따박따박 상가월세 (매달 통장에 돈이 쌓이는 상가투자)

따박따박 상가월세 (매달 통장에 돈이 쌓이는 상가투자)

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Description
흙수저 시골청년이 1,000억 매입 건물주가 되기까지
24만 유튜버 ‘족장’ 차원희의 5단계 인생공략집(認生攻略集)
2024년, 아파트에 ‘영끌’한 사람들이 힘든 시기를 보낼 때, 조용히 미소 짓고 있는 사람들이 있다. 유튜브 ‘돈금술사 족장TV’의 주인장인 족장 차원희와 그를 따르는 사람들이다. 정책에 따라 출렁이는 아파트 시장 대신, 일찌감치 상가 투자에 도전하여 따박따박 현금흐름을 받으면서 시세차익까지 얻는 이들에게는 과연 어떤 비결이 있을까?
『따박따박 상가투자』의 저자 차원희는 그 비결을 ‘인ㆍ생ㆍ공ㆍ략ㆍ집’이라는 5개의 키워드로 풀어낸다. 투자의 필요와 이유를 알아야 한다는 알 인(認), 살아있는 현장 정보를 얻어야 한다는 날 생(生), 수익을 최우선목표로 삼아 부동산을 공략하는 칠 공(攻), 실제 경험을 통해 전략을 배우는 다스릴 략(略), 반드시 알아야 할 교훈을 담은 모을 집(集)이다.
단순히 상가 투자를 위한 지식만 담은 게 아니라, 저자 본인이 20대에 겪었던 방황과 이를 극복하며 얻어낸 투자의 지혜 및 노하우를 진솔하게 풀어냈다. 아무것도 없었던 20대 청년이 온몸으로 세상과 부딪히며 30대에 건물주가 되는 과정은 고달픈 현실을 살아가는 청년들에게 큰 울림을 줄 것이다.
저자

차원희

(족장)
첫 월급 193만 원, 28살에 경남 거제에서 무작정 상경, 10년 만에 1,000억 원 이상의 매입과 100억 원 이상의 수입, 유튜브 24만구독자와 2,270만 뷰! 이 모든 것을 맨손으로 만들어낸 사람!
학창시절 넉넉지 못한 가정환경 속에서 공부와는 담을 쌓고 유도선수로 살았다. 메이저 대회에서 1등을 했지만 첫 월급은 고작 193만 원. 미래를 위해 선수 생활을 포기하고 부동산 공부를 시작했다. 가방 하나 둘러매고 무작정 도착한 서울에서 처음에는 좌절감과 외로움과 우울증으로 패배자가 될 뻔했지만, 싸던 짐을 내려놓고 마지막 도전을 한다. 10년이 지나고 39세가 된 지금은 1,000억 원 이상의 부동산을 매입하고, 100억 원 이상의 수익을 올린 성공한 투자자가 되었다.
경제적 안정을 찾은 뒤에는 처음 시작하는 사람들이 자신과 같은 고난을 겪지 않기를 바라는 마음에 맨몸으로 부딪혀 얻은 실전 노하우를 커뮤니티와 유튜브에서 가감 없이 공개하며 투자자들의 멘토로 활동 중이다. 그 노하우를 집약하여 월세 100만 원부터 시작해서 1,000만 원까지 도달하는 단계별 전략을 책으로 펴냈다.
▷네이버카페 ‘원인베스트’ cafe.naver.com/soyoung1986
▷유튜브 ‘돈금술사 족장TV’ www.youtube.com/@JOKJANG

목차

[SECTION 1] 인(認), 누구나 투자를 알아야 할 이유가 있다
01. 대한민국 사회 초년생의 잔인했던 시작
당근과 채찍, 그리고 냉혹한 사회 / 회사는 당신의 미래가 될 수 없다 / 회사는 당신의 성공을 바라지 않는다 / 당신은 몇 번 경주마인가
02. 다시 태어나도 가난하지 않을 자신이 있는가
선택하고 집중하라 / 부동산은 금융이다
03. 금융 그리고 자본주의라는 피라미드
은행의 구조를 이해하자 / 저축 vs 주식 vs 부동산 / 반드시 알아야 할 3개의 레버리지 / 실거주 vs 투자, 무엇이 먼저일까
04. 고금리 시대의 투자법
99%의 노력과 1%의 행운이 만든 성과 / 초보라면 확실한 투자 원칙을 정해두자 / 한 번의 투자로 월세 288만 원 만들기
05. 투자의 핵심 관·습·동·행
성공을 위한 첫발 떼기 ‘관심’ / 반복으로 실력을 만드는 ‘습관’ / 나눔으로 시간을 절약하는 ‘동료’ / 좋은 태도의 시작이자 마무리 ‘행동

[SECTION 2] 생(生), 투자에 필요한 살아 있는 지식
01. 상가 임대인이 되기 위한 마인드 세팅
투자의 본질을 잊지 말자 / 종잣돈을 모으면서 충분히 공부하자 / 상가 투자를 바라보는 관점을 익히자
02. 사칙연산으로 끝내는 수익률 계산법
상가 수익률 계산법의 기초 / 월세 10만 원의 차이가 무서운 이유
03 예비 임대인이 착각하기 쉬운 3가지
큰 평형이 오히려 유리하다 / 월세를 무조건 높인다고 좋은 게 아니다 / 임대인은 절대 ‘갑’이 아니다
04 초보자를 위한 단계별 접근법
집 앞 단지내상가부터 들여다보자 / 접근이 쉬운 학원가 상권부터 살펴보자 / 직장 근처의 익숙한 상권을 들여다보자
05 숨은 매물 찾아내는 검색법 3가지
네이버 부동산으로 상가 물건 검색하기 / 경매사이트에서 상가 물건 검색하기 / 대한민국 법원경매정보 사이트 / 고수만 알고 있는 경매 검색 팁 / 공매 사이트에서 상가 물건 검색하기 / 좋은 상가를 발견하려면 꾸준해야 한다
06 손쉽게 임대료 알아보는 법
네이버 부동산으로 조사하기 / 원맵으로 조사하기
07 미래의 임차인을 미리 상상하자
임차인을 상상하여 질문 만들기 / 상권의 특색을 알면 임차인이 보인다 / 키워드 검색으로 상권을 분석하자

[SECTION 3] 공(攻), 수익률을 바꾸는 실전 매물 공략법
01. 실수를 줄이는 임장 체크리스트
주변 상권은 어떠한가 / 상가 내부는 어떠한가 / 주차 공간은 충분한가 / 관리비는 적정한가 / 입점 제한 업종이 있는가 / 간판 확보가 가능한가
02. 중개사와의 인터뷰로 가격 조사하기
임대료를 꼼꼼히 확인해야 하는 이유 / 팔리는 가격 알아보기 / 중개사 인터뷰를 위한 질문 리스트
03. 적정한 매입가를 산정하는 방법
단기투자를 할 때의 매입가 / 장기투자를 할 때의 매입가
04. 매입 전에 꼭 알아야 할 대출 비법
대출을 겁내지 않아도 되는 이유 / 은행이 인정해주는 소득의 종류 / 대출은 얼마까지 가능할까 / 90% 대출의 비밀 / 신용 관리는 필수다
05. 종잣돈만큼 중요한 임차인 모시기
중개사에 내놓을 땐 전단지를 만들자 / 프랜차이즈에 입점을 제안하자 / 창업박람회를 방문해보자
06. 높은 가격에 잘 매각하는 방법
월세는 최소 1년 이상 남겨둘 것 / 매도 전, 주변 시세를 다시 확인할 것 / 임대차 재계약 직후 매각할 것
07. 수익의 레벨을 바꾸는 세금 문제
취득할 때 내는 취득세 / 보유할 때 내는 재산세 / 양도할 때 내는 양도소득세 / 월세와 매매가에 붙는 부가가치세 / 월세 소득에 적용되는 종합소득세
08. 절세에 유리한 법인 설립
법인의 세금은 어떻게 다를까 / 법인과 상속 문제 / 직장인과 공무원의 겸직 문제 / 법인이 무조건 좋은 것은 아니다

[SECTION 4] 략(略), 진짜 경험담 속 매도의 기술
01. 다른 이의 경험담을 나의 노하우로 만들자
오로지 수익성만 바라보자
02. 지하상가 투자로 6개월 만에 1억 벌기
2년 동안 아무도 찾지 않았던 상가 / 엉망진창 상가 내부에서 희망을 발견하다 / 추가비용과 리스크를 고려한 입찰가 산정 / 잔금납부일 전까지 해야 할 일들 / 생각하지도 못한 대출의 위기 / 6개월 만에 1억 원 벌기
03. 지방 상층부 상가로 월세 250만 원 세팅하기
지방의 입지 좋은 병원, 그런데 왜? / 공실 천국, 임차 지옥 / 중개사에게 반드시 물어봐야 할 3가지 / 그럼에도 입찰하기로 결정하다 / 두근두근 입찰 당일 / 병원 임차인의 배신 / 하나의 상가를 4개로 쪼갠 이유 / 편견을 벗어던져야 성공할 수 있다
04. 적극적인 관심이 만든 단지내상가의 기적
검색하는 자에게 기회가 온다 / 단지내상가를 조사하는 방법 / 입찰가 산정은 총성 없는 전쟁 / 임차인을 직접 찾아내자 / 선택한 공실 vs 불행한 공실
05. 50억 원짜리 상가를 다루는 방법
고수와 하수의 차이는 집요함이다 / 매일 밤 12시, 검색망에 걸려든 물건 / 지역 조사는 평소에 해두자 / 사람에 최선을 다하면 복으로 돌아온다 / 우량 임차인을 찾아라 / 업종이 먼저냐 vs 월세가 먼저냐 / 언젠가는 당신도 하게 될 투자

[SECTION 5] 집(集), 족장이 짚어주는 마지막 조언
01. 투자자인 당신에게 필요한 3가지 이야기
위험에 대한 이야기 / 시간에 대한 이야기 / 조급함에 대한 이야기
02. ‘월백’부터 ‘월천’까지 가는 5단계 로드맵
1단계 : 기초 지식 쌓기 / 2단계 : 월세 100만 원 만들기 / 3단계 : 월세 300만 원 만들기 / 4단계 : 월세 500만 원 만들기 / 5단계 : 월세 1,000만 원 만들기 / 수요를 감안하여 차근차근 진행하자
03. 월세보다 중요한 것은 시세차익이다
수익률 계산의 함정 / 월세 수익률만 생각하면 큰일난다 / 투자 성과는 매각으로 결정된다
04. 지치지 않고 끝까지 성공하는 3가지 방법
초심을 되새기기 / 물건 복기하기 / 책을 가까이 하기

출판사 서평

책속에서

돌이켜보면나는참순진했다.아니정확히말하면나의바람과현실을제대로구분하지못했다.‘비록1년계약이지만우리가얼마만큼힘들게운동해서이자리까지왔는지알아주겠지’혹은‘성적이조금좋지않더라도운동을더할수있겠지’라는것은그저나의바람일뿐이었다.(...)회사는개인사정을헤아려주지않으며,계약서에적혀있는조항을충실히따른다.글자에는아무런감정이없다.도장을찍는순간우리는그곳에적혀있는문구대로움직여야한다.그리고안타깝게도나와회사라는두이해관계인의계약서에‘당신을책임진다’는문구는존재하지않는다.(p.34회사는당신의미래가될수없다)

“혹시상가투자는안하세요?”상가투자?그거어려운것아닌가?공실이생기면버티기어렵다는이야기를들었기때문에,아파트같은주거용부동산에비해막연히어려울거라고생각하고있었다.그런데그렇지않다는것이다.(...)재미있는것은이렇게투자하고나서오히려돈이620만원남았다는것이다.여기에은행이자를월세로갈음하고월160만원가량의정기수익이생긴것이다.이런게가능하다고?도무지믿기지않았던나는혹시사기가아닌가싶어서어떻게투자를하고나서돈이더남을수있는지자세히물어봤다.그때스터디원이했던한마디를아직도잊을수없다.“원희씨,부동산은금융이에요.”(p.48부동산은금융이다)

A라는노인이있다.(…)젊었을때부터저축이미덕이라생각해온노인은정말열심히일해서1년에2,500만원씩저축을했다.그리고40년이지나서야10억원이라는돈을모을수있었다.현금10억원과40년이라는세월을바꾼격이다.B라는청년이있다.수익형부동산을매입하면서10억원을빌렸고이자는월400만원이었다.이부동산에서는매달1,000만원의월세가들어온다.1,000만원의월세에서이자를갚아매월순수익600만원을만들었다.(…)청년은노인이40년간모은10억원을한달에400만원의이자로빌렸다.노인이40년이라는시간을들여만든돈을단돈400만원의이자를내고쓴것이다.(p.60시간레버리지)

숙박시설은본래어떤곳인가?여행객들이휴식하기위해만들어진곳이다.즉숙박시설의본질은잠을자고휴식을취할수있는공간이다.방과화장실,이불만준비되면숙박시설의요건이갖추어진것이다.(…)잠자리가깨끗하지않고휴식공간이편안하지않은데부수적인시설만잔뜩있다고영업이잘될리가없다.투자든사업이든간에절대로이렇게본질을벗어나면안된다.(…)의외로많은사람이공부도제대로하지않은상태에서중개사가오를것같다고말하는것만믿고는무조건매입하거나,실투자금이들지않는무피투자라고하니까개발호재가없음에도마구잡이로매수하면서부동산개수만늘려가곤한다.이렇게자신이처음생각했던투자방법이아닌남들의말만듣고우르르몰려갔다가어느순간부터손실을보는경우가있다.(…)절대로잊지말자.투자에서가장중요한첫번째는투자에대한본질을정확하게이해하는것이다.투자의본질은돈을벌기위함이다.(p.92투자의본질을잊지말자)

그러던중갑자기중개사로부터월세를20만원만내려주면바로임차를맞춰보겠다는제안이왔다.A씨는월세20만원을덜받더라도당장마음편하게사는게낫겠다며과감히월세80만원에계약을체결하였다.다시따박따박월세가들어오자A씨는마음의평화를찾을수있었다.월세를충분히받아온A씨는상가를매도하게되었다.그런데청천벽력같은소리를듣게된다.분명2억6,000만원에매입했던상가인데현재가격은2억1,200만원밖에안된다는것이다.상권이바뀐것도아니고,꾸준한임차수요와착실하게임대료를내는임차인까지있는데왜가격이내려갔는지A씨는도무지알수없었다.그렇지만중개사의대답은냉정했다.“수익형부동산에서수익이안나는데누가사겠어요?”그렇다.월세20만원을내려준탓에수익률이급격하게내려갔으며,똑같이5%수익률로계산했을때약4,800만원정도의가치가감가된것이다.(…)절대잊지말아라,상가는수익률이다.(p.105월세10만원의차이가무서운이유)

반대로큰상가는공실의리스크가크다고생각할텐데절대그렇지않다.단순하게생각하자.임대인(공급자)으로서임차인(수요자)이원하는만큼만임대하면문제가해결된다.예를들어100평짜리상가를매입했다면반드시한번에임대할필요는없다.100평이라는평수를케이크를나누듯임차인들이원하는만큼나눠서대여해준다고생각하면어떨까?누군가에게는30평,누군가에게는40평,이런식으로두개또는세개호수로나누어원하는만큼만임대하는것이다.이렇게호수를나누어임대했을때는임대료측면에서또다른장점도있다.어떤것이든한번에많은양의물건을매입하면가격은낮아지고,개별로매입하면가격이높아진다.상가도그렇다.큰평형을한번에임대했을때받는월세보다여러임차인에게나누어임대하면받는월세의합산금액이좀더높아진다.(p.110큰평형이오히려유리하다)

단기투자의목적은시세차익이다.보유기간이1~2년으로짧은만큼향후임대료상승의여지가적지만,안정적인상권혹은개발계획이없더라도저렴하게매입했을때차익을얻을수있다면시도할법하다.단기투자에서는절대욕심을부려서는안된다.시세보다20%가량저렴하게매입하고,그중약10%가량의순수익을목표로접근하는것을추천한다.(…)2년이상의장기투자는짧은시간에큰이익을거둘수는없지만,안정적인월세와꾸준한현금흐름을추구하는경우에적합하다.장기투자에서가장중요한포인트는개발계획이있거나인구가유입되고있어임대료상승가능성이있는지역을선택하는것이다.임대료가상승해야나중에매도할때의가격도함께상승하기때문이다.(p.187적정한매입가를산정하는방법)

상가를매입하는사람은왜매입을하려할까?매입하는사람들의연령대는어떻게될까?이런부분을잘파고들어고민하다보면정답이보인다.상가매입을원하는사람중대다수는40대후반에서50대초반이었다.이분들은은퇴후노후준비를위해상가를매입하는경우로,대부분은안정적인임대수익을원한다.이런사람들에게임차기간이약6개월밖에남지않은매물은어떨까?매입하려다가도임차기간이얼마남지않았다는생각에계약을꺼릴것이다.(p.211월세는최소1년이상남겨둘것)

3단계의목표는세개의상가에서매달월세300만원을만드는것이다.여기서말하는상가의숫자와월세금액은큰의미가있다.먼저,300만원이라는월세는한달월급과비슷한수준이기때문에중요하다.내가시간을들여일을하지않아도한달월급에가까운돈이들어오는것이다.(…)그렇다면왜세개의상가일까?이것은업종때문이다.내가생각할때,임차인에게한달에들어오는월세는이자를제외하고최소100만원이상은되어야한다.그렇지않은상가는업종이약하거나후면또는먹통상가(상가내부의상가)일가능성이크다.그래서월세수익300만원을상가개수로나눴을때평균100만원이상이나오는것을감안해상가개수를세개로잡은것이다.(p.3613단계:월세300만원만들기)