누가 내 집 마련의 꿈을 빼앗아 갔는가?

누가 내 집 마련의 꿈을 빼앗아 갔는가?

$21.35
Description
이제 우리나라의 주택보급률은 100%가 넘습니다. 소수의 사람들이 싹쓸이해 가지 않고 전 국민에게 고루 나누어졌다면 모든 가정이 내 집 마련의 꿈을 실현할 수 있는 여건이 마련되어 있다는 말이지요. 그런데도 아직 절반에 가까운 인구가 전월셋집을 전전해야 하는 불안한 삶을 살고 있습니다. 만약 이들이 언젠가는 내 집을 마련할 수 있다는 희망을 가질 수 있다면 그래도 살 만한 세상이라는 생각을 갖게 되겠지요. 그러나 아무리 발버둥 쳐도 그 꿈은 영원히 실현될 수 없을 것이라는 좌절감에 빠진다면 삶의 의욕 그 자체를 잃게 될 것이 뻔합니다. 우리 사회의 많은 사람들이 이런 딱한 처지에 빠져 있는 현실을 극복해 보려는 의지가 이 책을 펴내게 된 동기가 되었습니다.

이 책의 제1부에서는 그동안 제 홈페이지에 써서 올린 7편의 시론을 모아 놓았습니다. 그중 가장 오래된 것은 2006년 4월에 쓴 것으로, 이미 17년이란 세월이 지났습니다. 다른 시론들도 꽤나 그 역사가 오래된 것들이 많아 지금의 시점에서 읽으면 약간 어리둥절한 느낌을 줄 수도 있습니다. 따라서 각 시론을 썼을 때의 관점에서 읽어 주십사 하는 의도에서 제목 바로 아래에 그 글을 쓴 날짜를 써놓았습니다. 조금 성가시더라도 글을 썼던 시점의 상황을 염두에 두고 글들을 읽어 주시기를 부탁드립니다.

제2부에서는 그때그때 생각나는 대로 써서 홈페이지 게시판에 올린 글들을 모아 놓았습니다. 시론과 달리 길이가 짧고 격식을 차리지 않는 대화 형식으로 썼기 때문에 제1부보다는 좀 더 편한 마음으로 읽어 나가실 수 있을 것이라고 예상합니다. 그런데 이 글들도 역사가 상당히 오래된 것들이 많으니 글을 썼던 시점의 상황을 항상 염두에 두고 읽어 주시면 고맙겠습니다. 두서없이 쓴 글들이지만, 우리 사회 최대의 현안과제 중 하나인 주택문제에 대한 고민을 여러분들과 함께 나누고 싶다는 생각에서 내보여 드리게 되었습니다.

어찌 보면 이 책은 저자의 일방적 주장으로 가득 차 있다고 말할 수도 있겠습니다. 독자들 중 어떤 분은 이 일방적 주장에 불편한 마음이 되실 수도 있을 것이라고 짐작합니다. 좀 더 균형 잡힌 시각에서 논의를 했더라면 좋았을 것이라고 충고해 주시고 싶은 분도 계시리라 믿습니다. 그러나 오해의 소지 없이 논점을 명확하게 나타내기 위해서는 어느 정도 단호한 태도를 취할 필요가 있다고 생각했습니다. 단지 아무런 사심 없이 학자적 양심에서 우러나오는 목소리를 내려 했다는 점만은 넓은 마음으로 이해해 주시기를 바랍니다.
저자

이준구

이준구(李俊求)교수는1972년서울대학교경제학과를나와미국Princeton대학교에서경제학석사,박사학위를받았다.NewYork주립대학교(Albany)경제학과에서가르친바있으며,1984년서울대학교경제학부에교수로부임한후뛰어난제자들을길러내는즐거움속에서살았다.2015년명예교수가된그는『소득분배의이론과현실』,『경제학원론』(공저),『미시경제학』,『재정학』(공저),『시장과정부』,『쿠오바디스한국경제』,『미국의신자유주의실험』(2017년도대한민국학술원선정우수학술도서),『이준구교수의인간의경제학』,『이준구교수의열린경제학』등여러권의책을썼다.계절을가리지않고코트에나갈정도로테니스를좋아하며,꽃가꾸는일도즐기는일중하나다.사진촬영도좋아해어디에가든카메라를짊어지고나가는것이거의버릇처럼되었다.

목차

프롤로그

제1부부동산정책에대한일곱편의시론

집값은반드시잡아야한다
2006년4월29일;노무현정부
주택가격폭등의진실,그리고해법
2007년1월2일;노무현정부
슬픈종부세
2008년9월29일;이명박정부
고작몇년앞을내다보지못해서야
2009년3월19일;이명박정부
아직도부동산투기억제가정답이다
2017년1월20일;박근혜정부
침대에누워있는종부세를다시일으켜세우자
2017년1월20일;박근혜정부
임대사업자등록제의위험한진실
2020년2월16일;문재인정부

제2 부생각날때마다쓴글들의모음

노무현정부(2003년2월~2008년2월)

위기는곧기회다
2007년9월19일

이명박정부(2008년2월~2013년2월)

교과서를바꿔쓰라는말인가?
2008년11월15일
단독명의가구의역차별항의
2008년11월17일
경제정책총수의한심한현실인식
2011년7월12일
투기만부추기게될전월세대책
2011년8월19일
아시는분있으면가르쳐주세요
2011년12월6일
여러분께드리는질문또하나
2011년12월8일
올분양예정아파트74%가소형-이것이무슨의미일까요?
2012년1월10일
서브프라임사태와DTI규제완화
2012년8월18일
아파트값하락폭,대형이소형의2배라네요
2012년11월2일

박근혜정부(2013년2월~2017년3월)

‘종부세’를다시생각한다
2013년7월19일
억세게도운좋은두명의대통령
2013년12월31일
가계부채가2008년서브프라임위기의진원지였다
2014년7월15일
부동산투기조장해서장기성장동력을배양한다고?
2014년9월3일
퉁퉁불어터진국수?처음부터내놓아선안될음식!
2015년2월23일
오락가락줏대없는정부의부동산정책
2016년6월29일
폭탄돌리기?-무모한박근혜정부의부동산정책
2016년10월17일
투기광풍이불어닥칠지모르고그런무모한일을벌였답니까?
2016년11월4일


문재인정부(2017년5월~2022년5월)

새헌법에‘토지공개념’을명시하는것은지극히타당한일이다
2018년3월22일
임대사업자등록제-부동산투기에꽃길을깔아주고있지는않은가?
2018년8월30일
다주택소유자에게중과된세금은세입자에게그부담이전가된다?-이론적으로볼때그답은‘No’다
2018년10월3일
박근혜정부4년간다주택자수급증-“빚내서집사라.”고등을떠밀었으니
2018년10월7일
초당적협력체제없이는집값을잡을수없다
2019년12월5일
“주택한채가진중산층에직격탄”-과연누가중산층인가?
2019년12월18일
외국인들까지몰려오면집값은더욱불안해질수밖에없다
2019년12월23일
무엇이주택시장거품을일으키는가?-아일랜드(Ireland)의경험
2020년1월7일
주택투기에꽃길깔아주고서집값과의전쟁을벌인다고?
2020년2월16일
주택문제-암덩어리그대로놓아둔채항생제처방한다고무엇이달라질까?
2020년6월17일
조세지출의관점에서본임대사업자등록제
2020년7월3일
7.10조치의효과는좀더기다려보아야알수있다
2020년7월23일
전월세급등현상은보유세중과와아무런논리적관련이없다
2020년7월28일
누구를위한,무엇을위한정책일관성인가?
2020년8월4일
‘폰지게임(Ponzigame)’이란말을들어보셨나요?
2020년8월15일
부동산투기공화국
2021년3월13일
주택가격폭등-우리나라만의문제가아니네요
2021년5월15일
또다시부동산투기의꽃길을깔아주려하는가?
2022년3월31일

윤석열정부(2022년5월~)

다주택자종부세부담대폭경감은졸책(拙策)중졸책이다
2022년7월22일
높은부동산가격은어떻게경제에해를끼칠수있는가?
2022년7월30일
“폭등한집값-전셋값안정시켰다.”-도대체무슨일을하셨는데요?
2022년8월17일
주택시장-새로운악순환의고리가시작되려는가?
2022년9월22일
도대체무엇을위해임대사업자에대한특혜를부활시키려하는가?
2022년11월29일

출판사 서평

프롤로그

우리사회에는부동산시장혹은주택시장과관련해몇가지의신화(myth)가사람들사이에널리퍼져있습니다.내가신화라고하는것은그것이사실과부합되는지는따져보지도않고사람들이무조건맞을것이라고믿는어떤생각을뜻하지요.그런데많은사람들이믿고있는신화들중에는사실과부합되지않는것을상당히많이발견할수있습니다.사실이아님에도불구하고사람들의입에서입으로전달되는과정에서마치그것이진실인양뇌리에박혀버린것입니다.
그신화들중사실과100%부합되는것이딱하나있는데,그것은여러분도잘아시는‘부동산불패의신화’입니다.지난몇십년의기간동안우리사회의부동산,특히주택의가격은줄곧상승세를지속해왔고이에따라주택에투자한사람들은톡톡히재미를봤습니다.주변에서주택에투자해서큰돈을벌었다는사람은많이봤어도그반대로손해를봤다고말하는사람은보기힘들지않습니까?우리사회에서주택만큼확실하게큰수익을가져다주는투자대상은찾아보기어려운게사실입니다.
이와같은부동산불패의신화가굳건하게뿌리를내리는데는역대정부의눈물겨운노력이큰역할을했습니다.주택가격도여느상품의가격처럼오르락내리락하게마련이고,그렇다면어떤사람이주택에투자해상당한손실을볼수도있는일아닙니까?드물지만과거에주택시장이침체상태에빠져그신화가깨질뻔한적이몇번있었습니다.그런데정부는그때마다주택가격의하락을막기위해발빠르게개입하는일을반복해왔습니다.정부가마치주택에투자한사람들의수호성자라도되는양말이지요.
그결과우리사회에는이부동산불패의신화가움직일수없는진실로사람들의마음속에자리잡게되었습니다.여윳돈이있으면주택에투자해놓은다음그저기다리고만있으면언젠가는큰돈을손에쥘수있다는믿음이깊게뿌리를박은것이지요.그래서어떤이유로시장에돈이많이풀리면대부분주택시장으로흘러들어가가격폭등을일으키는일이자주반복되었습니다.노무현정부시절과문재인정부시절의주택가격폭등이그좋은예라고할수있겠습니다.
과거의추세를보면,한번뛰어올라간주택가격은떨어지지않고계속그수준에머무는경향을보입니다.지난20여년동안주택가격이변화해온추세를보여주고있는다음페이지의그림을보면잘알수있는일입니다.그러다가어떤계기로돈이많이풀려주택시장으로몰려들면또다시한층더높은수준으로뛰어오르고는했습니다.이와같은‘톱니효과’(ratcheteffect)가발생해오늘날우리가보는천문학적수준의주택가격에이르게되었던것입니다.이과정에서만들어진부동산불패의신화는주택에대한투기적수요에불을붙이고,불붙은투기적수요는다시부동산불패의신화를강화시키는악순환이반복되어왔습니다.
우리사회에존재하는두번째신화는주택시장의안정을시장기능에내맡겨야한다는믿음입니다.이와같은믿음은주택과관련된문제도시장기능에내맡겨두고정부는가능한한개입을삼가야한다는주장으로이어집니다.만약주택가격이너무높은수준으로올라부득이개입을해야하는상황이라면규제를실시하는등의직접적개입을삼가고수요와공급에영향을주는간접적방식으로개입하는것이바람직하다고말하기도합니다.주택시장도애덤스미스(AdamSmith)가말한‘보이지않는손’의인도에내맡겨야한다는주장이지요.
그러나주택시장은여느상품의시장과는매우다른특성을갖고있습니다.주택은주거서비스를제공해소비의대상이될수도있지만,투자대상으로서도강한매력을갖고있어일반적상품과는다른과정에의해그것에대한수요가결정됩니다.주택가격이오를때주거목적을위한수요와투자목적을위한수요가정반대방향으로작용할가능성이큽니다.즉주택가격이상승할때주거목적을위한수요는더작아지는반면,투자목적을위한수요는오히려더커질수있습니다.이때문에가격의등락이시장을안정시키지못하고거꾸로더욱불안하게만드는상황이조성될수있습니다.
또한주택시장은공급의측면에서도독특한성격을갖고있습니다.사람들은한시점에존재하는주택의총량이주택의공급량을뜻한다고인식하지만,이것은오해입니다.현재거주하는사람이팔려는의사가전혀없는주택의경우에는주택의실질적공급에서제외되어야합니다.실제로주택의거래가이루어지는시장에서는팔려고내놓은소수의주택만이실질적공급을뜻합니다.이처럼주택의실질적공급량이무척적기때문에수요에생긴작은변화가매우큰폭의가격변화를가져올수있습니다.
이와같은수요와공급의독특한성격때문에주택시장이작은여건의변화에도크게요동치는경우가자주발생합니다.예를들어어떤이유로돈이많이풀렸다거나이자율이아주낮은수준으로떨어지면주택에대한투기적수요가늘어나는데,수요의증가폭이그리크지않은데도주택가격이높은수준으로뛰어오를수있습니다.주택시장에서때때로거품이발생하는이유가바로여기에있습니다.그리고그와같은거품은경제에여러가지골치아픈문제들을일으킬수있습니다.그렇기때문에주택문제를오직시장기능에내맡겨야한다는주장은큰설득력을가질수없는것입니다.주택시장의안정을위해서는최소한투기적수요의폭발적증가를예방할수있는안전장치를마련해놓고있어야합니다.
어느시점에서주택가격이크게올라사회적문제가된다면공급의부족때문에문제가발생했을수도있고수요의과다로인해문제가발생했을수도있습니다.따라서문제해결의실마리를주택공급의확대에서찾을수도있고수요의억제에서도찾을수있겠지요.그런데우리사회를보면공급의확대만이유일한해법이며수요의억제는적절한대책이될수없다는식으로여론이흘러가는것을볼수있습니다.바로여기에서세번째의신화가만들어지는데,그것은수요억제로는주택가격안정을이룰수없다는믿음입니다.
보수적정치인들과보수언론이이신화를창조하고확산시킨장본인들이라고할수있는데,이들은공급의확대만이유일한해법이될수있음을강조하고있습니다.이공급확대론에는많은수의관련학자들까지가세하고있어실로어마어마한세력을이루고있는상황입니다.이들이워낙큰영향력을갖고있어일반사람들은감히의문을제기할엄두를내지못한채“맞는말인가보다.”하고받아들이는것이지요.그바람에나처럼투기적수요의억제가문제해결의핵심이라고믿는수요억제론자들은숨도못쉬고납죽엎드려있어야하는형편이되었습니다.
과연공급확대론이맞는것인지아니면수요억제론이맞는것인지에대한의문은지난날주택가격폭등을가져온원인이무엇이었는지를살펴보면그답의실마리를찾을수있습니다.우리가생생히기억하는두번의주택가격폭등사태,즉노무현정부시절과문재인정부시절의주택가격폭등사태를가져온주원인은분명수요측면에있었으며공급측면에서는찾아보기어렵습니다.그당시주택공급의측면에서가격폭등을가져올특기할만한변화는일어나지않았기때문입니다.예컨대신규주택의건설을어렵게만드는규제가새로도입되었다든가혹은주택건설비용이갑자기뛰어올라매우높은가격을지불하지않고서는신규주택을구입할수없게되는등의변화가전혀일어나지않았던것입니다.당시의주택가격폭등의원인은순전히불붙은투기적수요에있었음이너무나도자명합니다.
노무현정부가이명박정부로바뀌고문재인정부가윤석열정부로바뀌면서하늘높은줄모르고치솟던주택가격은갑작스레안정세로돌아섰습니다.왜그런일이일어났을까요?이명박정부와윤석열정부의주역들이입만열면부르짖던주택공급의확대가실제로일어났기때문에그랬을까요?천부당만부당한말씀입니다.정권교체기의짧은시간동안에는주택공급의확대그자체가이루어질리없는게너무나도당연한일입니다.그두번의경험은공급확대론이현실을제대로설명해주지못한다는것을생생히증언해주고있습니다.
세번째신화와밀접한관련을갖는또하나의신화가있습니다.그것은세금으로는투기적수요를잡을수없고,따라서주택가격안정을이룰수도없다는‘세금무용론’(稅金無用論)입니다.사실노무현정부때도그랬고문재인정부때도그랬지만,세금을무겁게매겨투기적수요를잠재우려했지만당장에는별성과를거두지못했습니다.무거운세금에도불구하고한번불붙은투기적수요는꺼질줄모르고타올라주택가격을천정부지로뛰어오르게만들었으니까요.이사실만놓고보면세금무용론이어느정도설득력을가질수있을지모릅니다.
그러나그때를되돌아보면세금의중과가투기억제장치로서효과를갖는지의여부를제대로실험할수없는상황이었음을알게됩니다.여러분도잘아시듯어떤정책의효과는정부가일관성있게그것을추진하려하는의지를갖고있는지의여부에대한국민의인식에따라달라집니다.정부가일관성있게추진하려는의지를갖는다고인식하는경우에만국민은그정책이이끌어가는방향으로움직이고,그결과성공적인정책이될수있습니다.만약국민이정부의의지에대해의심을갖는다면그정책은결코성공적인것이될수없습니다.
여러분이잘기억하시듯,투기적수요를억제하기위한노무현정부의종합부동산세(이하‘종부세’)도입과문재인정부의종부세강화는모두정권교체기를앞둔시점에서일어난일들입니다.그당시정권교체가이루어질가능성이높다는인식이지배적이었는데,정권을잡을것으로예상되는보수야당이종부세에대해어떤태도를취했습니까?그들은종부세를아예없애버리겠다는말까지할정도로적대적인태도를취하지않았습니까?정권이바뀌면현저히약화되거나아예사라져버릴종부세가투기수요억제에이렇다할효과를내지못하는건너무나도당연한일이었습니다.
우리가또하나생각해야할점은어떤정책이든간에그것의효과가나타나려면얼마간의시간이걸린다는사실입니다.왜냐하면새로운정책이도입되었을때얼마간의시간이흘러야비로소사람들이이를인식하고그에대한나름대로의반응을보이게되기때문입니다.경제학에서말하는정책시차(policylag)라는것이바로그것인데,따라서어떤정책의성과에대한진정한평가는상당한시간이흐르고나서야가능해지는것입니다.정책이도입되는즉시그효과가나타나지않는다해서그정책이쓸모없다고평가할수는없는일입니다.
이명박정부와윤석열정부가들어선다음주택가격안정을위해이렇다할조치를취하지않은것은천하가다아는사실입니다.그런데도방금전까지천장을모르고뛰어오르던주택가격이갑자기안정세로바뀌었습니다.과연왜그런일이일어났을까요?그동안의폭등세로인해주택가격이너무높은수준으로뛰어올랐다는경계심리가작용한데다가이자율이크게뛰어올라주택투자의기회비용이커진것이중요한역할을했으리라고짐작합니다.그런데우리가조심스럽게추측해볼수있는것은이전정부의세금중과가시차를두고효과를발휘하기시작했기때문에그런일이일어났을가능성입니다.
어찌되었든주택가격안정과관련된세금무용론은엄밀한이론적검증을거치지않은막연한가설일뿐입니다.세금중과가제대로효과를발휘할수있는상황하에서는눈에띄는효과를거둘수있으리라는것이내굳은믿음입니다.문재인정부는막판에종부세의최고세율을6%나되는수준으로크게올렸습니다.과세대상주택가치가100억원인다주택보유자는매년6억원을현금으로납부해야한다는말인데,눈하나깜짝하지않고그부담을감내하면서계속버틸사람이과연몇이나될까요?종부세의중과가다주택보유자에게큰압박이되리라는것은너무나도자명한일입니다.
우리사회에널리퍼져있는또하나의신화는보수적정부가주택가격안정을이룬반면,진보적정부는주택가격폭등을일으켰다는인식입니다.결과만놓고맹목적으로해석해보면틀린말은결코아니지요.그러나이명박정부와박근혜정부의부동산정책이주택가격의안정에초점이맞춰져있지않았다는것은주지의사실입니다.이책의본문에서샅샅이해부해보여주겠지만,오히려주택투기를부추기는것이그들의정책기조였습니다.그들의부동산정책덕분에주택가격안정이이루어진것이아니고,그들의부동산정책에도불구하고주택가격안정이이루어진것이었습니다.아마도주택경기의하강국면에서정권을잡았던행운이크게작용한결과였을것이라고봅니다.이점에서는윤석열정부도똑같다고말할수있습니다.
반면에노무현정부와문재인정부는주택가격폭등을막기위해안간힘을썼지만결국실패하고말았습니다.두정부모두집권초기에는주택가격의급격한상승을가져올일들을한것이사실입니다.그러나일단주택가격폭등이심각한사회문제로등장하자급한불을끄기위해눈물겨운노력을