야마모토가즈히코
저자:야마모토가즈히코
1946년출생.교토대학교공학부건축학과를졸업한뒤일본주택공단을거쳐1974년모리빌딩에입사했다.이후모리빌딩개발및기획부문에서주요직책을맡았으며,2003년모리빌딩부사장으로취임했다.
야마모토가즈히코는모리빌딩이단순한건물임대업을넘어도시를기획하고운영하는회사로진화하던시기,그변화의중심에있었던개발기획자다.모리다이키치로가일군민간도시개발의기반과모리미노루가제시한입체도시의비전을현장에서연결하며,아크힐스,롯폰기힐스,오모테산도힐스,도라노몬힐스,긴자식스등일본현대도시개발을대표하는프로젝트에참여했다.
그는개별건축물을짓는개발자를넘어,지역의잠재력을읽고비전과사업성,문화와공공성,다양한이해관계자의의지를하나의도시적성과로엮어낸대표적인개발의프로듀서였다.특히모리빌딩식도시개발이추구해온'지역가치창출'의방법론을현장에서체계화한인물로평가된다.부동산협회도시정책위원장,재개발코디네이터협회부회장,ULI일본위원회회장,쓰쿠바대학교객원교수,도쿄도시대학교객원교수등을역임했다.저서『도쿄프로듀서-야마모토가즈히코의지역가치를올리는도시개발』는모리빌딩의주요프로젝트를통해일본도시개발의사상과실무,그리고지역가치창출의방법론을기록한유작이다.
역자:김도영
게이오기주쿠대학교법학부를졸업하고,연세대학교대학원에서석사학위를받았다.노무라종합연구소(NRI)에입사한이후기업경영,산업전략,시장조사등다양한컨설팅프로젝트를수행해왔다.일본과한국의비즈니스환경에대한이해를바탕으로양국의산업도시부동산관련지식과관점을연결하는작업에관심을두고있다.현재노무라종합연구소시니어컨설턴트로재직중이다.
감수:박종현
성균관대학교건축학과를졸업하고동대학원에서도시설계도시계획석사학위를,일본와세다대학교에서도시계획박사학위를받았다.와세다대학교이공학술원조수및도시지역연구소초빙연구원을거쳐,모리빌딩도시기획주식회사에서일했다.이후노무라종합연구소(NRI)에서부동산자산가치제고와기업성장전략을자문했으며,현재도시전략싱크탱크2GOOD대표로활동하고있다.성균관대학교겸임교수,한국부동산개발협회최고위과정지도교수로현장과강단을잇고있으며,공역서로『지역협업의과학』,『도쿄의미래전략』등이있다.
이책을한국에소개하며5
서문11
1모리빌딩의기업문화와초효율넘버빌딩의개발21
1공통이념과혁신23
2나의첫업무35
3임대빌딩회사로서의입지구축43
2넘버빌딩의혁신:오일쇼크후안정성장에의대응45
1라포레하라주쿠:패션빌딩에대한도전47
2‘혁신넘버빌딩’의개발:안정성장시대에의대응56
31980년대초오피스빌딩의연속준공:회사의체력을다지다68
3아크힐스:민간최초의대형복합재개발71
119년의대장정:아크힐스재개발73
2착공에이르기까지의계획변천79
3착공이후의계획변경86
4제3의비즈니스도심:고밀도와쾌적한환경의조화89
5제1,2차오일쇼크와부동산시장의격변97
6아크힐스프로젝트의성과와평가100
4‘힐스’시리즈의전개와버블붕괴107
1고텐야마힐스:제1종주거전용지구의고층복합개발110
2시로야마힐스:간선도로와접하지않는초고층복합개발117
3롯폰기퍼스트빌딩:버블정점의경쟁입찰프로젝트128
4버블경제시기의부동산업계133
5버블붕괴이후의모리빌딩139
5버티컬가든시티의도시상구축145
1버티컬가든시티의구상147
2아타고그린힐스:버티컬가든시티의프로토타입149
3모토아자부힐스:최고급주거지를향한도전167
6롯폰기힐스I:문화도심콘셉트의구축과합의형성177
1프로젝트연혁및사회적의의179
2TV아사히와의만남과재개발과제의정리186
3지역활동의시작194
4준비조합의가동과도시계획결정208
7롯폰기힐스II:문화도심과버티컬가든시티의실현227
1도시계획결정부터착공까지229
2착공부터개장까지269
8포스트롯폰기힐스프로젝트307
1도준카이를재개발한오모테산도힐스309
2히라카와초모리타워:지하철실드터널상부의복합개발312
3아크힐스센고쿠야마모리타워:아크힐스를동쪽으로확장324
4아크힐스사우스타워:두개의대규모재개발을연결하다332
5도라노몬힐스:환상2호선에걸친민관협동복합재개발338
6역풍속중국진출356
9긴자식스:개발역량을통한새로운비즈니스모델361
1프로젝트연혁363
2컨설턴트계약체결:프로젝트전사365
3긴자룰과고도제한:프로젝트제1막371
4건축계획안의수립과리먼쇼크:프로젝트제2막382
5사업체제의재정비에서착공까지:프로젝트제3막389
10도쿄는세계제일의오피스도시가될수있는가405
1전후의오피스붐407
2오피스빌딩개발업자에게축복받은시장환경410
3장래에대한우려412
4쇼와는공장의시대,헤이세이는오피스의시대414
5일본기업본사라는거품415
6위기를기회로바꾸다417
7부동산업의미래418
후기421
추기427
부록431
야마모토가즈히코연보439
한국어판특별부록:인터뷰441
건물올리는개발에서,지역가치올리는프로듀싱으로
롯폰기힐스와아자부다이힐스는오늘날도쿄를대표하는장소가되었다.그러나이책이주목하는것은완성된풍경의화려함이아니다.『도쿄프로듀서』가보여주는것은그풍경이만들어지기까지의시간,다시말해판단과설득,조율과운영의과정이다.
저자야마모토가즈히코는모리빌딩의핵심실무자로서40년간도쿄의대규모도시개발현장을이끌었다.모리미노루가도시의비전과방향을제시한리더였다면,야마모토는그비전을실제사업프로세스로옮긴인물이었다.그는단지건물을완성한사람이아니라,권리자와행정,설계자와운영자,문화와상업,공공성과사업성을하나의방향으로묶어낸도시개발프로듀서였다.
모리미노루는“도시를만드는일은한편의영화를만드는일과같다”고말했다.영화가감독의상상력만으로완성되지않듯,도시역시비전만으로현실이되지않는다.수많은사람,자본,시간,갈등,협업,조정이모여야비로소하나의장소가완성된다.이책은바로그거대한제작과정을현장에서끝까지밀고간사람의기록이다.
모리빌딩의프로젝트가특별한이유는높은건물을세웠기때문만이아니다.아크힐스,롯폰기힐스,도라노몬힐스,아자부다이힐스에는업무,주거,문화,상업,호텔,미술관,광장,보행경험,거리운영이하나의도시경험으로엮여있다.모리빌딩은건물을개발하는데서멈추지않고,지역의기능을다시설계하고,사람들이모이고머물이유를만들어냈다.
한국의개발시장도이제같은질문앞에서있다.토지비와시공비는높아지고,단기분양중심의개발모델은한계를드러내고있다.대형복합개발은늘어나고있지만,그장소가어떤기능을가져야하는지,어떤콘텐츠와경험으로지속될것인지,준공이후어떻게운영되며지역가치를높일것인지에대한논의는아직충분하지않다.
『도쿄프로듀서』는모리빌딩의성공담이아니라,한국의다음세대디벨로퍼가무엇을공부하고어떤책임을가져야하는지묻는책이다.저성장시대의개발은더이상단순히건물을짓고분양하는일에머물수없다.지역의잠재력을읽고,사람자본행정문화운영을하나의방향으로엮어지역가치를올리는프로듀싱역량이중요해지고있다.
도시의가치는건물을올린다고저절로올라가는가.야마모토가즈히코의답은분명하다.좋은도시는비전과기능,설득과운영,그리고긴시간을견디는프로듀싱의힘으로만들어진다.『도쿄프로듀서』는롯폰기힐스와아자부다이힐스의완성사진보다,그뒤에있었던치열한판단과조율의시간을기록한책이다.책장을펼치는순간,독자는모리빌딩회의실의문안으로들어서게된다.
책속에서
모리다이키치로,미노루부자는자신들이일궈온독특한기업문화의토대위에서,개발대상용지뿐아니라그주변지역의가치까지함께높이는것을처음부터염두에두었다.그들은필요하다면인접용지와공동건축도마다하지않았고,시대를대표하는기업들을위한오피스빌딩을최대한의효율성을추구하며세워나갔다.
---p.14
내인생의목표는‘개발프로듀서’가되는것이었다.이회사라면그가능성이열릴지도모르겠다는생각이들었다.그렇게모리빌딩에입사하고나서,처음놀란것은‘조례朝禮’였다.단순히인사를나누는데그치지않고,다이키치로씨(당시사장)가직접고안한
‘17개조이념’을제창했기때문이다.(중략)
당시에는몰랐지만,훗날그중요성을서서히깨닫게되었다.그때모리빌딩은신입사원공채를시작한지2년정도밖에되지않았을때였다.
---p.25
모리아키라씨는오일쇼크이후의경제적격변을예견했던것같다.
그는완전히새로운방식의리조트개발모델을만들어냈는데,기업회원제리조트시스템인‘라포레클럽’(슈젠지,나스등)이었다.
---p.33
뒤쪽에위치한‘제37모리빌딩’부지는원래정사각형땅으로,어느종합상사가아파트건설을계획하던곳이었다.이땅을양도받게되면서앞서언급한‘면面적인오피스거리’를완성할수있었고,그결과지역전체의가치를크게끌어올릴수있었다.
---p.60
오늘날아크힐스를상징하는핵심시설인‘산토리홀’이계획의최종단계에서야결정된것이다.이는도시개발에서“마지막순간까지모든가능성을열어두고검토해야한다”라는교훈을뼈저리게실감하게해준사례였다.
---p.83
인접한토지의소유권을가진차지권자借地權者들과의협상은난관의연속이었다.특히개성이뚜렷한세명의인물은나에게협상의본질에대한깊은교훈을남겼다.
---p.113
‘버티컬가든시티VerticalGardenCity(입체정원도시)’라는개념은21세기도쿄가지향해야할이상적인도시상像을연구하는과정에서탄생했다.그원형Prototype은바로아크힐스였다.오피스,호텔,주거등4개동의초고층건물을세우고,TV아사히방송센터와산토리홀을지하와저층부에배치함으로써지상과옥상에넓은녹지공간을확보했다.그결과,도심한복판이라고는믿기지않을정도의풍요로운자연환경을창출할수있었다.
---p.147
이프로젝트의진가는세계가먼저알아보았다.2003년,아타고그린힐스는세계적인부동산개발싱크탱크인ULIUrbanLandInstitute가수여하는‘어워드포엑설런스AwardsforExcellence’를수상했다.이는일본프로젝트사상최초의쾌거였다.(중략)
개점한지수십년이지난지금도이곳의상징적인레스토랑인‘젝스XEX’와‘다이고’는여전히성업중이다.이는이공간이시대의변화에도도태되지않고환경에완벽히적응했음을보여준다.
---p.165
전문가들사이에서는호불호가갈릴지모르지만,모토아자부힐스는일본타워맨션의역사에한획을그은독창적인사례라고생각한다.훗날자산가치의상승이이를증명한다.
---p.173
우리는착공과동시에준공후어떻게운영할지에대한방법과체제수립진행은물론도심재개발TownManagement을독자적인비즈니스모델로정착시키기위한연구를병행하며,프로젝트의홍보와브랜딩에도전했다.우리는“재난시밖으로도망치는도시가아닌,안으로도망칠수있는도시”를콘셉트로삼았다.그리고지역주민들이안전하고안심하며머물수있는방재거점을만드는데주력했다.
---p.183
초기아크힐스에서는명문호텔인‘호텔오쿠라’에운영을위탁하여법인중심의회원제클럽을설치했다.하지만대부분이기업의비즈니스접대용으로만소비될뿐,정작회원간의끈끈하고유기적인커뮤니티는좀처럼형성되지않았다.
---p.254
우리의목표는이견고한패러다임을넘는브랜드를가진도심공동주택을실현하는것이었다.‘문화도심’이라는삶의질을실감할수있는최상의주택이될수있도록인테리어부터서비스의디테일에까지모든기준을높여계획했다.
---p.289
하지만이방식으로는오모테산도거리에면한‘노면점포’의매력을살릴수없었다.임차인에게는오모테산도에직접접하는것이큰장점이며,보행자에게도개성있는점포가거리의흐름을따라이어지는모습이매력적일것이다.그래서오모테산도의언덕을건물안으로끌어들여,거리의연장처럼내부를회유할수있는동선을만들수없을지구상하게되었다.
---p.313
내가‘긴자식스GINZASIX(2017년준공)프로젝트’에관여한것은1997~1998년경이었다.당시‘마쓰자카야松坂屋’의오카다구니히코岡田邦彦*상무를처음만난이후,2013년본격적인해체및착공에이르기까지무려15년이넘는세월이흘렀다.
---p.363
우선‘이념’이중요하다.회사가왜존재하는지,무엇을위해도시개발사업을하는지에대한명확한정의가있어야한다.어떠한풍파에도변하지않는사고의축을세우는것이필수적이다.
다음으로중요한것은‘콘셉트’다.지역의입지조건과잠재력을면밀히검토한후,구체적으로어떤개발을지향할지,해당지역을어떤모습으로변화시키고싶은지에대한공통의목표를설정해야한다.이는사업추진과정에서판단이망설여지거나,도중에선택의기로에섰을때,길을잃지않게해주는확고한기준점이될것이다.
---p.422
프로젝트에몰두하다보면때때로자신이지금어디에서있는지,무엇을하고있는지조차보이지않는혼돈의순간이찾아오기마련이다.그럴때이글이잠시멈춰서서자신을되돌아보는계기가되었으면한다.
---p.425