제1장총칙
1.목적(‘지침’제1조)27
*주택관리업자의선정기준등(공동주택관리법제7조제1항외)28
주택관리업자의선정ㆍ재선정절차35
공동주택위탁ㆍ수탁관리계약기간관련사항37
*관리비등의집행을위한사업자선정기준등(법제25조외)38
*분양ㆍ임대혼합주택단지의관리방법등의결정44
관리주체가사업자를선정하고집행하는사항(영제25조제1항제1호)46
사업주체관리기간중용역등사업자선정방법47
관리비등의집행을위한사업자선정방법등48
2.적용대상및범위(‘지침’제2조):의무관리대상공동주택52
*의무관리대상공동주택의범위등(법제2조제1항제2호)54
집합건축물등의적용여부와이‘지침’의법적성격54
‘사업자선정지침’의적용범위(계약,물품구매등,긴급입찰)55
*주택관리업자,공사등사업자의선정ㆍ계약자와적용대상57
공사및용역등의계약주체,업무용직인사용58
3.전자입찰시스템(‘지침’제3조)59
전자입찰방식의적용대상59
민간이운영하는전자입찰시스템이용64
전자입찰방식적용의예외규정65
4.입찰의종류및방법등(‘지침’제4조)66
입찰의종류와낙찰방법의선택66
승강기유지ㆍ관리용역사업자의부품교체(종합계약)등67
4-1.경쟁입찰의종류및방법(‘지침’제4조제2항,[별표1]제1호)69
가.일반경쟁입찰:69
나.제한경쟁입찰:69
제한경쟁입찰의성립(‘유효’한입찰참가자수)70
제한경쟁입찰의제한요건(기술능력)70
관리실적'의의미(적격심사제표준평가표)71
제한경쟁입찰의성립여부및‘고시’위반자에대한행정처분여부72
제한경쟁입찰제한사항의최저기준및추가제한가능여부73
제한경쟁입찰의성립,발주기준및‘고시’위반의효과74
주택관리업자선정의입찰방법변경과자본금등제한75
제한경쟁입찰의유찰및참가자격제한76
제한경쟁입찰의제한요건[사업실적(세대,면적),자본금]77
제한경쟁입찰의사업실적제한방법78
제한경쟁입찰의사업실적제한관련사항79
제한경쟁입찰이2회이상유찰된경우수의계약가능여부등80
다.지명경쟁입찰:81
지명경쟁입찰의공고여부및지역제한여부81
제한경쟁입찰ㆍ지명경쟁입찰의유찰때수의계약가능여부83
유찰로인하여수의계약이가능한입찰방법83
제한경쟁입찰ㆍ지명경쟁입찰의2회유찰후수의계약가능여부84
4-2.제한ㆍ지명경쟁입찰절차(‘지침’제4조제2항,[별표1]제2호)85
승강기ㆍ어린이놀이시설부품교체때제품지정가능85
제품(모델ㆍ제조사)을지정하는입찰의적합성여부86
4-3.수의계약의대상[별표2](‘지침’제4조제3항관련)87
수의계약의대상관련주의사항89
수의계약의의미90
수의계약,선정결과공개등‘사업자선정지침’의적용범위90
생활용품(수의계약)해당여부,제품지정입찰가능여부91
보험사업자선정입찰의‘사업자선정지침’준수여부93
보험사업자선정(경쟁입찰),‘사업자선정지침’적용여부94
보험계약을위한사업자선정관련사항94
수의계약대상중단수견적가능기준95
수의계약대상의계약기간(계약금액산정기간)96
수의계약대상(물품구매,공사ㆍ용역등)견적(서)기준등97
계약기간만료로인한주택관리업자등사업자선정방법99
용역등사업자의선정방법100
수의계약의체결절차(기존사업자의경우)100
기존사업자의수의계약절차및계약자101
청소사업자선정때수의계약가능여부102
사업자선정입찰2회유찰때수의계약가능여부103
승강기유지ㆍ관리용역의수의계약여부(하자담보책임기간)104
승강기설치사업자와수의계약가능여부(하자담보책임기간)104
수의계약의대상인전기용품ㆍ생활용품(기존“공산품”)등105
추가공사(계약대상물일부변경)의수의계약가능여부106
기존용역사업자의수의계약가능여부107
주택관리업자의경비ㆍ청소ㆍ소독직영가능여부등108
제한경쟁입찰2회이상유찰때수의계약여부등(승강기)109
제한경쟁입찰2회유찰때수의계약조건([별표2]제7호단서)110
*기존주택관리업자의재선정(‘지침’제4조제3항[별표2]제8호등)111
*위탁관리로결정한경우(‘준칙’제12조~제16조)112
입주자등의과반수부동의,주택관리업자입찰참가등117
이의제기의철회및사업자선정계약자120
사업주체가지정한주택관리업자의수의계약가능여부122
사업주체선정사업자등의기존사업자해당여부등124
주택관리업자재선정관련입주자등과반수부동의의효력126
입주자등의동의절차(주택관리업자선정중요사항)128
알뜰시장운영사업자,재활용품수집사업자의수의계약여부130
승강기유지ㆍ관리용역사업자선정및부품조달등문제131
하자담보책임기간중승강기제조,설치사업자수의계약여부133
하자담보책임기간중승강기유지ㆍ관리용역계약체결133
수의계약(500만원이하)의사업수행실적평가여부134
4-4.입찰ㆍ수의계약관련중요사항등의결정(‘지침’제4조제4항외)135
5.입찰의성립(‘지침’제5조)137
입찰의성립및유찰등으로인한수의계약등137
(제출)서류미비인사업자에게낙찰통보를한경우139
6.입찰의무효(‘지침’제6조)140
수의계약의대상여부(효력,동별대표자운영사업자))141
주택관리업자선정입찰의효력(입찰가격1원응찰)142
입찰가액이저가인경우와발주기준의제시방법143
입찰가격의아라비아숫자와한글숫자가다른경우144
[별지서식]의입찰서를사용하지아니한입찰145
입찰담합의혹유찰,입찰가액의상한ㆍ하한제시여부145
7.낙찰의방법(‘지침’제7조)147
최저가낙찰제및최고가낙찰제의문제점보완방법148
동일가격ㆍ동일평가점수로2인이상입찰한경우150
동일가격으로2인이상이입찰한경우의낙찰자결정150
내정가격에따라공사업자등을선정할수있는지여부151
8.입찰서및부대서류등제출(‘지침’제8조)152
전자입찰방식일경우입찰서등서류제출방법153
입찰서제출,입찰참관,입찰과정의의의등155
9.입찰서의개찰(‘지침’제9조)156
주택관리업자선정때입찰참가여부판단관련사항157
전자입찰방식의“개찰”의의미158
투찰함없는입찰및비공개개찰의효력여부159
10.낙찰자의선정(‘지침’제10조)160
낙찰자선정후제출서류수령의적합여부161
다음순위사업자의선정가능여부등(제출서류등의미비)162
11.주택관리업자및사업자의선정결과공개등(‘지침’제11조)163
주택관리업자및사업자선정결과의공개165
공개대상사업자선정행위의범위(물품구매,수리등)166
사업자선정결과내용등,공동주택단지홈페이지등에공개169
인터넷홈페이지해당여부(인터넷포털웹사이트)170
*주택관리업자,용역등사업자선정결과를공개하는곳171
*주택관리업자및사업자선정결과등의공개관련규정171
*계약서의공개(공동주택관리법제28조)173
12.재공고(‘지침’제12조)174
재공고가능여부(3인의유효한입찰참가)175
낙찰자결정방법(추첨또는재공고대상여부)176
입찰공고기간(재공고),제한경쟁입찰유찰때수의계약문제176
13.적격심사제운영(‘지침’제13조)178
적격심사제평가표사용(주택관리업자및사업자선정지침개정)180
적격심사표적용문제(‘지침’등과‘관리규약’다를경우)182
<참고하세요!>적격심사표,세부배점간격의적용183
적격심사제표준평가표중항목변경('행정처분건수')183
적격심사제운영과관련된업무(평가주체)184
주택관리업자및사업자선정지침을위반한경우의효과185
제2장주택관리업자의선정(‘지침’제14조~제21조)
(제2장)주택관리업자의선정VS(제3장)공사및용역사업자선정188
14.주택관리업자선정입찰공고방법(‘지침’제14조)192
사업자선정공고주체및관리사무소장의겸업여부등193
사업자등입찰공고와선정결과공개홈페이지등194
15.주택관리업자선정입찰공고시기(‘지침’제15조)197
16.주택관리업자선정입찰공고내용(‘지침’제16조)198
전자입찰때입찰서(부대서류포함)제출관련사항205
입찰서의제출방법(전자입찰방식)207
17.주택관리업자선정입찰현장설명회(‘지침’제17조)208
전자입찰및현장설명회등의문제점209
일부입찰참가자대상사업제안설명회개최등210
18.주택관리업자선정입찰참가자격의제한(‘지침’제18조)211
참가자격의제한관련참고사항(주택관리업자)213
‘주택관리업자선정지침’제18조제1항‘입찰공고일현재’의의미213
주택관리업자선정입찰기준ㆍ방법등214
입찰참가자격제한사유의추가가능여부216
입주자등의반대,입찰의성립여부(주택관리업자선정)217
*입찰참가의제한(기존주택관리업자등-법제7조제2항,영제5조제3항)218
발전기금을제공하기로한입찰219
주택관리업자의영업지역을제한할수있는지220
주택관리업자의영업지역의제한이가능한지여부221
주택관리업자의영업지역제한여부,입찰서류보관자221
주택관리업자의등록자본금에관한사항222
주택관리업자등록자본금의변경신고등223
19.주택관리업자선정입찰의제출서류(‘지침’제19조)224
제출서류(“그밖에입찰에필요한서류”등)관련사항225
제출서류를구비하지않은사업자의입찰(무효여부)226
20.주택관리업자선정입찰가격의산출방법(‘지침’제20조)227
입찰가격산출방법및기준,입찰가액표기방법등227
입찰가격산출방법및기준(월별위탁관리수수료1원등)229
입찰가격산출방법의적합성여부등230
21.주택관리업자선정계약의체결(‘지침’제21조)231
분양자와위탁관리업자가체결한관리위탁계약의효력233
제3장공사및용역사업자선정
22.공사및용역사업자선정입찰공고방법(‘지침’제22조)236
용역등사업자선정공고의명의자236
관리사무소장이입찰을독자적으로집행할수있는지여부237
관리주체가‘의결’없이용역등사업자를선정할수있는지238
23.공사및용역사업자선정입찰공고시기(‘지침’제23조)239
입찰참가서류의제출시기및현장설명회등240
현장설명회참여사업자가없을경우재공고여부등241
24.공사및용역사업자선정입찰공고의내용(‘지침’제24조)242
입찰공고내용중사업개요관련주의사항242
입찰공고내용의적합성여부(사업개요)249
입찰참가자격에관한사항입찰공고문에적시해야2
