인구감소시대,부동산의미래는회색빛일까?
2021년1월4일,사상처음으로대한민국인구가감소했다는보도가대서특필되었다.다양한분야에서그해의전망을내놓기마련인1월,때마침등장한‘인구공포론’은대한민국집값을꺾어놓기에충분한재료였다.그러나잘아는바와같이2021년집값은전국평균18%상승이라는어마어마한기록을세웠으며,‘인구소멸담론’의단골손님인지방의집값역시평균15%상승이라는역대급기록을세운다.
인구가주택시장혹은집값을예측할때빼놓을수없는변수인것은분명하다.하지만‘인구감소→수요절벽→집값폭락’이라는시나리오는지나치게도식적이다.우리가지난수십년간겪어온대한민국부동산은인구‘만’으로설명할수있는단순한시장이아니다.
부동산의회색빛미래를이야기할때그이론의바탕이되어왔던인구가지나치게도식적인지표라면이를보완할수있는지표는무엇인가?바로‘인구밀도’이다.
인구밀도는‘일정한땅(토지)에얼마나많은사람이모여살고있는지’를알려주는지표로,인구와밀접한관계에있지만그성격에서는큰차별점을보인다.‘인구감소시대’에도인구밀도가높은지역에서는당연히더많은집을필요로하고,그런만큼집값이오를수밖에없다.대표적인예가서울이다.전국적인인구감소에도2020년기준서울의인구밀도는15,891명/㎢이다.2000년이후20여년간큰변화없이이수준을유지하고있다.세계에서가장비싼집들이즐비한뉴욕(7,190명/㎢),런던(5,701명/㎢),홍콩(7,140명/㎢)의인구밀도가서울의절반또는그에도미치지못한다는점을고려하면서울의인구밀도가얼마나높은지알수있다.이는1㎢당4,358명이사는부산의경우에도마찬가지이다(수도권을대표하는경기도의인구밀도는1,319명/㎢이다).서울과부산의넘사벽인구밀도는수십년동안의급격한인구감소에도왜두도시의집값이가파르게상승했는지알수있게해준다.
인구가감소할수록인구의쏠림은가속화된다
인구밀도가중요한이유는부동산의정해진미래를보여주는,즉웬만해서는변하지않는반석과도같은지표이기때문이다.서울과부산의인구밀도에서확인했듯타노스의핑거스냅같은격변이일어나지않는한극적인변화가없는지표인것이다.오늘내일혹은1개월,1년단위로변하는지표로예측의탑을쌓는것은모래위에집을짓는일과같다.그에반해상수에가까운지표를바탕으로예측의탑을쌓는다면큰격변이없는한10년,20년후의부동산시장까지내다볼수있으며,단기적인충격이찾아오더라도흔들림없이나아갈수있다.그런점에서인구밀도는부동산의정해진미래를보여주는반석데이터라고할수있다.
인구밀도는인구감소시대의‘인구쏠림’현상에대해서도단서를제공한다.인구감소시대임에도불구하고변함없이인구밀도가높은,즉인구가쏠리는곳이존재한다.인구소멸의공포가대한민국을뒤덮는가운데서도인구의부익부빈익빈현상이계속되는것이다.아니오히려인구감소시대일수록인구쏠림현상이심화된다.일례로미래의주택소유자라고할수있는청년들은인구가밀집된곳으로더욱집중적으로쏠리고있다.이런상황에서만일당신이첨단대기업CEO라면,대형유통업계CEO라면,유명학원대표라면,어디에사업장을열겠는가?당신이행정가라면어디에철도,도로,공원등의인프라를집중하겠는가?
인구감소와쏠림은시소의원리처럼움직인다.인구의궤적이우하향할수록쏠림의궤적은이에선행하여가파르게우상향하는것이다.인구소멸의공포가대한민국을무겁게짓누를수록당연하게도쏠림의힘은더욱강력하게작용하여대한민국부동산의가치를결정짓는절대기준이될것이다.인구소멸의공포가확산될수록인구가쏠리는도시와그렇지않은도시의집값차이는더욱크게벌어질것이다.
가구트렌드가알려주는미래의기회
한편인구밀도와더불어대한민국부동산의정해진미래와기회를보여주는또다른강력한지표가있다.바로‘가구트렌드’이다.2022년치러진20대대선공약에서화두는단연부동산이었다.그중에서도주택공급에방점을두고후보간에치열한숫자싸움이벌어졌다.200만가구도모자라300만가구까지주택을공급하겠다는공약이있었다.여기서눈여겨볼것은몇백만이라는숫자뒤에붙은‘가구’라는단위이다.이는주택수요를나타내는단위가인구가아닌가구라는것을말해준다(통계청에따르면가구는“1인또는2인이상이모여서취사,취침등생계를같이하는생활단위”이다).즉각각의독립된가구가먹고자는일상의생활을영위하기위해필요한공간이주택인것이다.이러한독립된가구가어느지역에얼마나있으며,또어디로이동하느냐에따라지역별집값의흐름이결정된다.
가구는인구의결합을통해탄생하므로그결합양상에따라다양한조합의가구가탄생한다.비록인구감소,고령화로인해인구의미래는회색빛키워드로정리될수도있지만빅데이터현미경으로바라본가구의미래는다양한기회의빛을발하고있다.겉으로볼때같은1인,2인,3인,4인가구라고해도연령별,성별,세대별로큰차이를보이는가구빅데이터는욕망의분화가이들을어떤곳으로이끌고있는지,부의기회가어떻게확장되고있는지입체적으로보여준다.따라서부동산시장역시주택수요의기본단위인가구의다양성에집중하지않을수없다.
이러한트렌드의변화는“어느도시에어떤연령대의부부가구가많이살고있으며,어느도시에몇인으로구성된‘부부+자녀가구’가많이사는가”같은질문으로지평을확대해볼경우해당도시의선호입지와인기평형(인기타입)에대한중요한단서를제공하기도한다.따라서주택시장의흐름을결정짓는가구의미래를안다면어느도시가뜨고어느도시가질지도예측할수있다.
실수요자든투자자든후회없는선택을위해
《빅데이터가찍어주는부의정점》은대한민국집값의등고선을결정할두개의강력한지표인‘인구밀도’와‘가구트렌드’분석을통해독자들에게대한민국부동산의정해진미래를가감없이보여준다.서울과수도권,5대광역시,지방도시등전국을망라한권역별심층분석을통해그지역의부동산미래가장밋빛일지회색빛일지분명하게일러준다.
적게는수억원에서많게는수십억원에이르는부동산매입은그것이실수요든투자든간에개인의삶에서아마도가장큰비용이드는선택일것이다.사소해보이는것마저꼼꼼하게확인하지않으면평생의후회로남을선택이될수도있는것이다.
이책은이러한중요한결정을앞둔이들이후회하지않을선택을하는데조금이라도도움을주기위해탄생했다.
이책의구성
이책은총2개의파트로구성되어있다.에는인구감소시대에,아니인구감소시대라서더욱뜰수밖에없는도시와부동산을‘인구밀도’와‘상위10%소득’이라는기준으로엄선한미래부의정점들이정리되어있다.인구밀도는‘도시간수요의쏠림’을알려주는반석지표,상위10%소득데이터는‘도시간부의쏠림’을알려주는반석지표의역할을한다.인구와상위소득의쏠림이추동하는부의정점에관심이있는독자라면을더욱집중해서읽기를추천한다.
에서는인구밀도와더불어,‘정해진미래수요’를읽을수있는또다른강력한지표인‘가구트렌드’를다채롭게분석함으로써미래부동산시장에서벌어질5가지기회에대해톺아본다.‘대형평형의시대는정말로종말을고했는가?1인가구대세론은여전히유효한가?이미대세가된2,3인가구가확장시킬부동산시장의미래는어떤모습일까?’이같은의문에대해지은이는액티브시니어,X세대,신혼부부,50대여성등의다양한사례를통해대한민국부동산시장이맞이할수밖에없는정해진미래와그러한미래부동산시장에서의5가지기회에대해이야기한다.가구트렌드가확장시킬부의기회에관심이있는독자라면를먼저읽어볼것을추천한다.
한편누구나스스로부동산데이터를다룰수있게<리얼빅체크나우>라는코너가본문곳곳에마련되어있다.부의기회를잡을수있는‘리얼빅데이터’가무엇인지,그리고그데이터를어떻게체크해야하는지정리해놓은만큼독자들은<리얼빅체크나우>를통해현재와미래에대한‘객관적통찰’을키울수있을것이다.
