주택관리업자 및 사업자 선정 지침 (개정증보판)

김덕일

한국외국어대학교법과대학졸업
서울특별시행정직공무원10년
주택관리사(주택관리사보제1회)
공동주택관리사무소장등30년
서울특별시공동주택상담실상담위원
서울특별시집합건물분쟁조정위원회조정위원
서울특별시공동주택관리실태조사(감사)전문위원
서울특별시찾아가는아파트관리주치의자문의원
서울특별시공동주택관리전문가자문의원
한국외국어대학교총장상

기고문(한국아파트신문외)
‘한달음에이해할수있는공동주택의관리’
‘공사및용역등의사업자선정주체’
‘비정규직이란무엇인가’
‘관리사무소장의관리주체ㆍ대리인등의지위를설(說)한다’
‘관리사무소장의손해배상책임’
‘주택법제55조의2의규정은태어나지않았어야했다’
‘공동주택관리비에부가가치세를부과하여서는아니된다’
‘최저임금제도란무엇인가’
‘근로시간,휴게ㆍ휴일에관한고찰’
‘관리비선수금의제도화필요성에관한고찰’
‘공동주택의관리방법에관한小考’외다수

저서(출판)
초판)「공동주택및집합건물관리의길라잡이」(2014.10.30.법률출판사)
전정판)例解「주택관리업자및사업자선정지침」(2016.03.25.법률출판사)
전정판)「공동주택및집합건물관리의길라잡이」(2017.01.30.법률출판사)
개정판)「공동주택및집합건물관리의길라잡이(상ㆍ하)」(2019.04.03.주-광문당)

제1장총칙

1.목적(‘지침’제1조) 27
*주택관리업자의선정기준등(「공동주택관리법」제7조제1항외) 28
☞주택관리업자의선정ㆍ재선정절차 35
☏공동주택위탁ㆍ수탁관리계약기간관련사항 37
*관리비등의집행을위한사업자선정기준등(법제25조외) 38
*분양ㆍ임대혼합주택단지의관리방법등의결정 44
☏관리주체가사업자를선정하고집행하는사항(영제25조제1항제1호) 46
☏사업주체관리기간중용역등사업자선정방법 47
☏관리비등의집행을위한사업자선정방법등 48
*공동주택관리업무의인계(법제13조,영제10조,‘준칙’제19조) 49
2.적용대상및범위(‘지침’제2조):의무관리대상공동주택 52
*의무관리대상공동주택의범위등(법제2조제1항제2호) 54
☞집합건축물등의적용여부와이‘지침’의법적성격 54
☏‘사업자선정지침’의적용범위(계약,물품구매등,긴급입찰) 55
*주택관리업자,공사등사업자의선정ㆍ계약자와적용대상 57
☏공사및용역등의계약주체,업무용직인사용 58
3.전자입찰시스템(‘지침’제3조) 59
☞전자입찰방식의적용대상 59
☏민간이운영하는전자입찰시스템이용 64
☏전자입찰방식적용의예외규정 65
4.입찰의종류및방법등(‘지침’제4조) 66
☏입찰의종류와낙찰방법의선택 66
☏승강기유지ㆍ관리용역사업자의부품교체(종합계약)등 67
4-1.경쟁입찰의종류및방법(‘지침’제4조제2항,[별표1]제1호) 69
가.일반경쟁입찰: 69
나.제한경쟁입찰: 69
☏제한경쟁입찰의성립(‘유효’한입찰참가자수) 70
☏제한경쟁입찰의제한요건(기술능력) 70
☏'관리실적'의의미(적격심사제표준평가표) 71
☏제한경쟁입찰의성립여부및‘고시’위반자에대한행정처분여부 72
☏제한경쟁입찰제한사항의최저기준및추가제한가능여부 73
☏제한경쟁입찰의성립,발주기준및‘고시’위반의효과 74
☏주택관리업자선정의입찰방법변경과자본금등제한 75
☏제한경쟁입찰의유찰및참가자격제한 76
☏제한경쟁입찰의제한요건[사업실적(세대,면적),자본금] 77
☏제한경쟁입찰의사업실적제한방법 78
☏제한경쟁입찰의사업실적제한관련사항 79
☏제한경쟁입찰이2회이상유찰된경우수의계약가능여부등 80
다.지명경쟁입찰: 81
☏지명경쟁입찰의공고여부및지역제한여부 81
☏제한경쟁입찰ㆍ지명경쟁입찰의유찰때수의계약가능여부 83
☏유찰로인하여수의계약이가능한입찰방법 83
☏제한경쟁입찰ㆍ지명경쟁입찰의2회유찰후수의계약가능여부 84
4-2.제한ㆍ지명경쟁입찰절차(‘지침’제4조제2항,[별표1]제2호) 85
☏승강기ㆍ어린이놀이시설부품교체때제품지정가능 85
☏제품(모델ㆍ제조사)을지정하는입찰의적합성여부 86
4-3.수의계약의대상[별표2](‘지침’제4조제3항관련) 87
☞수의계약의대상관련주의사항 89
☏수의계약의의미 90
☏수의계약,선정결과공개등‘사업자선정지침’의적용범위 90
☏생활용품(수의계약)해당여부,제품지정입찰가능여부 91
☏보험사업자선정입찰의‘사업자선정지침’준수여부 93
☏보험사업자선정(경쟁입찰),‘사업자선정지침’적용여부 94
☏보험계약을위한사업자선정관련사항 94
☏수의계약대상중단수견적가능기준 95
☏수의계약대상의계약기간(계약금액산정기간) 96
☏수의계약대상(물품구매,공사ㆍ용역등)견적(서)기준등 97
☏계약기간만료로인한주택관리업자등사업자선정방법 99
☏용역등사업자의선정방법 100
☏수의계약의체결절차(기존사업자의경우) 100
☏기존사업자의수의계약절차및계약자 101
☏청소사업자선정때수의계약가능여부 102
☏사업자선정입찰2회유찰때수의계약가능여부 103
☏승강기유지ㆍ관리용역의수의계약여부(하자담보책임기간) 104
☏승강기설치사업자와수의계약가능여부(하자담보책임기간) 104
☏수의계약의대상인전기용품ㆍ생활용품(기존“공산품”)등 105
☏추가공사(계약대상물일부변경)의수의계약가능여부 106
☏기존용역사업자의수의계약가능여부 107
☏주택관리업자의경비ㆍ청소ㆍ소독직영가능여부등 108
☏제한경쟁입찰2회이상유찰때수의계약여부등(승강기) 109
☏제한경쟁입찰2회유찰때수의계약조건([별표2]제7호단서) 110
*기존주택관리업자의재선정(‘지침’제4조제3항[별표2]제8호등) 111
*위탁관리로결정한경우(‘준칙’제12조~제16조) 112
✡입주자등의과반수부동의,주택관리업자입찰참가등 117
☏이의제기의철회및사업자선정계약자 120
☏사업주체가지정한주택관리업자의수의계약가능여부 122
☏사업주체선정사업자등의기존사업자해당여부등 124
☏주택관리업자재선정관련입주자등과반수부동의의효력 126
✡입주자등의동의절차(주택관리업자선정중요사항) 128
☏알뜰시장운영사업자,재활용품수집사업자의수의계약여부 130
☏승강기유지ㆍ관리용역사업자선정및부품조달등문제 131
☏하자담보책임기간중승강기제조,설치사업자수의계약여부 133
☏하자담보책임기간중승강기유지ㆍ관리용역계약체결 133
☏수의계약(500만원이하)의사업수행실적평가여부 134
4-4.입찰ㆍ수의계약관련중요사항등의결정(‘지침’제4조제4항외) 135
5.입찰의성립(‘지침’제5조) 137
☏입찰의성립및유찰등으로인한수의계약등 137
☏(제출)서류미비인사업자에게낙찰통보를한경우 139
6.입찰의무효(‘지침’제6조) 140
☏수의계약의대상여부(효력,동별대표자운영사업자)) 141
☏주택관리업자선정입찰의효력(입찰가격1원응찰) 142
☏입찰가액이저가인경우와발주기준의제시방법 143
☏입찰가격의아라비아숫자와한글숫자가다른경우 144
☏[별지서식]의입찰서를사용하지아니한입찰 145
☏입찰담합의혹유찰,입찰가액의상한ㆍ하한제시여부 145
7.낙찰의방법(‘지침’제7조) 147
☏최저가낙찰제및최고가낙찰제의문제점보완방법 148
☏동일가격ㆍ동일평가점수로2인이상입찰한경우 150
☏동일가격으로2인이상이입찰한경우의낙찰자결정 150
☏내정가격에따라공사업자등을선정할수있는지여부 151
8.입찰서및부대서류등제출(‘지침’제8조) 152
☏전자입찰방식일경우입찰서등서류제출방법 153
☞입찰서제출,입찰참관,입찰과정의의의등 155
9.입찰서의개찰(‘지침’제9조) 156
☏주택관리업자선정때입찰참가여부판단관련사항 157
☏전자입찰방식의“개찰”의의미 158
☏투찰함없는입찰및비공개개찰의효력여부 159
10.낙찰자의선정(‘지침’제10조) 160
☏낙찰자선정후제출서류수령의적합여부 161
☏다음순위사업자의선정가능여부등(제출서류등의미비) 162
11.주택관리업자및사업자의선정결과공개등(‘지침’제11조) 163
☞주택관리업자및사업자선정결과의공개 165
☏공개대상사업자선정행위의범위(물품구매,수리등) 166
☏사업자선정결과내용등,공동주택단지홈페이지등에공개 169
☏인터넷홈페이지해당여부(인터넷포털웹사이트) 170
*주택관리업자,용역등사업자선정결과를공개하는곳 171
*주택관리업자및사업자선정결과등의공개관련규정 171
*계약서의공개(「공동주택관리법」제28조) 173
12.재공고(‘지침’제12조) 174
☏재공고가능여부(3인의유효한입찰참가) 175
☏낙찰자결정방법(추첨또는재공고대상여부) 176
☏입찰공고기간(재공고),제한경쟁입찰유찰때수의계약문제 176
13.적격심사제운영(‘지침’제13조) 178
☏적격심사제평가표사용(「주택관리업자및사업자선정지침」개정) 180
☏적격심사표적용문제(‘지침’등과‘관리규약’다를경우) 182
☞〈참고하세요!〉적격심사표,세부배점간격의적용 183
☏적격심사제표준평가표중항목변경('행정처분건수') 183
☏적격심사제운영과관련된업무(평가주체) 184
☏「주택관리업자및사업자선정지침」을위반한경우의효과 185


제2장주택관리업자의선정(‘지침’제14조~제21조)

(제2장)주택관리업자의선정VS(제3장)공사및용역사업자선정 188

14.주택관리업자선정입찰공고방법(‘지침’제14조) 192
☏사업자선정공고주체및관리사무소장의겸업여부등 193
☏사업자등입찰공고와선정결과공개홈페이지등 194
15.주택관리업자선정입찰공고시기(‘지침’제15조) 197
16.주택관리업자선정입찰공고내용(‘지침’제16조) 198
☏전자입찰때입찰서(부대서류포함)제출관련사항 205
☏입찰서의제출방법(전자입찰방식) 207
17.주택관리업자선정입찰현장설명회(‘지침’제17조) 208
☏전자입찰및현장설명회등의문제점 209
☏일부입찰참가자대상사업제안설명회개최등 210
18.주택관리업자선정입찰참가자격의제한(‘지침’제18조) 211
☞참가자격의제한관련참고사항(주택관리업자) 213
☏‘주택관리업자선정지침’제18조제1항‘입찰공고일현재’의의미 213
☏주택관리업자선정입찰기준ㆍ방법등 214
☏입찰참가자격제한사유의추가가능여부 216
☏입주자등의반대,입찰의성립여부(주택관리업자선정) 217
*입찰참가의제한(기존주택관리업자등-법제7조제2항,영제5조제3항) 218
☏발전기금을제공하기로한입찰 219
☏주택관리업자의영업지역을제한할수있는지 220
☏주택관리업자의영업지역의제한이가능한지여부 221
☏주택관리업자의영업지역제한여부,입찰서류보관자 221
☏주택관리업자의등록자본금에관한사항 222
☏주택관리업자등록자본금의변경신고등 223
19.주택관리업자선정입찰의제출서류(‘지침’제19조) 224
☏제출서류(“그밖에입찰에필요한서류”등)관련사항 225
☏제출서류를구비하지않은사업자의입찰(무효여부) 226
20.주택관리업자선정입찰가격의산출방법(‘지침’제20조) 227
☏입찰가격산출방법및기준,입찰가액표기방법등 227
☏입찰가격산출방법및기준(월별위탁관리수수료1원등) 229
☏입찰가격산출방법의적합성여부등 230
21.주택관리업자선정계약의체결(‘지침’제21조) 231
♁분양자와위탁관리업자가체결한관리위탁계약의효력 233


제3장공사및용역사업