상업용 부동산 총론 (대체투자·금융·전략 | 양장본 Hardcover)

최인천

현재연세대학교건축공학과겸임교수,서울대학교건축학과강사다.세빌스코리아,에이알에이코리아,삼성생명보험,모간스탠리캐피탈,KB손해보험,현대자산운용,생보부동산신탁,부영등에서근무했으며,국내외직간접투자,운용은물론여신,신탁,시공까지부동산의다양하고전문적인경험을갖추고있다.
연세대학교건축공학과를졸업하고동대학경영학과대학원및CMBA에진학했으며,저서로는《기관투자자만아는부동산투자운영매뉴얼》,《리츠얼리어답터》가있다.
건축시공기술사,자산운용전문인력,투자자산운용사,부동산개발전문인력등의자격을갖추고있으며,(사)한국건설관리학회이사,(사)한국부동산금융투자포럼회원이다.2016년국토교통부장관상을수상했다.

프롤로그⦁4

제1편자산운용및대체투자⦁27

제1장자산운용일반론⦁29
제1절자산운용의정의및목적⦁29
1.자산운용의정의⦁29
2.자산운용의목적과필요성⦁29
제2절자산운용환경의변화⦁30
1.통화량증가⦁30
2.통화량증가와자산가격⦁32
3.명목성장과실질성장⦁33
제3절자산운용시장⦁33
1.글로벌자산운용시장의성장⦁33
2.국내자산운용시장의변화⦁34
3.자산운용방법의다양화⦁35
제4절일반적인고려사항⦁36
1.거시경제환경⦁36
2.투자자환경및특성분석⦁36
3.투자대상자산군선정⦁37
4.자산운용방법선택⦁37

제2장대체투자의세계⦁38
제1절대체투자의정의및유형⦁38
1.대체투자의정의⦁38
2.대체투자의주요유형⦁38
제2절대체투자시장의성장배경⦁40
1.신흥시장으로서의대체투자⦁40
2.위험조정수익률관점⦁40
3.기관투자자의대체투자확대⦁40
4.대체투자내부동산의위상⦁44
제3절대체투자의주요특징⦁45
1.안정적이면서도높은수익성⦁45
2.전통자산과의낮은상관관계⦁46
3.상대적으로긴투자기간⦁46
4.제한된유동성⦁47
5.차입의일반화⦁48
6.상대적으로높은운용수수료⦁48
7.낮은원금손실가능성인식⦁49
8.기관투자자중심시장⦁49
9.매니저역량의중요성⦁49
제4절대체투자시장의성장동향⦁51
1.대체투자시장의양적팽창⦁51
2.대체투자확대전략⦁51
3.종합및시사점⦁54

제2-1편부동산투자이론⦁55

제1장부동산투자전략⦁57

제1절부동산투자의기초⦁57
1.부동산권리의기초⦁57
2.부동산담보권⦁60
3.건물의법적·경제적수명⦁62
4.부동산투자유형⦁63
5.부동산투자와대출⦁64
제2절리스크리턴프로파일⦁65
1.투자의기본원리:위험과수익⦁65
2.리스크-리턴관계⦁66
3.하이리스크-하이리턴의재해석⦁70
제3절부동산투자전략⦁77
1.개요⦁77
2.부동산투자전략구분⦁78
3.투자전략선택시고려사항⦁84
제4절부동산투자전략활용⦁85
1.주요투자전략요약비교⦁85
2.사례검토⦁86
3.자산생애주기⦁89

제2장부동산가치와투자⦁91

제1절부동산가치와가격⦁91
1.부동산가치와가격⦁91
2.투자와투기⦁94
3.부동산감정평가⦁96
제2절매각차익창출전략⦁98
1.매각차익과시세차익의개념⦁98
2.기대수익률변화와가치⦁99
3.매각차익창출전략⦁100

제3장상업용부동산의종류및특성⦁105

제1절상업용부동산유형⦁105
1.오피스⦁105
2.리테일⦁106
3.물류센터⦁107
4.호텔⦁108
제2절부동산투자와의관계⦁109
1.투자자선호도⦁109
2.유형별리스크이해⦁110

제4장부동산기본용어해설⦁111

제1절면적⦁112
1.공통사항⦁112
2.면적의환산⦁113
3.면적단위의활용⦁114
4.부동산개발과면적⦁116
제2절토지이용규제관련용어⦁119
1.용도지역·지구·구역⦁120
2.주요종류⦁121
3.행위제한⦁122
4.확인필요성⦁122
제3절건축물의용도분류⦁123
1.건축물용도구분⦁123
2.주요건축물용도대분류⦁124
3.용도변경의의의및절차⦁125

제5장부동산투자기구의이해⦁126

제1절부동산투자기구개론⦁126
1.직접투자와간접투자⦁126
2.부동산간접투자기구의주요유형⦁128
3.리츠와부동산펀드⦁129
4.국내부동산간접투자기구시장현황⦁132
제2절부동산펀드⦁133
1.펀드의일반적이해⦁133
2.부동산사모펀드⦁135
3.수익분배구조⦁138
제3절부동산투자회사⦁139
1.리츠의개념및구조⦁139
2.리츠투자의필요성및장점⦁141
3.리츠의분류⦁141
4.국내리츠시장의현황및발전과제⦁144
제4절프로젝트금융투자회사⦁149
1.프로젝트및부동산개발의개념⦁149
2.프로젝트금융투자회사개요⦁151
3.PFV의설립요건⦁153
4.PFV의주요세제혜택및요건⦁155
5.PFV활용시고려사항및전망⦁156
제5절부동산신탁⦁157
1.신탁의기본개념⦁157
2.부동산신탁의주요유형⦁159
3.부동산신탁의주요효용⦁161
4.주요법적문제⦁165
5.부동산개발사업과신탁의활용⦁166
제6절부동산투자기구와세금⦁168
1.부동산조세체계개관⦁168
2.주요세제혜택.⦁171
3.부동산거래와부가가치세⦁173
4.간주취득세와지분거래⦁175

제2-2편부동산투자분석⦁179

제1장부동산투자분석⦁181

제1절투자성과지표의이해⦁181
1.투자성과지표의필요성⦁181
2.투자성과판단기준⦁182
3.투자성과지표⦁183
제2절CapRate의이해와활용⦁190
1.CapRate의정의⦁191
2.순영업이익의산정⦁191
3.CapRate의활용⦁195
4.CapRate특성해석⦁196
5.CapRate관련용어⦁196
6.용어의문제점:‘자산환원율’대체제언⦁198

제2장부동산감정평가⦁199

제1절감정평가의개요⦁199
1.부동산감정평가의정의및목적⦁199
2.감정평가의유형⦁199
3.가격의3면성⦁200
제2절감정평가3방식⦁201
1.원가방식⦁201
2.수익방식⦁202
3.비교방식⦁203
4.시산가액조정⦁204
제3절최유효이용분석⦁205
1.최유효이용의정의및중요성⦁205
2.최유효이용분석의4가지조건⦁205
제4절기타감정평가이론⦁206
1.토지잔여법⦁206
2.건부감가⦁208

제3장부동산재무모델⦁210

제1절재무모델링개요⦁210
1.재무모델의중요성⦁210
2.모델링작성기본원칙⦁211
3.기초자료수집및정리⦁213
제2절현금흐름추정⦁217
1.운영기간현금흐름⦁217
2.매각가치추정⦁218
3.부채관련현금흐름⦁218
4.지분투자자현금흐름⦁219
제3절투자성과지표관리⦁221
1.주요투자성과지표⦁221
2.투자성과지표의검토⦁221

제2-3편부동산투자자금조달⦁223

제1장부동산투자와대출⦁225

제1절대출의필요성⦁225
1.대출의전략적가치⦁225
2.차입의효과⦁226
제2절부동산담보대출⦁228
1.정의및특징⦁228
2.담보대출일반사항⦁229
3.후순위대출⦁230
제3절대출관련주요용어⦁232
1.당사자⦁233
2.대출취급수수료⦁234
3.기한이익상실⦁234
4.리파이낸싱⦁235
5.부채상환비율⦁236

제2장부동산투자와자기자본⦁238

제1절자기자본의역할및중요성⦁238
1.자기자본의정의및특성⦁238
2.자본구조내자기자본의위치⦁239
제2절자본조달⦁240
1.자금조달프로세스개관⦁240
2.주요자기자본조달원⦁241
3.투자설명서및투자자유치활동⦁242
제3절주요투자자유형및특징⦁245
1.기관투자자⦁245
2.사모부동산펀드⦁246
3.부동산투자회사⦁246
4.고액자산가및개인투자자⦁246
5.해외투자자⦁247
6.투자자별리스크-리턴프로파일⦁247
제4절투자운용사의역할과책임⦁248
1.운용사의핵심기능⦁248
2.운용사의보수구조⦁249
3.수탁자의책임⦁250

제3장해외투자⦁251

제1절해외투자자의국내부동산투자⦁251
1.국내시장진출배경⦁251
2.한국부동산시장의위상변화⦁252
3.해외투자자의투자방식⦁253
제2절국내투자자의해외부동산투자⦁254
1.해외부동산투자의특징적요소⦁254
2.성공적인해외투자를위한제언⦁262

제2-4편부동산투자프로세스⦁263

제1장부동산투자프로세스⦁265

제1절부동산투자프로세스개괄⦁266
1.매입단계⦁266
2.운용단계⦁268
3.처분단계⦁269
제2절부동산매입절차⦁270
1.투자기회발굴⦁270
2.투자분석및가격결정⦁271
3.매수제안⦁272
4.자산실사⦁273
5.자금조달및내부승인⦁276
6.매매계약체결⦁277
7.거래종결및정산⦁278
8.매입절차관리지원⦁278

제2장매매계약전체크항목⦁285

제1절사업양수도⦁285
1.사업양수도거래의차이점⦁285
2.매매시유의사항⦁288
제2절부가가치세⦁291
1.부가가치세환급절차⦁292
2.공급가액안분계산⦁298
3.문제발생유형⦁301
제3절거래상대방⦁304
1.특수관계인⦁304
2.부당행위계산부인⦁304
3.거래상대방유형별고려사항⦁306
제4절매매관련신고사항⦁308
1.부동산거래신고⦁308
2.법인공시관련사항⦁309
3.법인이사회,주주총회⦁309
4.내부의사결정미진행문제⦁309
제5절취득세⦁312
1.취득세중과사례⦁313
2.취득세감면사례⦁315
제6절보유세⦁316
1.재산세⦁316
2.종합부동산세⦁318
제7절양도세⦁320
1.개인의양도소득세⦁320
2.법인의양도소득⦁322
3.개인과법인양도소득차이⦁323
제8절부동산거래신고⦁323
1.신고의무및기한⦁323
2.신고절차및방법⦁324
3.부동산간접투자기구⦁325
제9절배경조사⦁326
1.배경조사의의의및필요성⦁326
2.배경조사적용대상계약⦁326
3.배경조사의주요내용및방법⦁326
4.국내외인식차이⦁327
5.거래유형별배경조사필요성⦁328
제10절현황매각⦁330
1.현황매각조건의의미⦁330
2.매도인입장에서의필요성⦁331
3.매수인입장에서