토지거래허가제도 실무 해설 (아파트 빌라 주택 대지에 대한)

강두원

경찰대학과고려대학교법학전문대학원을거쳐2012년부터변호사로일하였다.
2017년에는미국캘리포니아주변호사자격을취득하였다.
삼성테크윈(현한화에어로스페이스)법무팀과법무법인(유)로고스를거치며기업과공공분야의법률문제를다루었고,
2021년2월법률사무소K-SPACE(케이스페이스)를설립했다.
현재는주로공공기관,항공우주산업,토지거래허가,지적재조사,국제법등과관련된업무를담당하고있다.

아파트·빌라·주택대지에대한토지거래허가제도실무해설

1.토지거래허가제도의연혁13
가.토지거래허가제도의최초도입
나.토지거래허가제도에대한위헌논란
다.현행토지거래허가제도의근거법률

2.토지거래허가구역의현황27

3.토지거래허가의법적성질과절차35
가.토지거래허가의법적성질
나.토지거래허가의대상이되는거래유형
다.토지거래허가의발급절차

4.토지거래허가절차위반시의제재57
가.관할지방자치단체의실태조사
나.이행강제금부과
다.토지거래허가의취소
라.형사처벌

5.토지거래허가와매매약정서의무효69
가.토지거래허가를배제·잠탈하는계약
나.토지거래허가요건을갖추지못한A가허가요건을갖춘B의명의를이용하여매매계약을체결하는경우
다.중간생략등기를한경우
라.토지거래허가요건을충족하기위하여위장전입등위법행위를범하는경우
마.매매약정서또는매매계약서가무효로된경우의대처방안

6.토지거래허가관련매매약정서양식해설81

7.토지거래허가관련질의응답97
가.매매약정서체결전단계
Q.토지거래허가구역내에서아파트매매계약뿐만아니라,빌라,주택등의매매계약에대해서도토지거래허가를받아야하나요?
Q.토지거래허가구역내의아파트를매매할때반드시[매매약정서체결-본매매계약서체결]의2단계방식을거쳐야만하나요?
Q.서면에의한매매약정서체결이아니라,부동산공인중개사가매매약정의내용을상세히기재하여매도인과매수인에게문자메시지를발송하여동의를받는방식으로매매약정서를체결하는것이가능한가요?
Q.본매매계약을체결하기전에매매약정서만체결한단계에서약정금이나계약금을받아도되나요?
Q.갑이외국회사에다니면서주로외국에거주하기는하나힌국에도자주귀국하여체류하는경우에,이러한경우에도실거주의무를충족할수있나요?(이러한경우도아파트를'자기의거주'목적으로이용한다고볼수있나요?)
Q.저는원래는무주택자였는데,상속을받아서1가구1주택이되었습니다.제가토지거래허가구역내의아파트를매수할때토지거래허가요건상1가구1주택의예외사유에해당되나요?

나.매매약정서체결후토지거래허가발급전단계
Q.(매도인의입장)약정금배액을반환하면매매약정서를해제하는것이가능한가요?(매수인의입장)이미지급한약정금을포기하면매매약정서를해제하는것이가능한가요?
Q.(매도인의입장)약정금배액을반환하지않은채우선매매약정서만해제하는것이가능한가요?(매수인의입장)이미지급한약정금을포기하지않은채우선매매약정서만해제하는것이가능한가요?
Q.해약금규정과위약금규정은어떻게다른가요?
Q.해약금이나위약금은소송을통해서감액될수있나요?
Q.상대방이토지거래허가신청절차에협력하지않는경우,어떤조치가가능한가요?
Q.저는매도인인데,당초에임차인이퇴거하겠다고약속하였다가,갑자기마음을바꿔서퇴거하지않겠다고하고임대차계약종료확인서도써주지않겠다고합니다.이런경우에토지거래허가를발급받을수없게되는데,매도인인저에게귀책사유가있는것인가요?
Q.토지거래허가신청서를제출했는데,토지거래허가증발급전에일방당사자가토지거래허가신청을철회하면토지거래허가증이발급되지않게되나요?

다.토지거래허가발급후의단계
Q.상대방이토지거래허가가발급된후에본매매계약체결을거부하는경우,어떤조치가가능한가요?
Q.매매약정을체결하여토지거래허가를받았다가매도인과매수인이쌍방합의하여매매약정을해제하였습니다.그러면기존의토지거래허가를취소하지않은상태에서새로운토지거래허가를받을수있나요?

8.부록131
가.부동산거래신고등에관한법률
나.매매약정서양식
다.토지거래계약허가신청서양식
라토지거래계약허가증양식
마.토지취득자금조달계획서
바.토지이용계획서
사.임대차계약종료확인서
아.주택추가취득사유등소명서

이책은단순한이론설명을넘어,아파트매매약정서양식의각조항의의미를구체적으로설명하고,매매과정에서발생되는각종분쟁상황에대한실제적인대처방법을제시하여실무활용도를높인것이특징이다.

『토지거래허가제도실무해설』은변호사,공인중개사,시행사등아파트매매와관련된업무를수행하는실무자들에게유용한참고서가될것으로기대된다.