부동산매매ㆍ중개실무가이드북

부동산매매ㆍ중개실무가이드북

$110.00
저자

권오복

(權五福)

○법원공무원교육원교수(법원서기관)서울중앙지방법원민사국장(법원부이사관)

○서울북부지방법원사무국장ㆍ의정부지방법원ㆍ법원공무원교육원사무국장

○대구고등법원사무국장(법원이사관),서울중앙지방법원사무국장

○법원행정처행정관리실장(법원관리관),서울중앙지방법원대표집행관겸전국법원집행관연합회회장

○(현재)한국등기법학회학회장,법무사

■저서

○이론실무상업등기(2024)동문출판사

○부동산등기(Ⅰ)(2024),부동산등기(Ⅱ)(2024),부동산등기(Ⅲ)(2025)각동문출판사

○법인아닌사단ㆍ재단의성립ㆍ해산과부동산등기(2024)동문출판사

○이론ㆍ실무민법법인및특수법인등기(2025)동문출판사

○판례ㆍ등기실무신탁법(2025)한국등기법학회

○이론실무상업등기(1996.,1998.,2000.,2002.,2005.,2008.,2010.,2012.,2015.,2024)육법사

○이론실무법인등기(1999.,2001.)육법사,법인등기실무(2003.)육법사

○민법법인과등기(2008.)육법사

○법인아닌사단과재단의성립과해산(2009.,2014.)육법사

○사단ㆍ재단법인과특수법인등기실무(2011.)유로

○동산매각및인도명령등특별자료집(2018,전국법원집행관연합회)

■논문

○부동산경매의경매목적물(1997.서울지방법원실무논단)

○법무사수수료의집행비용산입(1997.법원행정처부동산입찰제도)

○농업협동조합의합병,분할ㆍ분할합병(2001.등기의이론과실무에관한제문제한국등기법학회)

○주주총회와상업등기(2004.등기의이론과실무에관한제문제한국등기법학회)

○민법법인설립등기와입법론(2007.대한법무사협회),민법법인임원변경등기(2007.대한법무사협회)

○민법법인해산ㆍ청산등기(2008.대한법무사협회)

○회사법상주주총회의결의등을다투는소등에있어서의화해(조정)ㆍ인낙과상업등기(2011.법무연구2011.4월호(2권))

○법인아닌사단ㆍ재단과의사결정(2011,등기의이론과실무에관한제문제Ⅳ한국등기법학회)

○가등기에적용되는제척기간과소멸시효(2024,법무연구제10권)

목차

제1절매매총론

1.매매계약일반1

가.계약일반1

(1)청약과승낙1

(2)계약의성립과효력발생4

(가)계약의성립4

(나)계약의방식6

(다)계약의효력발생8

(3)계약의유형9

(가)총설9

(나)조건부계약10

(다)교환계약11

①총설11

②교환대상목적물의특정11

(라)환매권또는소유권유보부계약12

①환매계약12

②소유권유보부매매14

(마)제3자를위한계약15

①총설15

②채무자의제삼자에대한최고권17

③계약의변경또는소멸18

④채무자의항변권18

⑤제3자를위한계약관계에서낙약자와요약자사이의법률관계(이른바기본관계)를

이루는계약이무효이거나해제된경우18

(바)화해계약19

①총설19

②화해계약의취소가불가한경우20

③화해계약을취소할수있는경우20

(사)리스계약21

①총설21

②매도인의담보책임22

③매매대금이리스회사와리스이용자와사이의리스계약상의약정실행금액을초과하는경우22

(아)채무자회생법이적용되는경우23

(자)국제해상매매계약23

(차)영업양도계약24

(4)매매계약서류의보관26

나.계약체결상과실과계약의효력등27

(1)계약체결상과실과손해배상27

(2)계약교섭과손해배상책임28

(3)계약의효력등29

(가)계약의효력과계약의해석29

①계약의효력29

②계약의해석29

(나)동시이행항변권31

(다)채무자위험부담주의와채권자귀책사유로인한이행불능33

①채무자위험부담주의33

②채권자귀책사유로인한이행불능34

(라)사업의인수또는합병으로당연승계되는경우35

①관광진흥법의경우35

②체육시설의설치ㆍ이용에관한법률에의한경우37

2.부동산매매의의의와매매의효력등38

가.부동산매매의의의와성립요건38

(1)매매의의의와성립요건등38

(가)매매의의의38

(나)매매의성립요건39

①총설39

②매매계약의성립40

③추인44

④타인명의매수와부동산실권리자명의등기에관한법률44

⑤계약의해석45

(다)매매예약46

①총설46

②매매예약완결권의행사방법46

㉮예약완결권의의의46

㉯예약완결권의양도성48

㉰매매완결권의행사를요하지않는경우50

③행사기간과제척기간50

④매매예약후목적물멸실51

⑤소유권이전등기청구권의양도와공매등51

㉮매매로인한소유권이전등기청구권의양도51

㉯가등기부동산의경매등52

㉰경매개시결정후에무효인가등기로본등기한경우53

⑥매매예약의소멸또는해지와가등기의담보가등기로유용54

⑦가등기담보등에관한법률에의한담보가등기예약55

㉮총설55

㉯담보가등기와소멸시효56

㉰청산57

(2)부동산매매계약의당사자57

(가)총설57

(나)당사자의확정58

(다)매수인의주의의무와매수인명의의특정정도60

(라)법인또는비법인사단과재산61

(마)기타가처분된경우등63

(바)타인명의계약64

(3)대리계약65

(가)총설65

(나)대리인의범위와대리인의권한66

①대리인의권한66

②대리권의범위67

③보조인68

④행위자가타인의이름으로계약을체결한경우,69

⑤대리인의비용사용69

(다)대리인의자격확인및위임장70

①총설70

②계약체결의대리권을가진자가그매매계약의해제권이있는지여부70

③대금수령확인서및입금표의교부와매매대금수령권한의위임70

④매매계약을체결할권한이있는대리인의잔대금수령권71

⑤대리인자격의장애사유71

(라)대리계약의효력71

(마)표현대리,무권대리와추인등72

①표현대리와무권대리72

②추인75

③복대리인의경우76

④매수인의대리인에대한변제공탁의효력77

(4)명의대여의경우77

(5)채권자대위권을행사하는경우78

(가)총설78

(나)채권자대위권행사의통지78

(다)채권자대위권행사의효력79

(6)매도청구권81

(가)집합건물법에의한경우81

①집합건물의소유및관리에관한법률제48조제4항에서정한매도청구권81

②집합건물법에의한매도청구권을가지는자82

③구분건물의매도청구권을행사하여매매가성립한경우82

④집합건물의소유및관리에관한법률제48조제4항에정한매도청구권을소송제기의

방법으로행사하는경우,그행사기간의준수여부의판단기준83

⑤집합건물의소유및관리에관한법률제48조제4항에정한매도청구권의대상인구분

소유권의부동산에가압류기입등기나근저당권설정등기가경료되어있는경우83

(나)도시및주거환경정비법에의한매도청구권83

①도시및주거환경정비법제64조제4항및제73조제2항의매도청구권83

②주택재건축정비사업조합의매도청구권행사기간의기산점(=조합설립등기를마친때)84

③주택재건축사업의주택단지내에토지만을소유하고있는자에대하여집합건물의

소유및관리에관한법률제48조제1항에규정한최고절차없이매도청구권을

행사할수있는지여부84

④집합건물의소유및관리에관한법률제48조제4항에서매도청구권의행사기간을

규정한취지및도시및주거환경정비법제39조에따른매도청구권을위행사기간

내에행사하지아니하면효력이상실되는지여부84

⑤구「도시및주거환경정비법」(2021.4.13.법률제18046호로개정되기전의것,

이하‘구도시정비법’)제39조제3항의매도청구권행사시개발이익이반영된

매매대금의기준85

(다)재건축사업시행자가신탁받은건축물또는토지의소유권을취득하기위하여

새로이매도청구권을행사하는경우86

(라)재건축조합이현금청산대상자를상대로매도청구권행사86

나.부동산매매계약의효력87

(1)계약의해석87

(가)총설87

(나)구체적인사례89

(2)매매의일반적효력90

(가)총설90

(나)매매의효력과매도인의소유권이전의무및매수인의대금지급의무93

①총설93

②매매목적물의이전범위93

㉮매매대금지급후소유권이전등기경료전의압류94

㉯매도인의계약해제전에매수인으로부터주택을임차한임차인의권리94

㉰1필지의토지중일부매도시등기기록상분할되지아니하여전부소유권이전

등기를한경우95

㉱특정물의이중매매의효력95

㉲사해행위취소와매매95

㉳채권담보를위하여소유권이전등기를경료한경우96

㉴매도인의매매계약의해제의사표시후매수인이이전에필요한서류제공과손해배상97

㉵매매시점유한인접토지의매수효력97

㉶환지예정지매매계약으로인한종전토지의소유권이전등기가경료되었고,매매계약

당시감평환지에관한교부청산금을매매목적물에서제외하는특약이없는경우97

③매도인의매매목적물인도의무97

㉮대금완제의경우97

ⓐ부동산매매계약이전에그부동산의임차인이임차부분을수선하여발생한

유익비를매수인이상환한경우에매도인에대한손해배상으로구상97

ⓑ제3자가점유중인부동산의매매에있어서제3자가부동산을명도하지

아니하여매수인이이를강제집행한경우매수인의매도인에대한집행비용

상당의손해배상청구98

㉯대금미완제의경우98

④매도인의소유권이전의무98

㉮총설98

㉯목적물을인도받았으나소유권이전등기를하지아니한경우99

㉰대위등기신청100

㉱공유물의일부를매수한경우임대인지위를공동으로승계한공동임대인들의

임차보증금반환채무역시성질상불가분채무100

⑤매수인의대금지급의무와대금감액청구권등100

㉮총설100

㉯건축허가받은토지를매수한경우,건축주명의변경인수101

㉰매매대금일부의지급갈음하여대출받고그반환채무를인수후초과대출받은경우101

㉱근저당권을매수인이인수하고잔금에서공제하기로한경우102

㉲미지급매매대금에관하여준소비대차계약이체결된경우,그변제기경과후의

약정지연손해금이소득세법상의기타소득102

㉳부동산등기부등본에‘매매’로기재됐더라도채권행사목적의취득이면

‘중과세’는부당102

㉴부동산매매계약과함께이행인수계약이이루어진경우102

⑥협력의무103

⑦고지의무103

㉮계약당사자일방이자신의계약상채무이행에장애가될수있는사유를계약체결

당시알았거나예견할수있었음에도이를상대방에게고지하지않은경우103

㉯부동산분양계약에있어서분양자가수분양자의전매이익에영향을미칠가능성이

있는사항들에관하여분양자가가지는정보를밝혀야할신의칙상의의무104

(다)계약교섭과손해배상104

①계약체결을위한교섭과정에서어느일방이보호가치있는기대나신뢰를가지게

된경우,상대방이이를침해하여손해를입힌경우불법행위책임104

②당사자중일방이계약의성립을기대하고이행을위하여지출하였거나지출할

것이확실한비용이계약교섭의부당파기로인한손해배상의범위105

(라)과실의귀속105

①총설105

②대금을일부라도지급한경우106

③선의의점유자107

④악의의점유와손해배상109