권태준
저자:권태준
現우리은행IB그룹CIB사업부부장(2023.6월출간일기준)
건국대학교부동산학과학사(동대학부동산대학원[휴학중])
고려대학교경영대학원석사(GlobalMBA)
우리은행종합금융단,프로젝트금융부,투자금융부,기업개선부,동경지점,교하지점등근무
1997년우리은행입행후2001년외환딜러로선발되어종합금융단에서근무한것을시작으로다양한IB부문에서폭넓은경험을쌓아온IB전문가이다.수도권제1순환고속도로(舊서울외곽순환고속도로)자금관리를시작으로부산백양터널채권매각을비롯한다양한인프라금융의실무자로서IB실무에몸담기시작했으며,SOC및벤처분야,기타정책금융성격의투자를제외하면우리은행최초의순수민간지분투자(PI)사례중하나인모부동산신탁사지분투자프로젝트의실무를담당하여투자및성공적인exit에기여한바있다.오랜IB분야경험을바탕으로국외점포주재원으로발탁되어여신팀장으로서다년간근무하였고,2020년귀국하여일선점포지점장으로근무후출간일현재우리은행IB그룹CIB사업부부장으로재직중이다.다수의국내및해외부동산PF,국내외거액기업여신(corporatefinance)및신디케이티드론,선박·항공기금융,국내상업용부동산실물자산금융및국외지점거액외화여신에이르기까지다양한IB·기업여신업무의주선및참여업무를담당하였다.부동산PF의신규주선뿐아니라이해관계가복잡한부실여신의국제매각주선등사후관리부문까지깊게경험한흔치않은올라운드전문가로평가받고있다.부동산금융과관련해서는대한민국부동산PF의태동기부터2008년글로벌금융위기와관련된부동산PF의좌절과실패,그리고사후관리에이르기까지부동산개발금융시장의부침을모두경험한대한민국부동산개발금융1세대이다.지식산업센터,대규모아파트및주상복합시설등의공동주택,골프장및복합리조트,오피스텔및상업용부동산,해외부동산PF에이르기까지다양한부동산PF의금융구조설계와금융주선업무를금융주선책임자로서진두지휘하면서담당하였다.참고할전례가없는경우가대부분이던초기부동산개발금융시장에서특유의끈기와섬세함,추진력을바탕으로대상프로젝트에최적화된금융구조를설계하고금융주선까지성공적으로완료함으로써현재금융시장에서보편적으로접할수있는다양한프로젝트별금융조건의원형이정립되고표준화되는데기여하였다.부동산개발금융이개별프로젝트의성공과그참여자소수의경제적부가가치창출수단으로만인식되고있는현실에늘아쉬움을가지고있으며,부동산PF가개별프로젝트차원을넘어사회적자본창출의도구로서그지위를인정받고사회적공기(公器)로서도역할하기를소망한다.
Chapter1부동산개발금융의의미톺아보기
1.부동산개발과부동산개발금융의기본의미
2.부동산개발지원금융으로서의부동산PF
Chapter2부동산개발금융핵심용어,이것만은알아두자
1.신디케이티드론및관련용어
신디케이티드론의개념
금융주선기관과금융참여기관
금융주선기관의역할과총액인수,Sell-down
공동금융주선과리드어레인저
금융주선이라는표현에주의하자
2.대주단과대리금융기관
헷갈리는차주(借主)와대주(貸主),그리고대주단(貸主團)과차관단(借款團)
대리금융기관
대주단과채권단
3.차주와의뢰인
차주(借主)의기본의미
차주(借主)와대주(貸主),다른표현은없을까
4.약정
약정의기본의미
약정의주요종류
이른바‘개별약정방식’을활용한준(準)신디케이션
5.클로징
6.기채의뢰서
7.금융자문계약
8.기표,인출,캐피털콜
9.부동산개발금융의상환방식
10.부동산개발금융의비용체계
금융수수료의종류와의미
연간총비용률
금융기관은내부수익성분석을어떻게할까
11.금리스왑
12.통화스왑
13.차주신용등급
차주신용등급의의미와분류체계
차주신용등급과부동산개발금융의상관관계
14.시행사
15.건설사와시공사
16.평균만기와평균대출금,듀레이션
17.채권보전
담보로서의채권보전,인적담보와물적담보
인적담보로서의신용강화(신용보강)구조
대표적인신용강화구조①연대보증
대표적인신용강화구조②채무인수
대표적인신용강화구조③자금보충
대표적인신용강화구조④신용강화구조의변주:신탁회사의책임준공이행확약,미분양담보대출확약
대표적인신용강화구조⑤1금융권을대상으로하는HUG,HF의PF보증
18.신용공여와여신,크레딧라인
19.투자와투자금융,투자은행
20.자본환원율
자본환원율의기본의미
CapRate가간이지표로서의속성이강한이유
자본환원율의‘자본환원’은어떤의미일까
CapRate심층분석
CapRate와투자수익률(ROI)은같은개념일까
CapRate의장단점과세금이슈
CapRate의실제사례분석
21.부동산면적:3,300m2와33,000m2는어느정도의크기일까
전용률은어떻게계산할까
22.인허가
다른듯같은인가와허가
인허가의사촌격인특허와승인
기본적인인허가관련법령은숙지해놓자
부동산개발금융의인허가바이블,사업계획승인
한번알아두면실무에평생도움되는실시협약과실시설계,실시계획승인의기본개념
사업계획승인으로의제되는인허가둘러보기
23.지구단위계획
부동산개발지원금융담당자로서지구단위계획을이해한다는것의의미
지구단위계획의‘지구’는용도지구와는전혀다른개념
지구단위계획은맞춤형상세도시계획이다
지구단위계획의이론적배경
지구단위계획수립만으로는인허가완료로인정되지않는다
24.사모자본시장,PE,PEF
사모자본시장
PE
자주혼동되는PE와PEF
25.펀드와GP,LP
펀드는집합투자기구이다
GP와LP
26.재무적투자자(FI)와전략적투자자(SI)
27.부동산신탁
신탁의기본개념과신탁재산의종류
부동산신탁의주요상품
Chapter3대한민국부동산개발금융의역사
1.한국부동산개발금융역사탐구의의미
2.한국부동산개발금융의시작
3.시기별한국의부동산개발금융발전사
4.부동산PF가변형된담보대출일뿐이라고과소평가할수없는이유
5.선분양시스템관련단상
Chapter4부동산개발금융의일반절차
1.거래정보입수
2.추진여부잠정결정
3.제안서작성및제출
잠정제안과확정제안
금융제안서내용은꼼꼼하게
변형과변칙은OK,하지만표준적인절차는알고있어야
4.금융주선권획득
금융주선권의바람직한행사
배타적금융주선권을인정하지않는경쟁금융주선의뢰의폐해
5.각종실사
실사의여왕,법률실사
실사분야의전문화
동전의양면,사업타당성검토와대출원리금상환가능성검토
빠트릴수없는사전조사,감정평가
정식담보와견질담보
공동담보
주담보와첨담보
이면담보
6.금융주선및금융기관내부여신승인
7.약정서작성및검토
법무법인의제반약정서초안작성
약정서내용검토는법무법인의몫이아니다
약정서미팅
약정서구조파악하기
국제표준금융계약의종류
LMA표준금융계약서의구조와필수영문법률용어
금융계약의주요쟁점사항
LMA기준신디케이티드론의문서체계
표준약정서와주요금융조건합의서
아포스티유
8.약정
9.대출금인출
10.사후관리
11.부동산개발금융의절차관련조언
프로젝트당사자간상호win-win패러다임이중요하다
부동산PF의소요기간관련단상
대형금융기관이부동산PF에참여하면안전자산으로볼수있을까
금융기관내부여신심사,투자심의절차관련단상
Chapter5부동산개발금융의자금조달방식
1.대출방식
2.자산유동화방식
구조화금융의기본개념
구조화금융과부동산PF
자산유동화의이미지
자산유동화의기본의의
근거법을기준으로한대한민국의자산유동화
실제사례로엿보는자산유동화의개념
자산유동화의당사자
법에의한자산유동화의특례
자산유동화의대표적인유형분석
자산유동화구조에대한설명을마치며
3.금융투자기구활용방식
한국의부동산금융투자기구
부동산펀드(REF)의개념
①펀드의기본개념과주요당사자:투자신탁을중심으로
②부동산펀드(REF)의개념과대출형부동산펀드의기본구조
리츠의개념
①리츠(REITs)의기본개념과종류
②리츠의구조와주요효용,부동산펀드와의차이점
프로젝트금융투자회사(PFV)
①PFV의개념과인정요건
②PFV의탄생배경,거래구조와장단점
4.자기자본직접투자(PI)
Chapter6부동산개발금융의구조설계
1.부동산개발금융구조설계의의미와금융구조의3요소(T.O.T.)
2.부동산개발금융구조의특성
3.금융구조설계의3원칙(S.H.F.)
명료성(Simplicity&Clarity)
참여금융기관의동질성(HomogeneityinSyndicatedLoanGroup)
금융조건의유연성(Flexibility)
Chapter7신디케이션
1.신디케이션의기본의미
2.모집방식에따른신디케이티드론의분류
3.신디케이션의절차
신디케이션의기본절차
신디케이션의단계별절차분석
①클럽딜여부등금융모집전략결정
②IM작성
③InvitationLetter및IM배부
④예상참여기관Q&A,자료지원
⑤참여확약서수령및금융모집완료
4.대리금융기관의역할
부록1-1.對고객금융제안서견양(termsheet양식)
부록1-2.對고객금융제안서견양(공문양식)
부록2-1.신디케이션대출참여요청서(InvitationLetter)견양①클럽딜
부록2-2.신디케이션대출참여요청서(InvitationLetter)견양②제한공모방식
부록2-3.신디케이션대출참여요청서(InvitationLetter)견양③완전공모방식
부록2-4.신디케이션대출참여요청서(InvitationLetter)견양④영문클럽딜(약식)
부록3.신디케이티드론참여액확정통보공문견양
부록4-1.TermSheet(주요금융조건합의서)견양①부동산PF기본양식
부록4-2.TermSheet(주요금융조건합의서)견양②실물자산담보대출약식금융조건
부록4-3.TermSheet(주요금융조건합의서)견양③영문
부록4-4.TermSheet(주요금융조건합의서)견양④영문요약
부록5-1.비밀유지서약서(ConfidentialityAgreement.Non-disclosureagreement)견양①
부록5-2.비밀유지확약서(ConfidentialityAgreement.Non-disclosureagreement)견양②
부록5-3.비밀유지계약서(ConfidentialityAgreement.Non-disclosureagreement)견양③
부록6.표준실시협약개정목차견양(BTL임대형민간투자사업)
부록7.주요투자금융영문용어모음
부록8.부동산금융현업담당자와의Q&A
맺음말
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IB실무가와법률가의부동산금융바이블
저자는대한민국IB분야를개척해온최고의전문가입니다.철저한준비와온화하면서도날카로운업무추진에늘감탄을하곤했습니다.저자는《부동산IB해설》을입문서로기획하였으나실제로그내용은'입문'의수준을넘어대한민국부동산IB의역사를되짚어가며IB실무가라면궁금하고찾아보고싶은내용,금융기법,용어와개념들의의미와활용그리고그속에녹아있는법률적의미를친절하면서도깊이있게다루고있습니다.그동안선배들에게알음알음물어이해해야했던‘평균’만기와‘평균’대출금의기본개념,잘와닿지않는CapRate의분석적설명,흩어져있어법령만봐서는알듯모를듯한부동산개발인허가,어디에도정리되어있지않은구조화금융거래의도해,부동산IB에서사용되는vehicle의이해하기쉬운비교·설명,그리고신디케이티드론방식자금조달의처음부터마지막단계를설명하고있는마지막챕터는이론과실무능력을모두갖춘IB업계선배가후배에게넌지시일러주는마음가짐과자세를담아둔것이아닐까하는생각이들었습니다.저자가대한민국IB를살찌워왔듯이판을거듭해가며이책도꾸준히성장해부동산금융업계의바이블이되어가기를기원해봅니다.
-고훈(법무법인(유)광장금융증권그룹파트너변호사)
부동산금융의기본은이책으로먼저공부하시길추천드립니다.
이책을통해저자의풍부한경험과실력을다시한번알수있었습니다.이책은프로젝트파이낸스에대한실무뿐만아니라리츠&부동산펀드,자산유동화,외환환헤지에이르기까지부동산투자의제반개념을잘설명해주고있습니다.부동산금융을배우고자하는학생뿐만아니라은행,증권사,각종대출기관,투자기관,자산운용사등부동산금융투자실무자들에게도이책을자신있게추천해드립니다.
-박영곤(대신자산신탁리츠투자부문장)
금융기관,시공사,시행사,증권사및신탁사담당자들의필독서
부동산개발금융은부동산개발사업에서하나의중심축으로사업의성패를좌우할수있는매우중요한부분입니다.이러한개발금융은시대와환경변화에따라지속적으로변하고있습니다.제가속해있는건설업계도다양한방식의개발금융기법이나타나고또사라지기도합니다.이러한변화의흐름속에서최근업계에입문하거나,성장하고있는실무담당자들이현재의흐름만보고기본을간과하는경우가많이있습니다.그로인해기본적인것들을놓치는경우가많이있는데,이책은그러한기본을다져주고실질적인업무능력을심도있게배양해줄수있는책이라고생각되어추천드립니다.특히투자금융기관실무자들뿐만아니라시공사,시행사,증권사,신탁사등부동산개발사업여러분야의실무자들께도강력하게권해드립니다.실무경험을토대로집필되어내용이생생하고실제업무적용에도용이한책이어서,저또한이책을읽으면서다시한번배우는계기가되었습니다.많은분들이이책을읽고부동산개발금융에서도움을받으시길기대합니다.
-정창환(한화건설개발사업본부차장)
