.
데이터를전달하는방법또한기본적인그래프뿐아니라최고의케미를보여주는두가지데이터를함께표현한‘2×2매트릭스’를활용해한눈에부동산시장의흐름을볼수있도록구성했다.
대한민국주택시장의현재그리고미래를알려주는검증된데이터를통해〈빅데이터로예측하는대한민국부동산의미래〉를읽는독자들은2018년변곡점에선주택시장을스스로진단할수있는‘눈’을갖게될것이다.

이책은총4개의파트와〈책속의책〉으로구성되어있다.PART1에서는우리나라주택시장의거시적인흐름을전망하기위한데이터를소개한다.해당데이터들은지은이가지난8년간대형건설사에근무하며주택시장을예측하면서전국평균의흐름을잘설명해주는데이터들로선별한것이다.선별된데이터들은‘가격,수급’같은전통적인주택시장데이터뿐만아니라‘인구,교통개발,경제동향그리고경제정책같은거시데이터를망라한다.물론해당데이터가우리나라주택시장의중장기흐름을얼마나잘설명하는지는검증과정을거칠것이며,그최근동향을살펴봄으로써우리나라주택시장의미래흐름을진단한다.
PART2에서는전국의시도단위뿐아니라시·군·구단위까지‘쪼개서’하위시장의수급분석과주택가격의적정수준을진단하고향후추세를전망한다.또한시도별로상위주택시장을대표하는시·군·구와독립적인흐름을가진시·군·구에대해정리한다.이를통해‘00시의흐름을보려면00구의주택시장을보면된다’,‘00구는00시와달리독립적인(상관성이없는)주택시장이므로별개로봐야한다’같은통찰력을얻을수있을것이다.지은이의개인적인실전시장예측스토리도들어있는PART2에서는지은이가2013년당시저점을통과하던경기도지역과리스크가큰지방소도시의시장성을예측하여분양에성공한사례도소개한다.누구나알수있는‘부동산입지’가아닌‘보이지않는시장의흐름’을읽어낸사례를통해실전용주택데이터에대해알게된다.
PART3는데이터를바탕으로쓴주택시장에세이라고할수있다.지은이가8년간주택시장을분석하면서많은사람들이당연한듯믿어왔던주택시장의고정관념을뒤바꾼사례들을모아놓았다.〈1장강남에서제주까지〉는수도권과지방주택시장을바라보는차별화된‘눈’에대해,〈2장데이터는말한다〉는데이터로바라본주택시장의‘심리’에대해이야기한다.〈3장우리가사는세상〉은우리가평소주택시장에서자주부딪히고,궁금해하는‘이슈’들을다루었다.순서에상관없이관심키워드중심으로읽어가다보면어느새대한민국주택시장의이슈에바짝다가서있는자신을발견하게될것이다.
PART4는빅데이터로보는‘수익형부동산시장’이다.국내최초로오피스텔과상가시장을빅데이터로다루었다.오피스텔시장전망을위해시장흐름을예측할수있는선행지표를제시하고,오피스텔수요가강한지역을시·군·구단위로살펴본다.더불어오피스텔과함께투자처로각광받았던상가시장에대해서도한국감정원데이터를활용한공실률×임대가매트릭스를통해지역별상권을진단한다.서울,경기·인천,5대광역시,기타지방의하부상권을세부적으로다루면서상권의활발,둔화,불황,회복의원인과핵심모멘텀의분석을통해주요상권의미래흐름을읽을수있을것이다.데이터가말해주는주요도시의오피스텔수요와상권흐름은수익형부동산에관심있는독자들에게신선한통찰을안겨줄것이다.
이책의외전격인〈책속의책〉에는본문에서깊게다루지못했으나따로모아서보면유용한통찰을가져다줄알짜배기정보들을모아놓았다.독자들은〈책속의책〉을통해대한민국부동산트렌드를압축해놓은짧지만강렬한번외여행을경험할수있을것이다.

문제는인구고령화가아닌주택고령화!
우리나라주택시장에서적어도향후5년간은인구고령화보다‘주택고령화’가더욱중요한키워드가될것이다.인구고령화에따른주택수요감소는비록틀린말은아니지만그것이수면위로드러날시점은향후몇십년후의일이기때문이다.
우리나라재고주택가운데완공된지10년이넘은,즉‘입주10년’초과의고령주택비중은2006년에는50%였지만,이후계속증가하여2017년현재전체주택의76%가고령주택인상황이다.그에반해입주5년이하의젊은주택비중은2017년현재13%수준으로아파트10채가운데1채정도만이새아파트이다.우리나라주택재고의48%가수도권에있다는사실을감안하면수도권대부분의주택이노후화되었다고할수있다.

주택고령화의심화는젊은주택의희소가치를만들어내며,젊은주택의가격이전체주택의가격상승을견인하는흐름을만들어냈다.2001년평당30만원의차이를보이던젊은주택과고령주택의가격은주택고령화의심화로2017년에는평당360만원의차이를보인다.34평아파트기준으로환산하면젊은주택이1억2,000만원정도더비싼것이다.
주택은비가역적성격이강하다.즉한번지으면30년정도는그자리에있을가능성이높다.신규주택을짓고싶어도노후주택이들어선자리는수십년이상기다려야한다.우리나라는국토의70%가산지지형이라주택의원재료가되는토지의제약이주택고령화를심화시키는요인으로작용한다.이런상황들이젊은주택이공급될여지를제한하여향후5년간주택고령화에따른젊은주택의희소가치는주택가격상승의강력한모멘텀이될것이다.

주택시장의호황사이클은끝났다?
평균사이클보다긴호황을누리고있는주택시장에대해2018년현재,사람들은호황의끝을경계하고있을까?적어도데이터는‘아니오’라고말한다.사람들은부동산을여전히안전자산의하나로여기고있고,한국은행의주택가격전망CSI(소비자동향지수)또한기준치(100)보다높은수준이다(2018년3월기준107).여전히주택시장에대해긍정적인기대를가지고있는것이다.이처럼현재까지는여러요인에도불구하고주택시장의상승모멘텀이더강하게작용하고있다.하지만주택가격의하락모멘텀인가격부채(단기),정부정책(장기)의영향력에따라향후주택시장이급변할가능성도있다는점은유념해두어야한다.

부동산시장의폭락가능성은?
주택순환주기흐름을살펴보면,전국의주택경기는2013년3분기저점이후4년내내상승세에있었다.어느정도호황기말미에와있다는이야기다.특히2018년에는역대최다인44만호의입주물량도예정되어있어서울을제외하면이전과같은주택가격의상승을기대하기가힘들다.그렇다면2008년과같은주택가격의폭락가능성도있을까?
결론부터말하면‘아니오’다.과거3년간의입주물량공백기(2011~2013년역대최저수준의공급)를고려해야한다.2008년금융위기직전에는무려7년연속30만호이상의입주물량공급이있었다.하지만2009~2016년8년간단한번도30만호를초과한적이없다는점을감안하면둔화가능성은있지만급격한충격가능성은낮다.
또다른이유로는70%에달하는전세가율을들수있다(금융위기이전의전국평균전세가율은40~50%에불과했다).전세가율은전세에서매매로의실수요전환압력을의미한다.전세가율이높다는것은기본적으로그지역에살고싶은수요가많다는것을의미하고,어느지역의전세가율이상승하여매매가와전세가가별차이가없으면차라리매수하겠다는심리가강해진다.그런점에서전세가율의상승은매매가상승의선행시그널이된다.
매수자의자금부담또한금융위기이전보다현저히낮다.금리는금융위기직전의절반수준(7%→3.5%)이고,금리가상승하고있지만이전과는자금부담의절대적인수준이다르다.2011~2013년의입주물량공백,낮은수준의이자부담은주택시장의급진적하락을막아주는완충장치가될것이다.

분양시장과재고주택시장의양극화심화
2010~2013년의주택시장암흑기만해도재고주택가격이하락하면여지없이분양시장도얼어붙어미분양이증가했다.그러나최근의경향을면밀히살펴보면주택가격이하락해도분양이잘되는지역이점차증가하는것을볼수있다.분양시장과재고주택시장의양극화가본격화되고있는것이다.지은이가고안해낸‘매매가×청약률매트릭스’를활용하면매매가상승률과청약률이동반강세를보이는호황지역,매매가상승률과청약률이동반약세를보이는불황지역,그리고지은이가특히주목하는매매가하락에도청약률이강세를보이는‘양극화지역’(분양시장만강세)을직관적으로선별해낼수있다.

중장기흐름을알고싶다면인구증감률보다인구밀도를보라
지난3년간의데이터를보면인구감소율이가장높은서울과부산의가격상승률이단연압도적이다.인구유출에도인구밀도가1,2위이고,따라서가격상승이가장가팔랐다.
인구밀도가높은지역은가용토지가제한되어있기때문에도시팽창여력이낮다.따라서구도심에대한선호도가유지될수밖에없고,노후주택이더라도구도심에있으면젊은주택보다가격이높은경우도있다.서울이대표적예다.
주택시장이어느하나의변수로설명할수없는복잡한시장임을감안할때,인구밀도는전국시도의주택가격흐름을비교적잘설명해준다.또한토지에기반한인구밀도는좀처럼변하기힘든데이터이다.지역별중장기주택시장예측에서중요한변수인것이다.

경기를반영하는청년층(20~29세)의취업동향에주목하라
사실이연령층은주택경기와거의상관없는연령대이다.생애주기나소득수준을고려할때주택구매의주수요층도아니다.그런데왜이연령대를주목해야하는가?이들이집을살나이는아니지만그들을고용하는것은기업이라는점을생각하라.청년층취업자수의증가는신규고용인원이늘고있다는의미로,실제경기흐름을가장민감하게비춰주는지표이다.신규고용증가는기업의호실적을의미하고,이로인한취업자의가계소득증가를기대할수있기때문이다.

교통개발과인프라를보라
교통개발은인구밀도와마찬가지로그지역의중장기주택가격상승에중요한요인으로작용한다.특히지방도시의주택가격에큰영향을미친다.그에비해기본적인교통인프라가잘갖추어져있는수도권의경우에는그영향이지방도시에비해제한적이다.지방도시와달리인구,학군,생활편의시설등교통개발외의다양한가격상승요인이존재하기때문이다.

부동산데이터분석가가사용하는주요지표들
매매가변동률:현재매매가가장기추세대비상회하는지,하회하는지를확인할수있다면,주택시장의흐름이어떤지를알수있다.주택시장의흐름을알수있는데이터로거래량,구매심리등여러지표가있지만결국에는매매가가그지역의주택경기를최종