나는30대에강남의건물주가되었다
유튜브빌딩진영쌤채널을통해자산을일군과정과노하우를낱낱이공개하고있는김진영대표는익히알려져있듯이20대에잘못된투자로개인회생을겪었고,아이를키우기도힘든원룸에서결혼생활을시작했다.사람들을대하는자신의능력을십분활용하면서성공할수있는분야로부동산업계에뛰어들었을때만해도꿈은소박하기그지없었다.단지부모님에게맡겨둔아이를데려와서온식구가함께살수있는작은평수의아파트를마련하는것이었다.
1년365일중에거의일주일도쉬지않고일하며종잣돈을모아서초구국민임대아파트에당첨되어온세상을가진듯한기분을느낀것도잠시,일반아파트와임대아파트를나누는세상의편견앞에서또다시더큰목표를향해나아가게된다.여기까지는꿈의크기나미래의목표가여느평범한사람들과크게다를바없다.내집마련,조금더욕심을부리자면서울,그것도강남에내집을사는것정도였다.
평범했던워킹맘의생각과세계관이확장된계기는무엇일까?강남에서부동산중개를하며수많은부자들이자산을늘리는과정을바로곁에서지켜보며생각의전환을일으키게되었다.보통사람들은이렇게생각한다.“부자가되면건물을살거야”라고말이다.여기서부터이미강남의부자들과생각이달랐다.그들은부자가되면건물을사는것이아니라부자가되기위해건물을산다.
이미오를대로오른집값,끝을알수없는물가상승,반면20년만에처음으로줄어든국민소득,세계적인경제불황을알리는주식하락장,가계부담을가중시키는대출금리인상,무너진가상자산에대한기대감.내집마련으로더이상현재는물론노후를보장할수없다.일해서버는소득만으로는내집마련조차하기힘들다.
5억원이채되지않은자기자본으로시작해서몇년만에자산의퀀텀점프가이뤄질수있었던것은건물주가되겠다는결심과선택덕분이었다.부자가되려면부자들의방식을따르라고했다.꿈의크기를좁히지않고과감하게결정한후신중하면서도빠르게실행한결과대한민국부의중심지인강남한가운데신축건물을가지게되었고,30대부터파이어족으로살아가는데도지장이없을만큼부를이뤘다.
당신을건물주로만들어드립니다
빌딩진영쌤은자신이강남의건물주가된노하우를바탕으로많은사람들이건물주가되는꿈을이루는데도움이되고자디벨로퍼로활동하고있다.디벨로퍼(developer)란토지매입부터기획,설계,마케팅,사후관리까지총괄하며부동산을새로운용도로개발하는사람이다.지금까지부동산중개와빌딩디벨로퍼로활동하면서100여명의고객을건물주로만들어주었다.그들은매월안정적인임대수익을얻는것을넘어적게는수억원부터많게는수십억원의차익을실현했다.
일반인들은막연하게건물주가되면좋겠다,빌딩을사면무조건수익이난다고기대하는데,남이하니나도해보자는마음으로막연하게뛰어든다면건물주가되더라도수익을실현하거나자산가치를높이기힘들다.더구나자칫영세건물주가되어대출이자와세금부담만가중될뿐이다.땅매입부터기획,설계,대출,마케팅,임대차를내는사후관리와출구전략(투자금회수)까지철저하게준비하고확실하게분석해야성공할수있다.
이책에는종잣돈을마련하는단계부터자기자본금에맞춰적당한레버리지도매입할수있는건물을고르고,신축과리모델링또는위탁운영을통해수익을실현하고단기간에자산가치를높이는과정을실제성공사례를중심으로알아본다.
자신들이거주하면서취미생활을할공간도마련하고임대수익으로노후를즐기고싶은노부부,조기은퇴를꿈꾸는파이어족예비부부,내건물에서카페를운영하는것이꿈인은퇴자부부,불안정한주식대신안정적인투자로자산을불리고싶은40대,매월내통장에들어오는운영수익으로풍족한삶을누리고싶은사람들의생생한사례들은건물주가먼남의이야기가아님을보여준다.더구나두루뭉술하게얼마가투입되고얼마를벌었다는것이아니라구체적인자본금과대출금리,공사비용까지하나하나소개하여건물주고되고싶은사람들이구체적인그림을그려볼수있다.
성공률100%,수익률100%
실패없는내건물사기프로젝트
1장내집마련의꿈에서내건물마련의꿈으로
부동산투자는전문가의영역으로여겨지던시대,원룸에서아이를키우며일하다국민임대아파트에당첨되어내집마련의꿈을이룬듯했으나냉혹한현실을깨닫고부자가되고싶다는일념하나로뛰어들어14년만에,그것도30대에160억원대의자산을일군평범한워킹만의이야기를생생하게들려준다.누구나할수있는방법으로강남의건물주가되었다는이야기가놀라움과동기부여를준다.
2장단하나도놓쳐서는안되는성공률100%핵심비법
웬만큼자산을보유하고있다하더라도서울에서건물한채를사려면전재산에가까운돈을투자할뿐아니라적지않은대출을받아야한다.특히평범한사람들이접근할수있는것은오래된낡은건물이다.단순히건물을사는것만으로는자산을늘리고수익을올릴수없다.신축이나리모델링등의과정을거쳐야하는데,보통사람들이쉽게경험할수있는일이아니다.이과정을막연하게접근하면남는것은쓰라린손실과마음고생뿐이다.건물매입부터신축을거쳐임대를놓고수익을올리기까지각단계별로반드시짚고넘어가야할것들을알아본다.
3장자산가치를단숨에2배로높이는신축
새로지어진건물은이미가치가건물값에포함되어있어서매입하기에부담이크다.자기자본(현금)이50억원이넘지않는한임대가잘되는깨끗한건물을사기가힘들다.주변시세보다싸게살수있는오래된건물을매입해서헐고새롭게지으면자기자본을비교적덜들여서훨씬큰투자수익을얻을수있다.최대한의용적률로고급공사를통해비용대비더많은시세차익을실현하는것을목표로한다.강남권에좋은건물이없다고하지만가뭄의단비처럼탐나는매물이나타나곤한다.이런기회를놓치지않고인생건물을찾은사례를살펴본다.
4장적은투자로남부럽지않은임대수익리모델링
일부빌딩투자자들은수익성이높은건물을보유하고있음에도건물관리가미흡해되레마이너스수익률을기록하곤한다.이때대수선리모델링을거친다면임대수익과시세차익이라는두마리토끼를모두잡을수있다.대수선리모델링의가장큰목적은빠른시일내에건물가치를최대한끌어올리는것이다.상승한건물가치만큼임대료를올릴수있어서수익성이이전보다훨씬극대화된다.
5장한달만에수익실현을위한방법
신축이나리모델링은건물을매입하고시세차익이나임대수익을실현하기까지최소1년가까이시간이걸린다.비교적저렴하게낡은건물을사서자산가치를올리는효과는있지만시간이흐름에따라어떤변수가생길지모른다는부담이따른다.충분한자금이있고신축이나리모델링과정에서이런저런신경을쓰고싶지않다면이미밸류업이완료된건물을매입해서한달만에수익을실현하면된다.이때중요한것이통임대와포괄양도양수이다.남들이거들떠보지않는건물이라도단점을잘해결하면수익을극대화할수있다.
6장내건물에서영업수익까지챙기는위탁운영
건물투자에서가장중요한것은사실상임차인이다.어떤업종이들어오느냐에따라환금성이나건물의가치가결정되기때문이다.스타벅스가들어오는건물은단번에가치가상승한다는사실은익히알려져있다.심지어‘스세권’이라고주변까지핫한상권으로바뀐다.빌딩의가치를올리기위해필요한것은꼭스타벅스만일까?매달통장에몇천만원의수익이찍히는경험을하면서지가상승으로인한자산증대를기대할수있는것이위탁운영이다.
