변호사만 모르는 재개발·재건축 3 (돈이 되는 법)

오승철

약력
서울대학교법과대학졸업
서울대학교대학원법학과졸업
미국ㆍ프랑스유학
Kim,Shin&Yu변호사
건설교통부민자유치사업자문단
성신여자대학교법과대학교수
변호사시험출제위원(법무부)
한국부동산판례연구소소장
(현)법무법인리얼굿대표변호사

저서
헌법이야기,헌법소송이야기,헌법판례이야기
법문장론-오승철교수의예술적법문장강의
e-편한소송I~VII(컴퓨터앱):①민사소송ㆍ비송②민사집행ㆍ보전처분③상사종합(회사·상사비송·가처분·지적재산권등)④헌법·행정·조세⑤형사ㆍ가사⑥채무자회생ㆍ파산⑦손해배상소송마법사

제1장시공자선정 27
제1절총설 29
I.시공자선정시기및선정방법개요 29
II.시공자선정시기및선정방법의개정연혁 45
III.지명경쟁입찰과수의계약 48
IV.벌칙 52
V.소규모주택정비사업의시공자선정 55
VI.정비사업전문관리업자ㆍ설계업자ㆍ감정평가업자의선정 60
제2절입찰의진행 69
I.개요 69
II.입찰공고 72
III.현장설명회와입찰참여안내서 74
IV.투찰과개봉 79
V.입찰진행의주관자는대의원회 84
VI.입찰보증금 87
VII.입찰의공정성 94
VIII.입찰절차의무효,취소 106
제3절시공자선정총회의개최및의결 110
I.대의원회상정 110
II.건설업자의홍보 112
III.총회결의 113
제4절시공자선정결의의무효 119
I.확인의이익 119
II.강행규정(경쟁입찰의금지사항을위반한시공자선정은무효) 120
III.정관의경쟁입찰조항을실질적으로위반한경우도무효임 123
IV.무효인시공자선정결의의추인(‘제1결의’의소의이익문제등) 127
제5절낙찰자의법적지위 131
I.개요 131
II.낙찰에따른쌍방의계약체결의무 133
III.본계약체결의무불이행으로인한쌍방의손해배상의무(이행이익) 135
IV.시공자선정의무효/취소/철회 138
제2장공사계약 147
제1절공사도급계약의체결및변경 149
I.공사도급계약의체결 149
II.도급제와지분제 161
III.가계약과본계약 166
IV.정관변경의유추적용에의한특별결의요건(조합원2/3이상동의) 175
V.제3자의확인의이익(계약의효력을다투는소송) 181
제2절시공보증과계약보증 184
I.개요 184
II.계약보증을단순보증계약으로본사례 191
III.계약보증금을손해배상액예정으로본사례 192
IV.계약이행보증금을위약벌로본사례 194
V.위약금으로보되초과실손해배상을청구할수있다고본사례 195
VI.손해배상예정액으로서계약보증금의감액 197
제3절조합임원의연대보증문제 199
I.개요 199
II.보증채무의성립 203
III.보증채무의범위(판례) 206
IV.보증책임의제한(판례) 207
V.퇴임임원의해지권(판례) 209
제4절공사대금채권의확보 211
I.분양대금입금계좌의공동관리 211
II.수급인(시공자)의‘불안의항변권’ 219
III.시공자의금전대여의무와불안의항변 222
IV.유치권의불가분성문제 227
제5절시공자의법적지위(조합원과제3자에대한책임) 235
I.공동시행자지위(부정) 235
II.분양계약당사자로서의지위문제 237
III.시공자의제3자에대한책임문제 241
제3장공사계약의해제 245
제1절총설 247
I.법정해제와약정해제,‘주된채무’와‘부수적채무’ 247
II.해제를위한이행최고 252
III.시공계약해제의절차 257
IV.해제의의사표시(형성권) 260
제2절도급계약의구체적해제사유에관한판례 262
I.시공자의공사비증액요구 262
II.착공거부및사업지연관련해제사유 266
III.무상특화공사미이행으로인한해제사유 270
IV.이행거절 273
V.약정기간내에공사를완공할수없음이객관적으로명백한경우 277
VI.시공자의금전대여의무불이행문제 280
제3절도급계약해제의효과 289
I.개요 289
II.원상회복의범위 290
III.손해배상청구권과의관계 296
IV.해제통고가부적법한경우 301
제4절공사계약해제로인한대여금반환의무 304
I.대여금반환의무-연체이율문제 304
II.시공계약이무효로된경우 309
III.대여금반환의무와관련된기타문제 313
제5절민법제673조에따른해제 318
I.총회결의와해제통고 318
II.도급인의손해배상의무 323
III.손익공제(○)와과실상계(X) 324
제6절지체상금 327
I.지체상금의시기와종기 327
II.지체상금의구체적산정례 331
III.지체상금의재량감액 334
IV.지체상금의면책 336
제4장공동수급의법률관계 341
제1절개요 343
제2절공동수급체와발주자간법률관계 347
I.개요 347
II.합유채권의법률관계(판례) 350
III.개별취득약정이있는경우의법률관계(판례) 352
IV.지체상금 357
V.공동도급계약의보증 359
제3절공동수급체대표자가체결한이행보증계약의효력 363
I.대표자가체결한보증계약의효력이공동수급체에미친다고본사례 363
II.공동수급체에대한효력을부정한사례 366
제4절공동수급체의내부적법률관계 368
I.출자의무와공동경비분담의무 368
II.출자의무와이익분배청구권사이의관계 370
III.공동수급체의변경,탈퇴 374
제5절공동수급인과하수급인사이의법률관계 379
I.비현명주의(상법제48조) 379
II.공동수급체구성원의연대책임/개별책임문제 383
제5장사업시행계획인가 387
제1절사업시행계획인가신청의준비 389
I.사업시행계획서작성을위한사전심의 389
II.교통영향평가(교통영향분석ㆍ개선대책심의) 395
III.학교용지확보및교육환경평가 397
IV.환경영향평가 405
V.문화유산보호조치 419
VI.기타 423
VII.건축심의 426
제2절임대주택ㆍ국민주택규모주택의건설과용적률 436
I.정비사업과용적률 436
II.용적률인센티브에따른국민주택규모건설의무 445
III.임대주택과국민주택규모주택의인수 456
IV.공공지원민간임대주택의건설ㆍ공급 463
제3절사업시행계획의작성및인가 471
I.사업시행계획서의작성과총회결의 471
II.정비사업비가10%이상늘어나는경우(조합원2/3이상찬성) 482
III.사업시행계획의인가신청및인가 485
IV.관련인ㆍ허가의의제 493
제4절토지등소유자가시행하는재개발사업의특례 498
I.토지등소유자가시행하는재개발사업의사업시행계획 498
II.자치규약의제정 511
III.토지등소유자수산정에관한특례 513
제5절사업시행계획인가의부관(기부채납등) 517
I.수익적행정처분과부관 517
II.부관의한계와허용범위 521
III.‘부관의효력’과‘부관에따른사법상법률행위의효력’은별개임 526
제6절국유재산ㆍ공유재산의사용과사용료 530
I.도로점용허가의제및점용료면제 530
II.행정재산의사용허가의제및사용료면제(재개발사업한정) 530
III.국유ㆍ공유재산의처분,임대,무상양여 535
제7절사업시행계획의변경ㆍ폐지 539
I.사업시행계획의변경절차 539
II.사업시행계획의폐지 544
III.사업시행기간도과문제 546
제8절사업시행계획및사업시행계획인가에관한소송 549
I.사업시행계획과사업시행계획인가의관계 549
II.사업시행계획의흠을이유로인가처분의효력을다툴수없음(판례) 552
III.토지등소유자가시행하는재개발사업의특례(구도시환경정비사업) 555
IV.조합원지위를상실한토지등소유자의소의이익(원고적격) 557
V.제소기간 564
VI.총회결의의하자를다투는방법(사업시행계획인가를전후로달라짐) 566
VII.사업시행계획의변경인가가난경우소의이익문제 572
VIII.주요부분을실질적으로변경하는내용이아니라고본사례 582
IX.사정판결문제 585

도표목차
표1법령명약칭표 21
표2법령조항인용례 21
표3기간별시공자선정시기및선정방법비교표(개정연혁) 45
표4과징금의부과기준및정비사업의입찰참가제한기준[별표5의2] 98
표5[별표1]전체공사검증수수료 159
표6[별표2]증액공사검증수수료 159
표7공동도급유형별구성원과대표자의책임과권리(비교표) 345
표8건축위원회심의의결의내용 435
표9개별법령의건축제한을받기전주거지역용적률상한 437
표10사업시행계획서작성ㆍ변경의동의요건/의결정족수개정연혁(비교표) 474
표11공동주택리모델링허가기준[별표4] 480

★3만7천원의행복★
살다보면누구나재개발ㆍ재건축에대해한번쯤은관심을가지게된다.말도안되는돈으로좋은아파트를분양받을수있다는주택조합홍보현수막은지천에널려있으며,주변아무개가재개발ㆍ재건축으로남부러워할브랜드아파트를분양받았다는등의소식또한심심치않게접하곤할것이다.운이좀좋다면내가살고있던아파트나물려받은땅이정비구역으로지정되었다는소식을듣고마치당장이라도큰돈을받거나좋은아파트에입주하게될것이라는꿈에부풀게될것이다.그러나막상이러한관심으로인터넷검색이나관련서적을찾아보다보면온갖어려운단어와법조문에둘러싸여내가뭘알아야하는지조차이해하기어려울것이다.그도그럴것이재개발ㆍ재건축은부동산의다른분야와달리근거법령의수가많을뿐만아니라상대적으로짧은시간동안에셀수도없이많은제정ㆍ개정ㆍ폐지의과정을거치면서일반인들은물론전문가들도이해하기어려운내용들이많기때문이다.때문에아무리관심이많은사람이라고하더라도높은진입장벽에투자기회를쉽사리포기하거나,잘못되거나왜곡된정보로투자자나조합원들을속이는‘꾼’들에게끌려다니다자신도모르는새에막대한손해를입고소송에도휘말리는안타까운사태도빈번히발생하고있다.
그러나이번에오승철변호사가쓴「돈이되는법,변호사만모르는재개발ㆍ재건축」시리즈를읽어보면,관계법령이어떻게,왜변화하였는지는물론이고재개발ㆍ재건축사업이어떠한방식과절차에의하여진행되는것인지를마치소설을읽어내려가는것처럼자연스럽게이해할수있게된다.대부분의기존서적들은재개발ㆍ재건축을투자목적,법률적측면,시장논리등중에서한가지측면에서만접근하여한정적인정보만을제공하고있었기때문에,독자들은마치장님이코끼리의다리를만지면서코끼리를이해하려는것과같이온전한정보를파악할수없었다.그러나오승철변호사가쓴「돈이되는법,변호사만모르는재개발ㆍ재건축」시리즈는재개발ㆍ재건축의다양한측면에대한통찰을그사업진행순서대로자세히풀어내었을뿐만아니라,특히독자가궁금해하였거나중요하게눈여겨보아야할핵심들에대하여도깔끔하게구분하여명쾌한해답을제공하고있어서,독자들로하여금재개발ㆍ재건축의전반적인이해는물론핵심원리에대한이해까지도빠짐없이가져갈수있도록배려하고있다.
이책은저자가독자들의이해를돕기위해책의첫글자부터마지막글자까지단한글자도빠짐없이직접작성하고검토하였고,모든책의레이아웃및디자인또한직접구성하였다.저자의수년에걸친고심과피와눈물이서린노력으로완성된이책은재개발ㆍ재건축에대한진지한관심을갖고있는독자들에게완벽한재건축ㆍ재개발의바이블이되어줄것이며,아직은단편적인궁금증과호기심을갖고있는독자들이라하더라도목차를보며손쉽게궁금증에대한해답을찾아가는과정에서지적인쾌감을느낄수있을것이다.또한부족한지식과잘못된판단으로큰어려움을겪고있는사람들은더이상의손실을방지하거나상황을반전시킬돌파구를찾게될것이다.
이책은시장에넘쳐나는수많은재개발ㆍ재건축서적의하나가아니라,다른책들과확실하게차별되고존재이유가분명한「재개발ㆍ재건축의완결판」이라확신하고자신있게당신에게권한다.