퍼펙트 입지 : 건물 투자, 입지를 알아야 돈이 보인다

박준연

정인부동산그룹(주)대표이사.박준연대표는부동산업계에서는드물게투자,개발,시행,중개까지아우르는부동산토털컨설턴트로,학부에서건축공학과경영학을,대학원에서건축공학과부동산학을전공하고건축관련자격증뿐아니라부동산공인중개사자격증을보유함으로써이론과실전을겸비한전문가중의전문가다.건물매입부터개발,임대,매각까지원스톱컨설팅이가능한정인부동산그룹(주)을설립,이를토대로...

Prologue.지금이야말로건물투자적기다!
Intro.건물투자는항상현재진행형이다

CHAPTER1지금이곳을눈여겨봐야하는이유,강동구
핵심블록01눈부신변화기대되는천호역사거리
핵심블록02의료메카로부상한강동역~길동역
핵심블록03무궁무진한확장성!길동역~굽은다리역
핵심블록04한강조망과녹지가포인트,천호역~암사역
PointofView.강동구는기회의땅이될수있을까?

CHAPTER2신화는계속된다,강남구
핵심블록01K-뷰티특구,신사역사거리
핵심블록02신사역과강남역상권접수,논현역사거리
핵심블록03삼성동의숨은보물,봉은사역~종합운동장
핵심블록04MZ세대아지트,압구정로데오거리와강남을지병원사거리
핵심블록05불황에도끄떡없는은마아파트사거리
PointofView.100년입지,강남의위상

CHAPTER3문화와트렌드의집결지.강남대로
핵심블록01트렌드의메카,교보빌딩vs.국기원블록
핵심블록02일대최고의확장성,영동시장먹자골목vs.반포동
핵심블록03희비가갈리는삼성타운vs.역삼세무서블록
핵심블록04강남대로유망주뱅뱅사거리,서초동vs.도곡동블록
PointofView.강남대로,평당20억원가능할까?

CHAPTER4제2의강남을노리는용산ㆍ마포ㆍ성동구
핵심블록01신세계로변모하는한남동~이태원동
핵심블록02용산의미래를책임질신용산역~삼각지역~효창공원앞역
핵심블록03마포구핵심상권,합정역일대
핵심블록04소셜벤처밸리블록에주목,성수역일대
핵심블록05자양동과화양동으로나뉘는건대입구역블록
PointofView.용산이좋아?강남이좋아?

CHAPTER5한강이남의요지들,서초ㆍ동작ㆍ관악ㆍ영등포구
핵심블록01올드한이미지벗고있는교대역~서초역
핵심블록02최고의주거지역으로변모할방배동정비사업구역
핵심블록03일대최대상권으로부상할사당역~이수역
핵심블록04복합하지만매력적인노량진역~신대방삼거리역~보라매역
핵심블록05재개발이슈로날개단신림역~서원역
핵심블록06특이한공생관계,영등포역주변
PointofView.진정한투자자의자세

CHAPTER6이제부터강북시대!종로ㆍ은평ㆍ동대문ㆍ노원구
핵심블록01대를이은부의창출,광화문역~종로3가역
핵심블록02GTX-A개통눈앞에둔불광역~연신내역
핵심블록03상호연계효과기대되는동묘앞역~신설동역
핵심블록04누가일등?노원역~쌍문역~쌍문역
PointofView.상권의흥망성쇠

PointMap.건물투자최고입지는여기!‘빌딩의신’추천투자구역51
Epilogue.아는만큼보이고,보이는만큼빠져들게되는건물투자시장

건물투자시장은흔들리지않는다
장기침체와인플레이션등경기불안이이어지면서부동산시장도침체기에들어갔다는보도가연일이어졌다.금리가높아지면건물투자시장이위축된다고해석하기도하지만,건물투자시장은여기에해당되지않는다.실제로금리가급상승한2022년한해서울시내건물가격은하락하지않았다.같은시기서울시내아파트가격이급락한것과양상이달랐던것이다.건물은아파트투자처럼‘영끌족’이쉽게들어올수있는시장이아닌만큼웬만한경기변동에는대처할기본기를갖추고있다.또매월임대수익이발생하므로은행이자에대한부담이덜하다.심지어신축건물은구축건물과의임대료차이가두배가까이벌어진다.이처럼부동산투자환경이요동칠때는기본기를갖추는것이중요하다.기본이탄탄하면분위기에휩쓸리지않고자기만의투자철학을가질수있다.입지분석은실패하지않는부동산투자를위해꼭필요한기본중의기본이다.

입지는수익을창출할수있는상권이냐에달려있다
건물투자의제1원칙은꾸준한수익창출이다.수익을창출하려면상권의특징을알아야한다.지속적이면서도안정적인투자수익을내는건물은상권이좋은곳에있어야한다.상권이좋은곳일수록두가지조건을충족해야하는데,첫째,사람들을끌어들일수있는매력이있어야하며둘째,그매력을계속유지할힘이있어야한다.저자는이에해당하는대표적인구역으로강남역사거리를꼽았다.새로운트렌드와문화를실시간으로받아들이는상권은쇠락하지않는다는것이다.물론반대의경우도있다.이태원경리단길은사람들의입소문을타면서어느순간서울에서가장힙한성지로통했다.상점과식당이계속늘어갔고,트렌드를선도하면서번성했다.그런데땅값과임대료로치솟으면서매출대비수익이기대에미치지못하자임차인들은경리단길을빠져나갔다.언제그랬냐는듯거리는한산해졌고,상권이쇠락하면서건물공실률도높아졌다.계속될줄만알았던황금상권이순식간에하락의길로접어든것이다.매력이있어도계속유지할수있는힘이부족했기때문이다.

입지를알면건물의미래가치와돈이보인다
저자는서울을6개의챕터로나눠서유망지역을분류하고그중에서핵심블록을지정해입지특성과개발가능성,향후미래가치등을분석했다.그중가장먼저심층적으로분석한지역은강동구다.강동구는우리나라제2의성장동력이될세종포천고속도로개통으로인해사통팔달교통망을갖추었고,주변위성도시를흡수해중심부로도약할것으로내다봤다.몇년후의강동구를상상해보면,강남부럽지않은막강한도시가눈앞에펼쳐진다는것이다.용산도서울의중심부라는입지적장점과함께미군기지이전으로그동안막혔던재개발이가능해졌다.저자는용산역앞정비창부지는개발이거의끝나가는시점이므로,용산역뒤편에위치한원효대교북단에서서울역방면의정비창서쪽지역을살펴보라고권한다.전자상가개발과함께복합개발대상지가되면서미래가치가유망하다는것이다.이처럼입지를이해하고그림을그려보면투자에대한답이나온다.

교통,재개발에따른수혜지역정보총망라
뉴스나부동산관련카페에서쏟아져나오는개발계획과관련된정보는어디까지믿을수있을까?지금투자하면늦지않았을까?이런고민을하는건물투자자들을위해저자는꼼꼼하고냉철하게수혜지역을분석하고감별하고있다.경부고속도로서울구간인한남~양재IC까지6.8k/m구간지하화에따라가장크게수혜를받을지역은세곳이다.뱅뱅사거리부터남부터미널사이,논현역과반포역사이,강남역과교대역사이구간이며,이중에서강남역과교대역사이구간은특히주목해야한다.하지만서리풀터널개통과함께재개발사업이마무리되는방배동에대한건물투자는조심해야한다고지적한다.재개발바람이불면서단기간에가격이너무많이올라대단지아파트가들어서도건물투자수익은시장수익률을따라가는수준에그칠수있기때문이다.