차원희
저자:차원희
첫월급193만원,28살에경남거제에서무작정상경,10년만에1,000억원이상의매입과100억원이상의수입,유튜브24만구독자와2,270만뷰!이모든것을맨손으로만들어낸사람!
학창시절넉넉지못한가정환경속에서공부와는담을쌓고유도선수로살았다.메이저대회에서1등을했지만첫월급은고작193만원.미래를위해선수생활을포기하고부동산공부를시작했다.가방하나둘러매고무작정도착한서울에서처음에는좌절감과외로움과우울증으로패배자가될뻔했지만,싸던짐을내려놓고마지막도전을한다.10년이지나고39세가된지금은1,000억원이상의부동산을매입하고,100억원이상의수익을올린성공한투자자가되었다.
경제적안정을찾은뒤에는처음시작하는사람들이자신과같은고난을겪지않기를바라는마음에맨몸으로부딪혀얻은실전노하우를커뮤니티와유튜브에서가감없이공개하며투자자들의멘토로활동중이다.그노하우를집약하여월세100만원부터시작해서1,000만원까지도달하는단계별전략을책으로펴냈다.
네이버카페‘원인베스트’cafe.naver.com/soyoung1986
유튜브‘돈금술사족장TV’youtube.com/@JOKJANG
[SECTION1]인(認),누구나투자를알아야할이유가있다
01.대한민국사회초년생의잔인했던시작
당근과채찍,그리고냉혹한사회/회사는당신의미래가될수없다/회사는당신의성공을바라지않는다/당신은몇번경주마인가
02.다시태어나도가난하지않을자신이있는가
선택하고집중하라/부동산은금융이다
03.금융그리고자본주의라는피라미드
은행의구조를이해하자/저축vs주식vs부동산/반드시알아야할3개의레버리지/실거주vs투자,무엇이먼저일까
04.고금리시대의투자법
99%의노력과1%의행운이만든성과/초보라면확실한투자원칙을정해두자/한번의투자로월세288만원만들기
05.투자의핵심관·습·동·행
성공을위한첫발떼기‘관심’/반복으로실력을만드는‘습관’/나눔으로시간을절약하는‘동료’/좋은태도의시작이자마무리‘행동
[SECTION2]생(生),투자에필요한살아있는지식
01.상가임대인이되기위한마인드세팅
투자의본질을잊지말자/종잣돈을모으면서충분히공부하자/상가투자를바라보는관점을익히자
02.사칙연산으로끝내는수익률계산법
상가수익률계산법의기초/월세10만원의차이가무서운이유
03예비임대인이착각하기쉬운3가지
큰평형이오히려유리하다/월세를무조건높인다고좋은게아니다/임대인은절대‘갑’이아니다
04초보자를위한단계별접근법
집앞단지내상가부터들여다보자/접근이쉬운학원가상권부터살펴보자/직장근처의익숙한상권을들여다보자
05숨은매물찾아내는검색법3가지
네이버부동산으로상가물건검색하기/경매사이트에서상가물건검색하기/대한민국법원경매정보사이트/고수만알고있는경매검색팁/공매사이트에서상가물건검색하기/좋은상가를발견하려면꾸준해야한다
06손쉽게임대료알아보는법
네이버부동산으로조사하기/원맵으로조사하기
07미래의임차인을미리상상하자
임차인을상상하여질문만들기/상권의특색을알면임차인이보인다/키워드검색으로상권을분석하자
[SECTION3]공(攻),수익률을바꾸는실전매물공략법
01.실수를줄이는임장체크리스트
주변상권은어떠한가/상가내부는어떠한가/주차공간은충분한가/관리비는적정한가/입점제한업종이있는가/간판확보가가능한가
02.중개사와의인터뷰로가격조사하기
임대료를꼼꼼히확인해야하는이유/팔리는가격알아보기/중개사인터뷰를위한질문리스트
03.적정한매입가를산정하는방법
단기투자를할때의매입가/장기투자를할때의매입가
04.매입전에꼭알아야할대출비법
대출을겁내지않아도되는이유/은행이인정해주는소득의종류/대출은얼마까지가능할까/90%대출의비밀/신용관리는필수다
05.종잣돈만큼중요한임차인모시기
중개사에내놓을땐전단지를만들자/프랜차이즈에입점을제안하자/창업박람회를방문해보자
06.높은가격에잘매각하는방법
월세는최소1년이상남겨둘것/매도전,주변시세를다시확인할것/임대차재계약직후매각할것
07.수익의레벨을바꾸는세금문제
취득할때내는취득세/보유할때내는재산세/양도할때내는양도소득세/월세와매매가에붙는부가가치세/월세소득에적용되는종합소득세
08.절세에유리한법인설립
법인의세금은어떻게다를까/법인과상속문제/직장인과공무원의겸직문제/법인이무조건좋은것은아니다
[SECTION4]략(略),진짜경험담속매도의기술
01.다른이의경험담을나의노하우로만들자
오로지수익성만바라보자
02.지하상가투자로6개월만에1억벌기
2년동안아무도찾지않았던상가/엉망진창상가내부에서희망을발견하다/추가비용과리스크를고려한입찰가산정/잔금납부일전까지해야할일들/생각하지도못한대출의위기/6개월만에1억원벌기
03.지방상층부상가로월세250만원세팅하기
지방의입지좋은병원,그런데왜?/공실천국,임차지옥/중개사에게반드시물어봐야할3가지/그럼에도입찰하기로결정하다/두근두근입찰당일/병원임차인의배신/하나의상가를4개로쪼갠이유/편견을벗어던져야성공할수있다
04.적극적인관심이만든단지내상가의기적
검색하는자에게기회가온다/단지내상가를조사하는방법/입찰가산정은총성없는전쟁/임차인을직접찾아내자/선택한공실vs불행한공실
05.50억원짜리상가를다루는방법
고수와하수의차이는집요함이다/매일밤12시,검색망에걸려든물건/지역조사는평소에해두자/사람에최선을다하면복으로돌아온다/우량임차인을찾아라/업종이먼저냐vs월세가먼저냐/언젠가는당신도하게될투자
[SECTION5]집(集),족장이짚어주는마지막조언
01.투자자인당신에게필요한3가지이야기
위험에대한이야기/시간에대한이야기/조급함에대한이야기
02.‘월백’부터‘월천’까지가는5단계로드맵
1단계:기초지식쌓기/2단계:월세100만원만들기/3단계:월세300만원만들기/4단계:월세500만원만들기/5단계:월세1,000만원만들기/수요를감안하여차근차근진행하자
03.월세보다중요한것은시세차익이다
수익률계산의함정/월세수익률만생각하면큰일난다/투자성과는매각으로결정된다
04.지치지않고끝까지성공하는3가지방법
초심을되새기기/물건복기하기/책을가까이하기
책속에서
돌이켜보면나는참순진했다.아니정확히말하면나의바람과현실을제대로구분하지못했다.‘비록1년계약이지만우리가얼마만큼힘들게운동해서이자리까지왔는지알아주겠지’혹은‘성적이조금좋지않더라도운동을더할수있겠지’라는것은그저나의바람일뿐이었다.(...)회사는개인사정을헤아려주지않으며,계약서에적혀있는조항을충실히따른다.글자에는아무런감정이없다.도장을찍는순간우리는그곳에적혀있는문구대로움직여야한다.그리고안타깝게도나와회사라는두이해관계인의계약서에‘당신을책임진다’는문구는존재하지않는다.(p.34회사는당신의미래가될수없다)
“혹시상가투자는안하세요?”상가투자?그거어려운것아닌가?공실이생기면버티기어렵다는이야기를들었기때문에,아파트같은주거용부동산에비해막연히어려울거라고생각하고있었다.그런데그렇지않다는것이다.(...)재미있는것은이렇게투자하고나서오히려돈이620만원남았다는것이다.여기에은행이자를월세로갈음하고월160만원가량의정기수익이생긴것이다.이런게가능하다고?도무지믿기지않았던나는혹시사기가아닌가싶어서어떻게투자를하고나서돈이더남을수있는지자세히물어봤다.그때스터디원이했던한마디를아직도잊을수없다.“원희씨,부동산은금융이에요.”(p.48부동산은금융이다)
A라는노인이있다.(…)젊었을때부터저축이미덕이라생각해온노인은정말열심히일해서1년에2,500만원씩저축을했다.그리고40년이지나서야10억원이라는돈을모을수있었다.현금10억원과40년이라는세월을바꾼격이다.B라는청년이있다.수익형부동산을매입하면서10억원을빌렸고이자는월400만원이었다.이부동산에서는매달1,000만원의월세가들어온다.1,000만원의월세에서이자를갚아매월순수익600만원을만들었다.(…)청년은노인이40년간모은10억원을한달에400만원의이자로빌렸다.노인이40년이라는시간을들여만든돈을단돈400만원의이자를내고쓴것이다.(p.60시간레버리지)
숙박시설은본래어떤곳인가?여행객들이휴식하기위해만들어진곳이다.즉숙박시설의본질은잠을자고휴식을취할수있는공간이다.방과화장실,이불만준비되면숙박시설의요건이갖추어진것이다.(…)잠자리가깨끗하지않고휴식공간이편안하지않은데부수적인시설만잔뜩있다고영업이잘될리가없다.투자든사업이든간에절대로이렇게본질을벗어나면안된다.(…)의외로많은사람이공부도제대로하지않은상태에서중개사가오를것같다고말하는것만믿고는무조건매입하거나,실투자금이들지않는무피투자라고하니까개발호재가없음에도마구잡이로매수하면서부동산개수만늘려가곤한다.이렇게자신이처음생각했던투자방법이아닌남들의말만듣고우르르몰려갔다가어느순간부터손실을보는경우가있다.(…)절대로잊지말자.투자에서가장중요한첫번째는투자에대한본질을정확하게이해하는것이다.투자의본질은돈을벌기위함이다.(p.92투자의본질을잊지말자)
그러던중갑자기중개사로부터월세를20만원만내려주면바로임차를맞춰보겠다는제안이왔다.A씨는월세20만원을덜받더라도당장마음편하게사는게낫겠다며과감히월세80만원에계약을체결하였다.다시따박따박월세가들어오자A씨는마음의평화를찾을수있었다.월세를충분히받아온A씨는상가를매도하게되었다.그런데청천벽력같은소리를듣게된다.분명2억6,000만원에매입했던상가인데현재가격은2억1,200만원밖에안된다는것이다.상권이바뀐것도아니고,꾸준한임차수요와착실하게임대료를내는임차인까지있는데왜가격이내려갔는지A씨는도무지알수없었다.그렇지만중개사의대답은냉정했다.“수익형부동산에서수익이안나는데누가사겠어요?”그렇다.월세20만원을내려준탓에수익률이급격하게내려갔으며,똑같이5%수익률로계산했을때약4,800만원정도의가치가감가된것이다.(…)절대잊지말아라,상가는수익률이다.(p.105월세10만원의차이가무서운이유)
반대로큰상가는공실의리스크가크다고생각할텐데절대그렇지않다.단순하게생각하자.임대인(공급자)으로서임차인(수요자)이원하는만큼만임대하면문제가해결된다.예를들어100평짜리상가를매입했다면반드시한번에임대할필요는없다.100평이라는평수를케이크를나누듯임차인들이원하는만큼나눠서대여해준다고생각하면어떨까?누군가에게는30평,누군가에게는40평,이런식으로두개또는세개호수로나누어원하는만큼만임대하는것이다.이렇게호수를나누어임대했을때는임대료측면에서또다른장점도있다.어떤것이든한번에많은양의물건을매입하면가격은낮아지고,개별로매입하면가격이높아진다.상가도그렇다.큰평형을한번에임대했을때받는월세보다여러임차인에게나누어임대하면받는월세의합산금액이좀더높아진다.(p.110큰평형이오히려유리하다)
단기투자의목적은시세차익이다.보유기간이1~2년으로짧은만큼향후임대료상승의여지가적지만,안정적인상권혹은개발계획이없더라도저렴하게매입했을때차익을얻을수있다면시도할법하다.단기투자에서는절대욕심을부려서는안된다.시세보다20%가량저렴하게매입하고,그중약10%가량의순수익을목표로접근하는것을추천한다.(…)2년이상의장기투자는짧은시간에큰이익을거둘수는없지만,안정적인월세와꾸준한현금흐름을추구하는경우에적합하다.장기투자에서가장중요한포인트는개발계획이있거나인구가유입되고있어임대료상승가능성이있는지역을선택하는것이다.임대료가상승해야나중에매도할때의가격도함께상승하기때문이다.(p.187적정한매입가를산정하는방법)
상가를매입하는사람은왜매입을하려할까?매입하는사람들의연령대는어떻게될까?이런부분을잘파고들어고민하다보면정답이보인다.상가매입을원하는사람중대다수는40대후반에서50대초반이었다.이분들은은퇴후노후준비를위해상가를매입하는경우로,대부분은안정적인임대수익을원한다.이런사람들에게임차기간이약6개월밖에남지않은매물은어떨까?매입하려다가도임차기간이얼마남지않았다는생각에계약을꺼릴것이다.(p.211월세는최소1년이상남겨둘것)
3단계의목표는세개의상가에서매달월세300만원을만드는것이다.여기서말하는상가의숫자와월세금액은큰의미가있다.먼저,300만원이라는월세는한달월급과비슷한수준이기때문에중요하다.내가시간을들여일을하지않아도한달월급에가까운돈이들어오는것이다.(…)그렇다면왜세개의상가일까?이것은업종때문이다.내가생각할때,임차인에게한달에들어오는월세는이자를제외하고최소100만원이상은되어야한다.그렇지않은상가는업종이약하거나후면또는먹통상가(상가내부의상가)일가능성이크다.그래서월세수익300만원을상가개수로나눴을때평균100만원이상이나오는것을감안해상가개수를세개로잡은것이다.(p.3613단계:월세300만원만들기)