돈되는 재건축 재개발. 2: 재개발 완전정복 편(열정이넘쳐의) (재개발 완전정복 편)

열정이넘쳐(이정열)

실전투자자,강사,공인중개사.2006년재개발투자를시작한이후수많은사업장의사례를연구하며투자해왔다.이렇다할분석툴(tool)이별로없었던재건축재개발분야에상당히정확한분석방법을알려줌으로써2017년가장‘핫’한부동산강사로자리매김했다.
전자공학분야에서오래근무한연구원답게그가고안한공식은분담금과프리미엄(P)을산출하는데있어상당한정확성을보여준다.이를통해기존투자자들에게는수익률분석공식이라는강력한무기를,이제막시작한투자자들에게는바람직한재건축·재개발투자의기준을제시하고있다.
전자공학과졸업후모토로라코리아와국방과학연구소에서연구원으로재직하다가‘가족과함께하는삶’이그리워부동산투자자겸공인중개사로전향했다.현재는열정공인중개사대표라는본업보다재건축·재개발사업장연구및분석에힘을쏟느라눈코뜰새없이바쁜나날을보내고있다.

chapter01.바야흐로재개발투자의시대

엄청난기회의땅,지방재개발시장
지방시장이뜰수밖에없는이유/지방재개발투자에대한오해와진실/[꿀팁]입주권은양도소득세중과대상이아니다
이것만은알아두자①:재건축과재개발의차이점
기부채납비율/현금청산자숫자/보상비및이주비에따른실투자금
이것만은알아두자②:사업진행과정
관심있게지켜봐야할단계/개략적인분담금예측단계/[꿀팁]은마아파트에는아직재건축조합이없다/선진입여부를결정할단계/연장투자또는수익실현을결정할단계/매도또는입주여부를결정할단계/언제진입하고언제빠져나올것인가
이것만은알아두자③:기본용어
조합원vs토지등소유자vs현금청산자/조합원분양가vs일반분양가vs프리미엄(P)/비례율/감정평가액vs권리가액/분담금vs추가부담금/이주비대출
이것만은알아두자④:비례율의함정
비례율은왜100%인경우가많을까/총사업비가달라지는경우/종전자산평가액이달라지는경우/종후자산평가액이달라지는경우
이것만은알아두자⑤:계약면적과조합원분담금의관계
재개발·재건축투자에서는계약면적이중요하다/계약면적에따라조합원분담금이달라지는이유/
이것만은알아두자⑥:재개발에서세대당평균대지지분활용법
재건축에서는일반분양물량의크기를보여준다/재개발에서는신축아파트의평균평형구성을보여준다
insight_8?2부동산대책이후의재개발·재건축투자

chapter02.재개발투자의기본은감정평가액추정

감정평가액이프리미엄을결정한다
진행단계에따라달라지는프리미엄(P)의개념/감정평가액을미리알면더많은P를얻는다
빌라의감정평가액을추정하는요령
인근지역의시세정리하기/투자하려는구역에적용해보기
단독주택의감정평가액을추정하는요령
건물의가격추정해보기/토지의가격추정해보기/투자하려는구역에적용해보기
감정평가의핵심은금액이아니다
전체감정평가액이높게나온다면/현금청산vs보유,무엇이더이득일까/절대평가보다상대평가가중요하다
투자금vs수익률,무엇이우선일까
빌라vs단독주택,당신의선택은?/실투자금에변수를만드는이주비대출/[꿀팁]양도차익이커질수록세금에주의하자
한번투자로아파트가2채!원플러스원분양이란
입주권은몇개까지받을수있을까/원플러스원분양을받을수있는조건/일반분양물량이적은곳은좋지않다/분리매각금지와전매제한에주의할것/[꿀팁]아파트와상가를하나씩얻는다면
insight_초기단계인구역에투자할땐출구전략을고려해야

chapter03.수익성분석의절대무기‘재개발?재건축체크리스트’

재개발?재건축의체크리스트란무엇일까
체크리스트를통해얻을수있는것들
관심지역에대한체크리스트를만들어보자
관심지역의전체사업장현황파악하기/구역별추진현황및진행단계채워넣기/지도에표시하며확인하기/[꿀팁]대형지도주문하는요령
사업장별체크리스트를만들어보자
사업장별체크리스트에포함되는것들/[꿀팁]쾌적한단지는건폐율이낮다/입지분석으로발전가능성살펴보기
무엇을어떻게체크할까
기본사항확인하기/토지등소유자수와일반분양비율로알수있는것들/[꿀팁]인근지역이주수요투자도고려하자/세대당평균대지지분과용적률로알수있는것들/체크한내용을바탕으로집중할사업장정하기
실전사례①:탄방동2구역(탄방주공)재건축사업
관리처분계획책자로기본적상황을살펴보자/예상일반분양가를살펴보자/조합원분담금을계산해보자/실제결과는어땠을까
실전사례②:용문동1?2?3구역주택재건축사업
사업진행상황및입지를살펴보자/감정평가액을추정해보자/감정평가액과조합원분담금의관계/일반분양가를예상해보자
실전사례③:목동3?선화?선화B구역재개발사업
관심구역의체크리스트를만들자/가장빠른구역의정보부터살펴보자/목동3구역의감정평가액을추정해보자/선화구역의프리미엄계산에적용해보자/[꿀팁]토지의프리미엄도추정가능하다/선화B구역의프리미엄계산에적용해보자/세곳의사업성을비교해보자/주변시세와비교하여향후가능성을평가해보자/직접방법을체득하지못하면소용없다
insight_사업비가적정한지를따져보는요령

chapter04.이것만있어도대박!주요도시체크리스트

지역별체크리스트자료,어떻게얻으면될까
전국단위의정비사업고시문찾기
서울시재개발?재건축구역체크리스트
강남구/서초구/송파구/강동구/용산구/성동구/동대문구/서대문구/성북구/노원구/관악구/영등포구/은평구/동작구
안양시재개발?재건축구역체크리스트
안양시
성남시재개발?재건축구역체크리스트
성남시
광명시재개발?재건축구역체크리스트
광명시
인천시재개발?재건축구역체크리스트
부평구
대전시재개발?재건축구역체크리스트
대덕구/서구/동구/중구
대구시재개발?재건축구역체크리스트
달서구/북구/남구/중구/동구/서구/수성구
광주시재개발?재건축구역체크리스트
광산구/남구/동구/북구/서구
울산시재개발?재건축구역체크리스트
울산시
부산시재개발?재건축구역체크리스트
금정구/동래구/남구/북구/동구/서구/연제구/영도구/부산진구/사상구/사하구/수영구/해운대구

①체크리스트로‘될만한곳’한눈에훑어보기
이책의핵심은단연재개발사업장의핵심지표를한줄로정리한체크리스트다.비슷한지역에있는여러구역의사업성지표를한줄로정리하여여러구역을한눈에비교하는것이가능하다.택지면적,토지등소유자수(예비조합원수),용적률등은물론반드시살펴야할‘세대당평균대지지분’과‘일반분양비율’등을한번에비교함으로써이사업장이‘될만한곳’인지혹은무산되거나사업의난항을겪을만한곳인지를단30초만에판별할수있다.

②통계적기법을활용한감정평가액추정하기
저자는인근지역의실거래가데이터를분석하여투자할지역에적용함으로써감정평가액을한발빠르게,상당히정확하게예측한다.감정평가액을예측한다는것은아직많은사람들이이구역의사업성을의심하면서망설일때저렴한가격에먼저진입하여큰수익을남긴다는것을의미한다.동시에감정평가액에얹어지는정확한프리미엄이얼마인지를알아냄으로써실투자금을최소화하는기술이기도하다.

③세대당평균대지지분&일반분양비율로함정꿰뚫기
재개발구역의사업성을보여주는대표적지표인비례율.그러나실제재개발투자현장에서비례율은상황에따라변동되기때문에현재의비례율이높다고해서마지막까지수익이날거라는보장은없다.저자는본인이개발한독창적지표인‘세대당평균대지지분’과기존투자자들이널리활용했던‘일반분양비율’을동시에살펴봄으로써해당사업장의비례율이앞으로올라갈지혹은떨어질지를셜록홈즈처럼밝혀낸다.조합장말만믿고투자했다가손해를보는주먹구구식투자는앞으로설곳이없어질것이다.