부동산, 부채, 버블의 경제학 (대한민국 부동산, 지나온 20년 다가올 20년)

박덕배

성균관대경제학과를졸업하고,서울대국제경제학과에서국제금융전공으로경제학석사학위,뉴욕주립대버펄로캠퍼스에서화폐금융·거시경제전공으로박사학위를취득했다.한국수출입은행을거쳐제일금융연구원및제일은행종합기획부연구위원,하나경제연구소선임연구위원,현대경제연구원전문연구위원,성균관대경제학과겸임교수를역임했다.
정통경제학자로경력을시작했으나학문적영역에머물기보다는경력대부분을민간연구기관에서현실경제를연구하고실천적대안을모색하는데바쳤다.이책의내용은지난이십여년간경제연구원에서연구한것을발전시키고최신상황을반영한결과물이다.중장기적관점에서경제를조망하는정확한분석이절실한시기,정통경제학의방법론으로현실경제에대한판단기준을제시하고자이책을집필했다.
현재건전한가계재무와금융시스템효율화를위한연구및강의를펼치는금융의창대표로활동하며서민금융연구원학술부원장,국민대국제통상학과겸임교수를맡고있다.그외에도서울대소비자학과박사과정학생들을지도하는등여러대학과연계해서후학양성에힘쓰고있다.한국은행금융안정포럼회원으로국내외경제·금융상황과대응에자문하고있으며한국개발연구원(KDI)이주관하는지식공유사업(KSP)사업에참여,필리핀등동남아시아국가에한국의성장경험을전수하고있다.
서민금융지원에주력하며금융위원회서민금융TF,미소금융지원심의위원,신용회복위원회개인워크아웃과중소기업재창업지원부위원장,여러금융관련공공기관에서경영평가위원및감사위원을역임했다.저서로『2010부의대이동』『서민도금융이필요하다』『금융생활』등이있으며,금융·부동산·서민금융관련다수의연구보고서를발표했고관련연구용역을수행했다.

서문

1부지난20년간의부동산시장
1장국내주택시장가격분석
2장한국과일본의버블붕괴사례
3장정권에따라엇갈린부동산정책

2부점증하는가계부채위험
4장악화일로의가계재무상태
5장가계부채문제의현주소
6장가계부채발복합불황

3부인구구조변화와주택시장의미래
7장인구구조변화가몰고온새로운주거트렌드
8장대한민국주택시장의미래

부록:전국109개지자체2004~2021매매가동향
에필로그

혼돈의부동산시장을데이터로들여다본다!
20년경력경제연구원이코노미스트의총체적전망

*20년간의매매가와역대정부부동산정책비교분석
*버블평가,부채위험분석과거시경제환경및인구구조변화에따른주택시장전망
*한국80년대부동산버블심층분석과일본버블붕괴,글로벌부동산위기사례연구
*특별부록:전국109개지자체2004~2021매매가동향

10년마다부동산활황과침체가반복된다는부동산10년주기설이민간에널리퍼져있다.그러나지난20년간,상환능력을따지지않고카드발급을남발해서수많은사람이신용불량자가된2003년카드사태때만주택가격이소폭하락했고,나머지기간에는내내가격이상승했다.2010년대초반주택가격이하락했다고기억하는사람들이많지만,수도권만하락했고같은시기5개광역시가상승해서전국평균아파트매매가는상승을기록했다.금융위기이후급락해서상당기간조정을거친뒤다시상승한해외주요국부동산시장과달리우리나라부동산시장은매우장기간에걸쳐가격이상승했다는차이가있다.무엇보다도2010년대후반가격급등후조정이예상되는상황에서코로나19팬데믹이발발해이에대응하기위한양적완화로이전보다훨씬더가격이급등했다.이처럼오랫동안조정을거치지않은부동산시장에대해우려와기대가엇갈리고있다.

데이터로보면통념에가려져있던부동산경제의진실이보인다.부동산시장의변수는다양하고각각의변수가나비효과같은예측불허의상황을불러일으키기도한다.유동성이넘치는상황에서규제를강화해도곧풍선효과가나타나무력화되고,경기가침체되는상황에서주택공급을확대하다가미분양주택이급증하기도한다.부동산경제학은그동안의도와신념에의해왜곡되어왔다.주택가격이하락해야한다는신념에서시장침체의근거가되는데이터만강조하거나반대로업계와투자자의바람을투영해긍정적인전망에경도되는것은주택수요자에게도움이되지않는다.

이책은부동산과금융의관계를심층적으로분석함으로써미래에펼쳐질가능성이있는여러시나리오에대비해개인과가계,기업과정부등각경제주체가객관적으로판단하고행동할수있도록표준적인데이터와기준을제시한다.금융위기와유럽재정위기이후시장의불확실성속에서계속규모를불린단기부동자금은코로나19위기상황에서주식시장과부동산시장,가상화폐시장을한껏부풀렸다가주식시장과가상화폐시장에서먼저빠져나가면서수많은이들을패닉에빠뜨렸다.대규모단기부동자금이언제어떻게자산시장을옮겨다니며급등과폭락을불러올지예측하기어렵다.원자재가격급등과건설인력부족현상은중저가주택가격을지지하는힘으로작용할수있다.한편,지난20년간계속상승한주택가격은그만큼의하락압력이누적되었다고볼수있다.저자는경제성장률,물가상승률및시장금리등의지표를활용해주택가격의실질가치와내재가치를분석하고,미국등해외주택가격상승률과비교함으로써버블여부를진단한다.

건전한가계재무와금융시스템효율화를위한연구및강의를펼치고있는금융의창대표박덕배는한국수출입은행을거쳐제일금융연구원,하나경제연구소선임연구위원,현대경제연구원전문연구위원을역임했다.가계경제상황을보여주는지표로활용되는통계청가계금융복지조사설문통계구축초기에자문위원으로수년간참여했고,현재서민금융연구원학술부원장으로활동하며한국은행금융안정포럼회원으로국내외경제·금융상황과대응에자문하고있어거시경제와서민경제에해박한이코노미스트로손꼽힌다.이책의내용은지난이십여년간경제연구원에서연구한것을발전시키고최신상황을반영한결과물이다.중장기적관점에서경제를조망하는정확한분석이절실한시기,정통경제학의방법론으로현실경제에대한판단기준을제시하고자이책을집필했다.

현재중산층이하가구는자산의80%정도가부동산자산에편중돼있다.상류층은부동산으로상당한부를축적했지만,유동화하기쉬운금융자산비중도높다.그러나중산층이하는부동산자산비중이높아자산을유동화하기어려우므로급변하는경제상황에민첩하게대처하기어렵다.위기의시대는부가재편되는시대이기도하다.한치앞을알기어려운현실에서리스크를줄이고기회를재빨리잡을수있도록자산비중을조정하고유동성확보가손쉬운자산구조를갖춰야한다.

허과현한국금융신문회장은미국연준이“코로나19팬데믹상황에서양적완화로풀린과잉유동성의고삐를바짝죄고”있는지금,“부동산과금융의복잡한관계를방대한데이터와사례로분석한이책의출간은참으로시의적절하다”고출간을반겼고,서울대소비자학과최현자교수는“평생월급이나오는시스템을만드는것이경제활동을하는모든이들의최대관심사인요즈음”“집한채에노후를맡기지않고생애전반에걸쳐필요할때필요한만큼의현금흐름을만들수있는재무설계를하려는소비자에게충실한길잡이가되어줄것이”라고이책을추천했다.

현대경제연구원에서함께일했던동료였던충남대경제학과김민정교수는“철저하게데이터에근거한정밀성을추구했던저자의연구태도가책에그대로드러난다.경제현상에대한합리적이해를원하는모든이들에게이책을권한다”고밝혔고,‘경제읽어주는남자’김광석한국경제산업연구원경제연구실장은“거시경제와미시경제를종횡무진넘나들며부동산버블과가계부채,부동산시장의구조변화를총체적으로다룬이책을만나기쁘다”는소감을토로했다.

통계분석으로살펴보는대한민국부동산의현주소

이책에서는지난20년간의주택시장을살펴보며각정부의정책을자세히들여다보았다.집권정부가바뀔때마다부동산시장안정과부양사이에서완전히방향을바꾸며엇갈린정책을펼치면서부동산시장은더욱혼돈으로빠져들었다.서로다른정책목표들이충돌하거나목표와정책수단이어긋나기도했다.노무현정부는투기수요억제와규제강화를통해부동산가격을안정시키려는목표를줄곧추진했으나,수요가높은지역의재개발·재건축공급을축소하는가하면,저금리와과잉유동성이주택가격상승의원인이었는데도금융완화정책을오히려지속·확대했고,국토균형개발을추진하면서집값의절대적비중을차지하는토지가격을빠르게상승시켰다.이명박정부는주택시장을부양하려고했으나민간건설주택보다수요자에게혜택이큰보금자리주택정책등공급확대정책으로민간건설경기를오히려위축시키고전세대란을겪었다.박근혜정부에서추진한경기활성화정책‘초이노믹스’와공급억제정책은문재인정부시기가장큰효과를발휘했다.필요할때바로공급할수없어수요와공급이불일치하는주택시장의특성,시차를두고효력이발생하는정책효과,정부가통제할수없는거시경제변수들이결합해서예기치않았던결과로나타난다.새로출범한정부의정책은시장의변수들과결합해서어떤결과로이어질것인가?

부동산버블에관한논의에서일본의버블붕괴는늘빠지지않고거론되는대표사례다.그런데비슷한시기우리나라도부동산버블붕괴를겪었다.1986년말부터1991년중반까지불과5년사이국내주택가격은약2.2배상승했다.최근의주택가격상승이2002~2021년까지20년간2.9%상승한것과비교하면,당시의급등세가얼마나가팔랐는지알수있다.그러다1991년중반부터1992년중반까지약1년간주택가격이전국13.2%,서울18.9%떨어졌다.이후부동산시장이안정되면서조금씩가격을회복하다외환위기가발발하며1998년전국주택가격이전년동기대비약14%가량하락했다.이렇게10년가까이부동산시장침체를겪으면서도우리나라가일본과다른길을걸었던이유는무엇일까?저자는당시한·일부동산버블의양상이어떻게달랐는지분석하는한편,1990년대초반과2020년대초반한국의거시경제환경과인구구조,경제여건을비교함으로써,버블붕괴후에도경제가연착륙할수있는조건을살펴본다.

이책은거래가이루어지지않고가격도하락하지않는주택시장스태그플레이션이부채감소와주택가격하락의악순환을낳는부채디플레이션으로이어지는메커니즘과가계부채부실이심화되어금융위기로이어지는총체적인가계부채발복합불황가능성을살펴봄으로써우리경제가직면한현실을본격적으로분석한다.부동산가격이장기적으로우상향한다는것이사실일지라도당장의경제적고통을감내할수없다면개별주체에게장기적상승은무의미하다.북유럽3국은부동산버블당시가격이4배,심지어9배급등했다가1/4토막이났다.미국의서브프라임모기지사태는전세계적인금융위기로이어져금융기관들의파산과대대적인실업사태로이어졌다.버블붕괴가금융위기로이어지면부동산투자여부와상관없이다수의피해자를양산하게된다.

인구구조변화와주택시장의미래

3부에서는다가올주택시장의미래를구체적으로다룬다.인구감소와수도권집중추세속에서2기신도시보다서울에더가까운곳에3기신도시를조성하게되었다.전체인구가감소하지만지역별로균등하게감소하지않고남은인구가특정지역에몰리는상황에서,수요가높은지역은택지가부족하고그렇지않은지역은사업성부족으로주택공급이어렵다.따라서앞으로는신규택지를지정해서신도시를조성하기보다는재건축을통해신규주택을공급하게될가능성이크다.

‘노후신도시재생특별법’이제정논의가진행중이다.건설된지30년이된1기신도시에,도시계획에따른복잡한사업절차를간소하게적용하고용도지역·층고제한·용적률·임대주택의무비율등건축규제를완화해주는법을만들어양질의주택을10만호이상추가공급하기위한기반을마련하려는취지의법안이다.1기신도시아파트와비슷한시기에입주한전국택지지구아파트단지도형평성을내세워특별법적용을요구할것이다.2기신도시역시일찌감치특별법제정에적극적으로나설것으로예상된다.지금도재건축연한을한참넘기고도재건축이추진되지않는아파트가많다.노후아파트가절반이상이되면,재건축대상이되는아파트와그렇지않은아파트는주택시장을어떻게바꿔놓을까?

한편,1인가구급증과세계에서가장빠른고령화로주거다운사이징이진행될예정이다.동시에재택근무와가내창업·부업이일반화하면서주거공간을다기능화·복합화하는경향도나타나고있다.1,2인가구급증추세에도불구하고,최근몇년간중형아파트매매가상승률이가장높았다.베이비부머는아동기,청년기,중년기등인생전환기를맞이할때마다늘대한민국에새바람을몰고왔다.노년으로들어선베이비부머는세상을어떻게변화시킬까?

생산인구감소로잠재성장률이지속해서하락하고이에따라부동산직접투자리스크가증가하면,자산을쉽게현금화할수있는방향으로임대차시장의구조가변화하고부동산간접투자시장이성장할것으로예상된다.경제여건이변화하면적자가발생할수있는주택연금의손익구조를개선하기위해세대공유주택연금방안을제시했다.국민연금개혁처럼주택연금개혁도미루지말고해결해야할과제다.