재개발의 정치학 (부동산 개발 전쟁의 내부자들)

김민석

김민석은부동산시행사에서개발사업실무를맡고있다.서울과경기도,부산등에서시행사업을담당했고,회사의부동산자산을관리·운영했다.사업과정에서수많은이해관계자를만났고,이들이각각진정으로원하는게무엇일까고민하며책을썼다.연세대학교도시공학과에서학사와석사를전공하며도시계획,설계,재생,교통과환경등을공부했다.민간과공공,개인이가진서로다른욕구를하나의공간에녹여내기위해고민하며일하고있다.

프롤로그;도시의미래는누가만드는가·9

1_도시계획은정치의극한이다·13
심시티와현실
전장의탄생
도시계획의플레이어들
선택하고분배하라

2_오래된참호전,은마아파트재건축(1)·43
100년후의강남
도장은곧권력이다
진격의추진위vs거인정부

3_오래된참호전,은마아파트재건축(2)·65
49층의꿈
시공사간택전
은마의고삐를조이는것
10년후의은마

4_신도시를향한정부의대개척시대·89
정부의빅픽처
개척의신호탄
LH와사공들
수용과보상의줄다리기
토건세력의정치학
개척시대는끝났는가

5_도심의내전,재개발과도시재생·121
도시의역설
재개발의배후
도시재생의논리
사업을완성하는사람들
오래된도시

6_포스트뉴딜,민자사업의비밀(1)·159
인프라의시대
고도성장기의엔진
뉴딜은끝났다
기적의논리에숨겨진것

7_포스트뉴딜,민자사업의비밀(2)·177
GTX는해방을가져다줄까
서울링이세워지려면
민자사업,공공의역할

에필로그;첨단기술은도시를구원할것인가·201
도시계획,과정과결과
대안은언제나있다

북저널리즘인사이드;도시를향한동상이몽·213

건설회사가도산한다는우려가커진다.부동산불황과원자잿값상승때문이다.그러나한편에서는대규모개발및정비사업에대한소식이들린다.대표적으로여의도가그렇다.12개의단지가마천루로다시태어나고자한다.이중아홉개단지는특별계획구역으로지정되며그간발목을잡던용도와높이규제가풀렸다.최고높이는200미터,층수는70층을올릴수있다.입이벌어질수준이다.

그유명한은마아파트도이번엔드디어재건축이되리란기대감에부풀었다.2023년8월중순으로조합창립총회가가시화한은마아파트는실거래가가억단위로뛰며존재를재확인했다.은마아파트가재건축되는날,모든언론은1면에관련소식을보도할것이다.관심있게지켜본사람이아니라면대체왜몇십년이넘도록재건축이지지부진했던은마아파트가다시금요란해지는지알기어려울것이다.

이외에도부촌을중심으로노후아파트재건축사업은뜨겁다.지난2023년6월압구정2구역재건축조합이주최하는‘재건축설계공모작품전시회’에서는국내유명건축설계업체들이총출동했다.세계적인건축가나설계업체와컨소시엄을맺은곳이대부분이다.건축계의노벨상인프리츠커상을수상한미국의건축가리처드마이어(RichardMeier),조경전문가토마스볼슬리(ThomasBalsley)가그린설계도도나왔다.

부동산을향한욕망은자연스럽다.세계어디서나땅을가진사람이망하는것은드물다.문제는그욕망에서사람이지워진다는것에있다.같은6월서울서초구반포동에새로들어서는한주상복합아파트의광고는충격을안겼다.“언제나평등하지않은세상을꿈꾸는당신에게바칩니다”라는문구를캐치프레이즈로활용했다.논란이일자시행사는사과후문구를삭제했다.건물하나가새로지어질때마다도시는시민들에게거주민의자격을묻는다.

갑자기개발과정비바람이분것은오세훈서울시장의부임과도무관치않다.거기에윤석열정부의찬동이시너지를냈다.35층룰이폐지되고재건축안전진단의구조안정성비율이낮아졌다.더많은공공주택이들어서고주거불안이해소된다면박수칠일이다.반면도시를투기와경쟁의장으로만들고결과적으로소외계층을도시밖으로내모는결과를초래한다면우려스러운일이다.도시계획의구조를알면정책이보인다.그속의생각이읽힌다.

이밖에화려한도시로태어나려는신흥국들의움직임은거대한랜드마크와함께한다.한국엔수주먹거리로보도되곤한다.그중심에도사람은없다.기술과자본이자리할뿐이다.대대적인보도와멋진트레일러는금방이라도미래도시가성큼다가온듯한착각을불러일으킨다.그러나권위주의국가가아닌다음에야이같은도시계획에논외로둘수없는것이주민과지역의역사,사회적영향이다.사업성이있고없고는어쩌면그다음문제다.

도시계획은강제적이고파생되는갈등은무수하다.각각의사업들이개별적이라면이해관계자는한정적이겠지만모든도시계획은서로크고작은영향을주고받는다.도시를향한욕망을조절하고갈등을조정하는것이정치의역할이다.그런데막상개발·정비사업에서정치가비리와결탁하거나포퓰리즘으로이어지는일이반복된다.도시계획엔제대로된정치가부재했고욕망은포화했으며일반시민들에게주거는불안한것이됐다.

전쟁터와같은부동산시장은주거난민을만든다.지역균형발전에실패하고투기를막지못한정치가과거와같은방법론으로도시계획을반복한다면미래도시는없다.도시경쟁력의지표가다양하듯도시를그리는새로운관점이필요하다.정치의극한,도시계획에어떤힘의논리가작용하든그것의영향을받는것은모든시민이다.그구조를들여다보며자본의논리가아닌사회구성의조건을반추하길희망한다.