부동산 실전 경매 권리분석 실무

박성진

저자:박성진
법원공무원으로재직하는동안부동산경매의권리분석의이론과실제에대한업무를담당하면서쌓은법률지식을밑거름으로분석의기틀을마련하였으며그후15년동안재산증식에관련한현장에서부동산물건에대한가치를분석함으로써얻은경험을바탕으로이책을저술하게되었다.
부동산경·공매권리분석에서정확히알아야할권리의인수와소멸에대하여기본적인것뿐만아니라특수적으로꼭챙겨야할사항을법률과판례를기반으로체계적으로정리한권리분석의참고서다.
ㆍ부경대경영대학원경제학석사과정
ㆍ법학사
ㆍ부산지방법원근무(전)
ㆍ법무공인부동산경매대표
ㆍV리치재테크옥션대표
ㆍ풍수지리가

chap.1부동산경매물건권리분석(총설)
1)말소기준권리의개념
2)권리분석을쉽게하는방법
3)말소기준권리를기점으로인수하는권리와소멸하는권리
ㆍ권리분석에대한보충설명

chap.2부동산등기부등본상에공시된권리분석
1.전세권에대한권리분석
1)경매에서전세권이인수될때와소멸할때
ㆍ전세권에대한보충설명
2.지상권에대한권리분석
1)경매에서지상권이인수될때와소멸할때
ㆍ지상권에대한보충설명
3.지역권에대한권리분석
1)경매에서지역권이인수될때와소멸할때
ㆍ지역권에대한보충설명
4.저당권에대한권리분석
1)경매에서근저당권의역할
2)저당권권자의배당
ㆍ(근)저당권에대한보충설명
5.가압류에대한권리분석
1)경매에서가압류의인수와소멸
2)경매절차에서가압류의역할
3)가압류의배당
4)가압류권자가배당요구를하지않을때배당은
ㆍ가압류에대한보충설명
6.가처분에대한권리분석
1)경매에서가처분의인수와소멸(말소)
ㆍ가처분에대한보충설명
7.가등기에대한권리분석
1)소유권이전등기청구권가등기와담보가등기의구별
2)경매에서가등기의인수와소멸
ㆍ가등기에대한보충설명
8.예고등기
1)예고등기의개념

chap.3부동산등기부등본상에공시되지않는권리의분석
1.유치권
1)유치권이있는물건
2)유치권의성립요건
3)유치권을깨뜨리는방법을찾아보자
ㆍ유치권에대한보충설명
2.법정지상권
1)법정지상권성립요건
2)토지만경매로나올때
3)건물만경매로나올때
4)경매에서법정지상권성립유·무판단의주안점
5)저당권설정당시건축중,신축,재축,개축,증축하는경우법정지상권은
6)토지나건물의공유자에관련한법정지상권성립유·무
7)무허가또는미등기건물일경우에법정지상권성립유·무
8)구분소유적공유관계일때법정지상권성립유·무
9)소멸되지않는구분지상권
10)법정지상권이성립하지않을때대항력을갖춘임차인의퇴거청구
11)매각물건명세서의법정지상권표시
ㆍ법정지상권에대한보충설명

3.분묘의처리
1)분묘기지권시효취득제한
2)낙찰자의분묘의처리는어떻게처리할까
3)무연분묘의행정적처리절차
4)분묘기지권자의지료지급의무가있는지
ㆍ분묘기지권에대한보충

chap.4임차인의권리분석
1.주택임차인의권리분석
1)대항력이란
2)주택임차인의우선변제권(입주+전입+확정일자)은무엇인가
3)주택임차인의최우선변제권(소액보증금)이란
4)임차인의권리(임차보증금)인수와소멸
ㆍ주택임차인의권리분석에대한보충설명
2.상가건물임차인의권리분석
1)상가건물임대차보호법에서적용되는보증금의범위
2)상가건물임차인의대항력(건물인도+사업자등록)
3)상가건물임차인의우선변제권(건물의인도+사업자등록+확정일자)
4)상가건물임차인의최우선변제권(소액보증금)
5)상임법적용대상보증금을초과한임차인
ㆍ상가건물임차인의권리분석에대한보충설명
3.임차권등기명령제도(주임법제3조3)
1)개념

chap.5특수한권리와물건
1.대지권미등기
1)대지지분권은있으나대지권등기가없는건물을낙찰받을경우
2)대지지분권이없는건물을낙찰받을경우
ㆍ대지권에대한보충설명
2.토지별도등기
1)별도등기에관한권리가소멸되는것은
2)별도등기에관한권리가인수되는것은
3)“토지별도등기있음”이란표시
3.제시외물건(건물)
1)저당권이실행(경매)될때목적물에부합되는물건
4.경매물건의위반건축물
1)위반건축물의표시
ㆍ위반건축물에대한보충설명

chap.6입찰의준비와하자에대한치유
1.매수신청(입찰)할때준비
1)매각기일의지정(민집제104조)
2)매수신청(입찰)하는방법과준비물
3)공유자우선매수신청이란
4)차순위매수신고는어떻게하는지
5)입찰자의입찰이무효가되는경우는
ㆍ매각에대한보충설명
2.경매진행절차에서발생한하자의치유
1)매각불허가신청
2)매각허가결정의취소신청
3)매각허가여부에대한불복-즉시항고(민집제129조)
ㆍ이의신청에대한보충
3.배당절차
1)배당요구의종기결정및공고와고지(민집제84조)
2)배당받을채권자는누구인지
3)배당순위및기일의통지
4)배당연습


chap.7부동산물건에대한분석실무(1)
1.입지에대한면밀한분석이중요하다
1)토지의용도지역과지구,구역을조사한다(국토의계획및이용에관한법률)
2)공부상자료확인과현장답사를통하여다음사항을체크한다
3)건축법상도로를체크한다
4)맹지에진입도로를개설하여건축허가를받을수있다면
5)국·공유지점용허가를이용한건축허가(사례)

chap.8부동산물건에대한분석실무(2)
1.농지를취득할때
1)현장답사와고려할사항
2)농지취득자격증명원발급신청(농지법)
3)경매에서가끔나오는영농여건불리농지는
4)농지로연금을받을수있는지(농지관리기금법시행령)
5)사례
(1)주위의개발호재에의한용도변경이가능한지(사례)
(2)희소가치를이용-농지의가공으로수익을창출한다(사례)
2.산지를고를때
1)준보전산지
2)임업용산지
3)공익용산지
4)임야를낙찰받아전원주택을짓다(사례)
3.공장을매수할때
1)공장의입지
2)공장을경매로낙찰받다(사례)
3)공장현장조사

chap.9공유물의지분경매와실무(3)
1.공유물의지분경매와공매
1)공유물의지분을취득한지분권자가할수있는사항
2)공유물의분할경매청구
3)지분경매에서주의해야할사항
4)경매에서공유자우선매수신청
5)공매에서공유자우선매수신청
6)공매란
7)경매와공매가경합될경우
8)지분경매(사례)
2.프로테이지를이용한수익창출(사례)
chap.10토지의용도지역과허가구역등

1.용도지역(국토의계획및이용에관한법률)
1)도시지역
2)관리지역
3)농림지역
4)자연환경보전지역
2.용도지구
1)경관지구
2)방재지구
3)보호지구
4)취락지구
5)개발진흥지구
3.그외용도구역
1)토지거래허가구역이란
2)개발제한구역이란
3)접도구역
4)기피해야할토지
4.지목

경매와공매에서매각하는물건에있어서권리분석을모르면낙찰을받아도인수하는권리로인하여소유권을잃을수있으며돈을물어주어야하는경우가있으므로함부로매수할수없다.이러한물건에대한첫출발이권리분석이므로기초부터잘배우고연구하여어떠한물건에대한사건에도자신있는권리분석가가되어야한다.
이책은권리분석에대한만능의참고서로서법률과판례를중심으로정확하게체계적으로단기간에마스터할수있도록기술한책이다.

기초적이고일반적인사항부터고차원적인사건을실전적인도표를활용하여『케이스』별로핵심사항을서두에정리하고거기에따른법률용어를해설하였다.그리고보충설명에서는서두의핵심사항에대한밑거름이될수있는부가적사항을플러스하였고또한이해를돋우기위하여법률에대한개념을활용함으로써왕초보자도이해하기쉽게정리하였다.

요즘부동산경매와공매는누구라도쉽게접근할수있는보편화된부동산매수방법이다.경매물건이낙찰되면무조건돈이되는것이아니라어느물건을선택해서낙찰받느냐에따라다르다.
경매물건들중에는권리분석이쉬우면서우량물건있는반면한차원위의권리분석을요하는까다로운물건또는하자가있는물건이있다.

전자의물건은경쟁률이높고낙찰가도높아서낙찰을받는다는것은쉬운일이아니며설령낙찰을받는다해도매수가를높게써야하기때문에그만큼수익을내기가어렵다.
그러나후자의물건은대체로많이유찰되어입찰가격이많이떨어지므로이러한물건에대한연구가필요하다.
그러므로이러한물건에접근하기위해서는차원있는권리분석의기술과물건에대한가치분석이필요하므로이양자를명쾌하게해결할수있는책이바로저자가지은책이라고감히말할수있다.