인테그랄 부동산 실전 경매 (부동산 권리분석)

박성진

법원공무원으로재직하는동안부동산경매의권리분석의이론과실제에대한업무를담당하면서쌓은법률지식을밑거름으로분석의기틀을마련하였으며그후20년동안재산증식에관련한현장에서부동산물건에대한가치를분석함ᅌᅳ로써얻은경험을바탕으로이책을저술하게되었다.
부동산경·공매권리분석에서정확히알아야할권리의인수와소멸에대하여기본적인것뿐만아니라특수적으로꼭챙겨야할사항을법률과판례를기반으로체계적으로쉽게정리한권리분석의길잡이다.
--생략--

약력
⊙국립부경대학교경영대학원부동산경제학석사
⊙법학전공
⊙부산지법근무(전)
⊙국립부경대학교평생교육원교수
⊙법무부동산경매대표
⊙v리치재테크옥션대표
⊙법원경매·공매20년경력
저서:▹부동산실전경매권리분석ㆍ실무
▹인테그랄부동산실전경매

■머리말ㆍ4
■추천의글ㆍ6
■책을읽기전에ㆍ8


Chap.1경매와공매의개념
1)채무자가돈을갚지않으면채권자는어떻게할까? 22
2)법원에서경매절차 25

ㆍ부동산공매 27
1)공매절차 28

ㆍ경매·공매-물건선택 29
1)물건의선택에집중한다. 29
2)물건정보를수집한다. 29
3)물건에대한권리를분석한다. 29
4)물건에대한가치를분석한다. 30
5)물건에대한수지분석을한다. 30
6)입찰준비를한다. 30
7)낙찰되면잔금납부후목적물을인도받는다. 31
8)경매와공매가경합될경우 31


Chap.2부동산물건의공적서류의이해
1)각종대장 34
2)부동산등기부등본(등기사항전부증명서) 38
3)그밖의공적서류 43


Chap.3권리분석
1)권리분석에서나오는권리 46
2)권리분석을쉽게하는방법은 47
3)말소기준권리와상관없이소멸또는인수되는권리가있다. 50
4)매각물건명세서를반드시검토한다. 51


Chap.4등기부등본에공시된권리
ㆍ전세권에대한권리분석 56
1)최선순위의전세권이인수될때와소멸할때는 57
2)대항력을겸한전세권의인수와소멸은 58
4)다가구주택의최선순위전세권의인수와소멸은 62
5)최선순위로전세권설정을했다면전세보증금확보는안전한가. 63
6)최선순위의전세권자가계약만료후전세금반환을받지못할때 66
7)전세권설정시주의사항 66
1)전세권 67
2)임차권,주택임대차보호법에서임차권 69
3)주택임대차보호법에의한임대차-민법에대한특별법 70
4)전세권과임차권,임차권에관한특별법(주택임대차보호법)의관계 70
ㆍ지상권에대한권리분석 71
1)지상권의인수와소멸은 71
ㆍ지역권에대한권리분석 73
1)지역권의인수와소멸은 74
ㆍ저당권에대한권리분석 75
1)저당권의역할 76
2)저당권자의배당 76
3)근저당의채권최고액이란 77
4)저당권과근저당이다른점 77
ㆍ가압류에대한권리분석 78
1)가압류활용 78
2)가압류가인수될때 82
ㆍ가처분에대한분석 83
1)가처분의효력 83
2)가처분이소멸(말소)할때와인수할때 84
3)가처분은취소할수있다. 90
4)가처분의활용 93
5)경매에서나오는가처분 96
ㆍ가등기에대한권리분석 97
1)가등기에의한본등기의효력발생시기는 97
2)가등기가인수될때와소멸할때 98
3)가등기의활용과이해 109
4)가등기된부동산을낙찰받아소유권을상실한경우구제방법 112
ㆍ예고등기 112


Chap.5임차인의권리분석
1)대항력이란 116
2)우선변제권(입주+전입+확정일자)은무엇인가 118
3)주택임차인의최우선변제권(소액보증금)이란 124
4)임차인의권리(임차보증금)인수와소멸 132

ㆍ임차인이보증금을지키려면 139
1)임차인의보증금확보는 139
2)임차인이임대차계약할때주의해야할사항 143
3)주택임대차보호법에서주택의개념 146
4)임차인관련주요한판례 147

ㆍ상가건물임차인의권리분석 151
1)상가건물임대차보호법에서적용되는보증금의범위 151
2)상가건물임차인의대항력(건물인도+사업자등록) 152
3)상가건물임차인의우선변제권(건물의인도+사업자등록+확정일자) 152
4)상가건물임차인의최우선변제권(소액보증금) 155
5)상가건물임대차보호법에서상가의개념 160
6)상가건물임대차에관한주요내용 160

ㆍ임차권등기명령제도 162
1)임차권등기명령신청요건 162
2)임차권등기명령신청서기재사항 163
3)효력 163
4)임차권등기권자의배당 164
5)셀프-임차권등기명령신청 165


Chap.6부동산등기부등본에공시되지않는권리
ㆍ유치권 168
1)유치권의성립요건 168
2)유치권자의의무 169
3)유치권의활용과이해 169
4)유치권이있는물건 171
5)유치권있는물건에입찰하기 171
6)유치권이소멸하는원인 172
7)유치권깨뜨리는요인찾기 172
8)임차인과유치권의관계 177
9)유치권에관련판례 179
ㆍ법정지상권 183
1)법정지상권성립요건 184
2)경매에서법정지상권성립유·무판단의주안점 186
3)법정지상권관련-판례- 191
4)법정지상권이성립하지않을때대항력을갖춘임차인의퇴거청구 198
5)매각물건명세서의법정지상권표시 198
6)법정지상권이성립될요인은어떤것들이있는지살펴보자 199
7)경매로법정지상권있는토지를구입하면지료를청구할수있는가 201
8)지상권설정자의지상권소멸청구와지상물매수청구권행사 202
9)지상권은양도할수있고임대할수있다 204
10)법정지상권의내용과범위 204
ㆍ분묘의처리 206
1)낙찰자의분묘처리는어떻게할까 206
2)분묘기지권(법정지상권유사)성립,취득,소멸,지료등종합 209
3)분묘등의점유면적(장사법제18조) 212
4)분묘에관한판례 213


Chap.7특수한권리와물건
ㆍ대지권 216
1)대지권미등기 217
ㆍ토지별도등기 221
1)“토지별도등기있음”이란표시 221
2)별도등기에관한권리가소멸되는것은 222
3)별도등기에관한권리가인수되는것은 222
ㆍ제시외물건(건물) 223
1)저당권이실행(경매)될때목적물에부합되는물건 224
ㆍ경매물건의위반건축물 227
1)위반건축물의표시 228
2)위반건축물에대해선이행강제금부과 229


Chap.8입찰의준비와하자에대한치유
ㆍ매각기일(입찰기일) 232
1)새매각과재매각 232
ㆍ매수신청(입찰) 234
1)매수신청(입찰)하는방법과준비물 234
2)공유자우선매수신청이란 238
3)차순위매수신고란 239
4)입찰자의입찰이무효가되는경우는 240
5)낙찰후경락허가결정이확정된후처리 241
6)건물인도명령신청 243
7)점유자의퇴거방법 246
ㆍ경매진행절차에서발생한하자의치유 247
1)매각불허가신청 247
2)매각허가결정의취소신청 248
3)매각허가여부에대한불복-즉시항고 251
4)경매개시결정에대한이의신청사유 252
5)매각허가에대한이의신청사유 253


Chap.9배당
1)배당요구의종기결정및공고와고지 258
2)배당받을채권자는누구인지 260
3)배당순위및기일의통지 262
4)배당연습 267


Chap.10공유물의지분경매와공매
ㆍ공유물의지분경매와공매 276
1)공유물의지분을취득한지분권자가할수있는사항 277
2)공유물분할경매청구 280
3)지분경매에서주의해야할사항 280
4)경매에서공유자우선매수신청 283
5)공매에서공유자우선매수신청 285
6)지분경매연습 285


Chap.11부동산물건선택-주의할사항과가치제고Ⅰ
ㆍ토지를고를때입지와용도 294
1.입지 294
2.용도지역(국토의계획및이용에관한법률) 295
1)토지의용도지역을조사한다 295
2)공부상자료확인과현장답사를통하여다음사항을체크한다 304
3)건축법상도로를체크한다 306
4)맹지에진입도로개설하여건축허가 311


Chap.12부동산물건선택-주의할사항과가치제고Ⅱ
ㆍ농지를취득할때 320
1)농지현장답사와고려할사항 321
2)농지를경매로취득하려면 323
3)경매에서가끔나오는영농여건불리농지는 332
4)농지로연금을받을수있는지 333
5)연금과농촌체류형쉼터 335
ㆍ산지를고를때 335
1)준보전산지 336
2)임업용산지 336
3)공익용산지 337
ㆍ공장을취득할때 338
1)공장의입지 338
2)공장을경매로낙찰받을때-실무 340
ㆍ특수한용도구역 345
1)토지거래허가구역이란 345
2)개발제한구역이란 346
3)접도구역이란 347
4)기피해야할토지