소사장소피아(박혜정)
소사장소피아(박혜정)마지막한명이이해할때까지수업을끝내지않는것으로소문난경매멘토.경매로아파트,빌라,상가,펜션,오피스텔등을낙찰받으며무주택자에서다주택자로자산점프를이루었다.그과정에서얻은경매지식과투자노하우를다른이들과나누고자경매강의를시작했고,독보적인친절함과열정으로초보자들이가장많이찾는최고의경매강사가되었다.천여명이넘는왕초보수강생들과...
프롤로그당신의인생은경매를알기전후로나뉜다
1주차나는당신이부동산경매를하면좋겠습니다
한채의전셋값으로아파트두채의주인이되다
용기있는자만이자산상승을경험한다
당신이지금부동산경매를해야하는이유
2주차부동산경매와일반매매,뭐가다를까?
경매에대한네가지오해
평범한물건이경매에나오기까지
[경매가쉬워지는실전노하우]경매에나오는물건의종류
꼭봐야하는두가지경매서류
왕초보도할수있는법원입찰
낙찰후1주일이물건의생명을정한다
[경매가쉬워지는실전노하우]소유권이전등기촉탁
3장돈이될물건만골라사는사람들의비밀
집에서간편하게최신정보확인하자
수익률을높이고리스크를방어하는현장임장
[경매가쉬워지는실전노하우]임장체크리스트와임장보고서
투자수익률을계산하고전략적으로매도하라
경매낙찰자만을위한대출상품이있다?
경매로어떻게돈을벌수있을까?
[경매가쉬워지는실전노하우]남들은잘모르는공매에도전하자
4주차왕초보를위한권리분석기본개념
5단계로정리하는권리분석
대항력있는임차인은무엇을뜻할까?
우선변제권이누구에게있는지따져보자
말소기준권리만찾으면반은성공이다
[경매가쉬워지는실전노하우]전세권권리분석
말소기준권리뒤임에도소멸되지않는권리
배당순위를알면권리분석결과가달라진다
[경매가쉬워지는실전노하우]상가경매에서는환산보증금부터보자
가장먼저임차인부터확인하자
5주차실제사례로알아보는권리분석핵심포인트
실전권리분석1집주인이사는집
실전권리분석2대항력있는임차인에게얼마를줘야할까?
실전권리분석3최우선변제권을가진임차인의조건
[경매가쉬워지는실전노하우]진짜임차인,가짜임차인
6주차아는만큼쉬워지는명도의기술
명도가쉬워지는두가지조건
이사비는의무가아니다
명도가어렵다고포기하지말자
[경매가쉬워지는실전노하우]명도시뮬레이션
간단하지만효과적인수단,인도명령
강제집행은일반명도와무엇이다를까
[경매가쉬워지는실전노하우]지혜로운명도
부록1세상에서가장쉬운부동산경매용어설명
부록2부동산경매필수서류10
에필로그준비된이들에게는반드시기회가찾아온다
초보자를위한맞춤1:1과외!
따라읽기만하면궁금증이술술풀리는가장친절한경매필독서
주식투자자들사이에유명한격언이있다.‘무릎에사서어깨에팔아라.’가장쌀때사서가장비싸게팔아야큰수익을낼수있겠지만,주가의바닥과꼭지를예상하기란거의불가능에가까운일이다.그러므로누구나입을벌릴만한대박이아니라스스로가만족할수있는현실적인수익률을목표로할때오히려수익을낼수있는확률이높아지는것이다.저자소사장소피아(박혜정)는이격언을부동산에대입시켜보았다.‘시세보다싸게사고,급매가로팔아라.’그렇게저자는시세보다싸게살수있는부동산경매로첫투자를시작하게되었다.물건을수십개검색하고,그중에서마음에드는물건을골라임장을다니고,법원에가서입찰을하는과정은쉽지않았지만끈기를가지고도전한결과한채의전셋값으로두채의아파트를살수있었고,내집마련은물론월세현금흐름까지확보할수있었다.그렇게결혼4년차평범한주부는전세세입자에서아파트두채를가진집주인이되었다.경매는어렵고위험하다는선입견에도불구하고경매에도전할수밖에없는간절한마음을누구보다잘이해하고있는저자는초보자들이목표를이룰때까지포기하지않기를바라며이책을썼다.
등기부등본은모르지만내집은싸게사고싶다면
다음자산증식의기회는놓치지않겠다고다짐했다면
당신은부동산경매를해야한다!
입지,청약,재개발,재건축,분양권…부동산투자를위해알아야할지식의범위는생각보다넓다.계속해서변하는세금,정책까지공부해야한다고생각하면어디서부터공부해야할지막막해져시작할결심이쉬이들지않는다.이렇게막막함을느끼는초보자라면,경매공부를통해부동산투자에필요한기초지식을익히는것이효과적일수있다.부동산의가장기본서류인등기부등본보는법,임대인과임차인사이의권리관계,임장과수익실현까지부동산투자의모든것을아우르는커리큘럼이준비되어있기때문이다.
또한내집마련을준비하고있는무주택자에게도경매는좋은기회가될수있다.금융권과한국은행통계에따르면2022년3분기말기준가계신용잔액은1,870조6,000억원으로2003년관련통계작성이후가장큰규모를기록하고있고,그중주택담보대출은1,007조9,000억원으로높은비중을차지하고있다.두달만대출이자가연체되어도금융기관에서는경매로채권회수를신청할수있는데,실제로경매사이트에들어가보면고금리를버티지못한매물들이빠르게경매시장으로유입됨을알수있다.일반매매시장이활발했을때에는진작낙찰이됐을깨끗한대단지아파트들도지금은유찰이거듭되는상황이다.두세번유찰된경우는감정가의반값수준으로가격이조정되는데,경매를모르는이들이언제등장할지모르는급매를기다릴때준비된사람은시세보다훨씬싼가격으로좋은부동산을살수있는것이다.
초보자들에게가장사랑받는경매멘토의강의를책으로만난다!
성공투자는흔들리지않는기본기에서시작된다
저자는천여명이넘는왕초보수강생들과함께하며경매의진입장벽을낮춰왔다.초보자들이왜경매를어렵다고생각하는지,왜시작하기를주저하는지가장잘알고있는것이다.그런이들을위해저자는실제1:1강의를듣는것처럼친절하고시원시원하게경매를왜해야하는지,일반매매와다른부동산경매의특징은무엇인지부터부동산어느분야에나통하는손품·발품의노하우,법원에서진행되는입찰과정을입찰자의입장에서세세하게설명하며경매의기본을알려준다.
본문중초보자들이궁금해할만한개념이나용어가등장하면바로참고할수있도록간단한설명을수록하였고,각내용이끝날때마다중요내용요약을통해빠르고정확한이해를도왔다.초보자뿐아니라경매를어느정도아는사람들에게도쉽지않은권리분석의모든케이스를분석하여수록했고,생생한명도의현장을담은명도시뮬레이션,수익실현에이르는실전투자전략까지공개하고있다.이책을다읽고나면부동산경매는더이상위험하고어려운것이아니라,노력과지식을더해부동산을가장싸게구입할수있는좋은기회로다가올것이다.
특별히책을구매한이들에게모두증정되는‘한장으로정리한권리분석지도’는권리분석을어떤순서로해야하고,어느부분을꼭확인해야하는지저자가직접꼼꼼하게정리한것이다.이를옆에두고수시로들여다본다면어렵게만느껴졌던권리분석에어느새익숙해진자신을발견할것이다.
경매에참여하는데에는아무런조건도제한도없다.마음만먹는다면누구나경매에도전해서내집마련의꿈,자산점프의꿈을이룰수있다는말이기도하다.“지금이가장빠른시기이고,기회는항상있다!”라는저자의말처럼당신의부동산투자는지금부터시작이다.차분히공부하며준비한다면다음자산점프의주인공은당신이될것이다.새로운기회를찾아부동산경매에도전하기로마음먹었다면왕초보를가장잘알고있는경매멘토의제대로된경매입문서,『친절한부동산경매과외』로흔들리지않는기본기를다지기바란다.
책속에서
일반매매가매장에예쁘게진열된물건들을정가에구매하는것이라고하면경매는세일매대에놓인물건을할인된가격에사는것이라고생각하면됩니다.조금만공부하면세일가로똑같은물건을살수있는데,당연히배워둬야하는것이죠.세일한도가커지고있습니다.금액으로보면수천만원,수억원이싼것이고요.부동산의거래금액은보통억단위입니다.경매를통해10%만싸게살수있어도몇천만원을아낄수있게됩니다.
---「프롤로그_당신의인생은경매를알기전후로나뉜다」중에서
내소유의자산이생기니주도적으로판단하고행동하게되었습니다.전세재계약때전세금을올려받아목돈을마련하거나,전세를월세로바꿔현금흐름을만들수있었고,경매로싸게낙찰받은집은감정가수준으로만팔아도이득이었기에집값이오르지않는상황에서도손해보지않고적당한타이밍에집을팔수있었습니다.또한소유한부동산의지역이다달랐기때문에어떤집은시세가오르지않는동안어떤집은시세가오르는등한채를갖고있는것보다여러채를갖고있을때의리스크도낮아진다는것을알게되었습니다.오히려한채만가지고그집을깔고앉아살게되면이집의시세변동에자산의규모를온전히의지할수밖에없으니리스크가더커질가능성이있습니다.
---「1주차_나는당신이부동산경매를하면좋겠습니다」중에서
경매에서는권리사항,관계인들과관련된많은서류들이투명하게공개되어있어이를모두살펴볼수있습니다.일반매매의경우부동산중개소를통해거래한다고하더라도모든관련자료가공개된상태가아니기때문에리스크가존재합니다.그래서여전히전세사기사건,계약문제들이끊이지않는것이지요.그에비해경매는미리모든자료들을확인할수있어오히려안전합니다.물론자신의지식과경험이부족한경우위험할수있는경매물건들도있습니다.그런물건은입찰을하지않으면됩니다.권리관계가확실하게이해되고,안전하다고판단되는물건에입찰하면되는것입니다.권리분석의기본지식이나경매의과정은몇달의공부로도충분히이해할수있는수준의내용이고,간단한권리분석으로도충분히입찰할수있는물건들이훨씬많습니다.초보자들도경매에도전할수있는이유입니다.
---「2주차_부동산경매와일반매매,뭐가다를까?」중에서
내가해결할수있는해결점이보인다면보다낮은경쟁률안에서싸게낙찰받을수있는확률이높아집니다.…대지권미등기문제가있었던아파트를두번유찰된가격에단독낙찰받은사례입니다.물론사전에대지권미등기문제를해결할수있다는확신하에입찰한것입니다.감정평가서에대지지분이포함이되어있다면추후소송을통해대지권등기를하는데문제가없다고공부했기때문입니다.그래서입찰에도전하였고,감정가대비거의절반가격에단독으로낙찰을받았습니다.추후소송을통해대지권등기를할수있었고,일반거래를하는데전혀문제가없어진이물건은추후낙찰가의두배가격으로시세보다저렴하게내놓아서빠르게매도를하였습니다.
---「3주차_돈이될물건만골라사는사람들의비밀」중에서
권리분석을할때임차인이있을경우임차인의대항력여부를판단하는것이매우중요한데요.개념을확실히이해하고,경매에부쳐졌을때는어떻게되는지알아보아요.…대항력은‘대항할수있는힘’으로임차인이집주인과체결했던부동산계약내용(임대차관계)을제삼자에게도주장하고버틸수있는힘입니다.집주인이바뀌었다고해도대항력이있는임차인은자신의임대차계약내용을새로운집주인이그대로인수하도록할수있습니다.
---「4주차_왕초보를위한권리분석기본개념」중에서
권리분석을할때가장먼저이집에집주인이사는지,임차인이살고있는지부터확인합니다.점유자가누구냐에따라권리분석에서확인해야할부분이달라지기때문입니다.…법원경매정보사이트에서입찰하고싶은물건의매각물건명세서와현황조사서를볼수있는데요,이를통해집주인이살고있는지,임차인이있는집인지확인할수있습니다.유료경매사이트에서는‘전입세대열람원’도확인가능하고,임장을통해직접주민센터를방문해서전입세대열람을해볼수도있습니다.전입세대부분이공란이거나‘임차내역없음’이라고표시되어있으면이집은소유주가직접살고있다고생각할수있습니다.
---「5주차_실제사례로알아보는권리분석핵심포인트」중에서
명도의난이도는집주인의상황과임차인의대항력의유무,임차인의보증금배당여부등에따라결정됩니다.명도가어렵다고느껴지는사건의경우입찰경쟁률과낙찰가율이낮아지는경우가많은데요,현장임장을가보니명도가어려울것으로예상됐던임차인이이사를빨리나가고싶어한다는것을알게된다거나,이미유치권이해결돼서사라진상태임을알게되는등의외로명도를쉽게풀수있는단서를찾는경우도있습니다.
---「6주차_아는만큼쉬워지는명도의기술」중에서