아파트 하자소송의 이론과 쟁점 (건설전담재판장 출신의 변호사가 알려주는 아파트 하자의 해법)

이수철,이정은

저자:이수철
부산고등학교졸업
서울대학교법과대학법학과졸업
제24회사법시험합격
제14기사법연수원수료
부산지방법원,부산지법동부지원,
부산지법울산지원,부산고등법원판사
부산지방법원,울산지방법원부장판사
창원지법진주지원장,울산지방법원수석부장판사
대한변호사협회공인건설전문변호사
現법무법인해강대표변호사

저자:이정은
해운대여자고등학교졸업
이화여자대학교정치외교학과졸업
부산대학교법학전문대학원졸업
제2회변호사시험합격
대한변호사협회공인건설,가사전문변호사
現법무법인해강수석변호사

아파트하자소송의이론

1장하자소송의적용법률/3
1.개관3
2.현행법률6
(1)집합건물법6
(2)주택법8
(3)공동주택관리법9

2장하자처리주체/11
1.하자보수를청구할수있는자:입주자,입주자대표회의,관리주체11
2.하자소송을제기할수있는자12
(1)소유자12
1)하자소송을제기할수있는자는아파트등집합건물의소유자이다12
2)콘도미니엄의소유자14
3)임대주택에서분양전환된아파트15
(2)소유자단체또는관리기구17
1)입주자대표회의17
(3)집합건물의관리단22
(4)집합건물관리위원회23

3장하자소송의상대방/25
1.시행자25
2.시공자27
(1)원칙:책임부담하지않음27
(2)시공자가책임을지는경우28
1)채권자대위권28
2)개정집합건물법29
3)개정된공동주택관리법이적용되는경우30
3.보증회사32
(1)위하자보수보증금청구소송에서본보증회사를상대로한보증금청구소송을손해배상소송과병행하여할수있다32
(2)보증금을예치하지않아도되는경우34
(3)보증서의이관35
(4)보증사고의해석35
(5)하자보수에갈음하는손해배상청구권과보증금청구권의관계36
4.신탁회사36
5.분양보증인37

4장하자의개념/39
1.하자담보책임의뜻39
2.법률규정40
3.판례41
4.하자판단의기준42
(1)계약내용과다른것42
(2)통상적품질을갖추지못한것44
1)통상의품질44
2)건축관련법령45
3)표준시방서46
4)설계하자의경우46

5장손해배상의범위/47
1.보수가가능한경우47
2.보수가불가능한경우나하자가중요하지아니한데그보수에과다한비용을요하는경우47
3.손해산정방법48
(1)하자보수비또는공사비차액48
(2)공사비차액의산정방법49
(3)노무비문제50
4.정신적고통에대한위자료청구권관련51
5.피고들의책임제한52
6.지연손해금기산일53
7.하자보수완료확인서의작성과손해배상54
8.하자보수보증금액과손해배상액의관계56

6장손해배상청구를할수있는기간(제척기간)/59
1.제척기간의의미59
2.하자담보책임의제척기간의연혁60
3.권리행사방법61
4.보증인의책임의제척기간적용여부64

7장채권양도/67
1.아파트의경우67
2.오피스텔등의경우70

8장소송과합의/71
1.하자소송의필요성71
2.합의73
(1)합의의의의73
(2)합의의형태74
(3)공사를하여주는합의의문제점74
(4)일부합의문제76

9장하자소송의절차/79
1.하자소송의진행절차개관79
(1)소송결의79
(2)소장접수80
(3)소장의송달및답변서의제출80
(4)감정신청81
(5)감정보완신청81
(6)변론및판결82

10장기타문제/83
1.하자진단(예비감정)83
2.판결금의사용및분배84

아파트하자소송의쟁점

‘영끌’내아파트에하자?대법원하자인정근거를보니…89
입대의하자소송시채권양도해줘야배상금받는다?92
우리아파트방수공사제대로된걸까,누수피해보상은?95
‘미시공,오시공,변경시공’눈에안보이는하자더심각98
아파트하자소송중긴급보수하려면‘이것’부터해야101
복잡한아파트하자소송,제대로진행하려면104
하자소송보다합의가유의할점많다107
아파트하자손배소송,공사마다다른‘제척기간’알아야110
월패드해킹때시공사손해배상받을수있나113
재건축조합아파트하자손배청구어떻게하나116
아파트욕실깨지고들뜬타일,손해배상판결근거는?119
‘비싸진노무비’하자소송손해배상금에포함될까122
아파트방화문열려화재피해확대,하자소송어떻게?125
아파트조경수고사쓰러짐등시공하자잘살펴야128
아파트조경‘방근시트미시공하자’어떻게?131
아파트하자판단기준은착공도면일까준공도면일까134
“아파트외벽층간균열은중요하자”보수는어떻게?137
아찔한외벽석재탈락,꽂음촉미시공하자일수도140
‘준공도면에기재없는항목’하자판단대상아니다?143
판례로본아파트하자보수완료확인서의효력146
오피스텔상가하자소송,아파트와다른유의사항챙겨야149
아파트하자보수보증금소송때알아야할내용152
아파트하자소송책임주체는시행사!시공사는?155

“하자분쟁시‘많은세대참여빠른의사결정’유리”158

판사재직시부산지방법원건설전담재판부재판장을2년동안역임하였다.각종건설사건등과함께아파트등집합건물의하자보수에갈음하는손해배상청구소송(이하“아파트하자소송”이라한다)도상당히많이처리하였다.그러다보니부산판례연구회에서입주자대표회의의권한에관한논문을발표하는등자연히아파트하자소송과관련한연구를많이하였다.

그것이인연이된것인지변호사개업후에아파트하자소송을다소많이처리하게되었고2018년경부터는아파트하자소송을전담하는법무법인해강서울지사를설립하여아파트하자소송을보다더본격적으로하게되었다.그리하여100건이상의하자소송을처리하게되었으며그과정에서아파트하자소송에관한자료가많이축적되어이를정리하여간단한책자로출간하게되었다.

아파트하자소송에관하여적용되는기본적법률에는집합건물의소유및관리에관한법률(이하“집합건물법”이라고한다)과아파트등공동주택에만적용되는주택법에서분리된공동주택관리법이있다.양자모두아파트의하자보수에관한권리의행사에관하여규정하고있어하자보수에관하여양법률이중첩적으로적용된다.그런데양자의관계에관하여충분히이해하지못하면올바른권리행사를할수없다.

집합건물법에는분양자(시행사)에대하여하자보수및손해배상을청구할수있음을규정하면서시행사가무자력이면시공사에대하여서도이를청구할수있도록규정하고있다.그러나공동주택관리법에서는하자보수의주체를시공사로규정하고있기때문에시행사를제외하고시공사만을상대로손해배상청구소송를제기하였다가패소한경우도보았다.

또2013.6.19.이후에분양된아파트등에적용되는현행집합건물법은집합건물의담보책임에관하여시설공사별로2년,3년,5년,10년의제척기간을두어위기간동안에권리를행사하지않으면권리가소멸하는것으로규정하고있고공동주택관리법도이에따라2년~10년의담보책임기간을규정하고있으며입주자대표회의로하여금하자보수청구의주체로규정하여하자보수청구의방법등에관하여규정하고있다.그렇기때문에2년,3년,5년등의담보책임기간이도래할때마다입주자대표회의명의로내용증명우편으로하자보수청구를하여두고서는제척기간이준수되어권리가보전된것으로착각하고있는경우도보았다.그러나하자보수에갈음하는손해배상청구권은구분소유자에귀속하는재산권으로서입주자대표회의가이를행사할수없고따라서구분소유자로부터채권양도를받지않은한입주자대표회의가이행청구를하더라도제척기간의준수효과가있는이행청구가될수없어권리보전이되지않는다.

하자의개념에관하여보면,아파트하자는법규나설계도면의지시에따르지않은미시공,변경시공의하자와공사상의잘못으로균열,뒤틀림등기능상,안전상,미관상지장을초래하는하자로나뉜다.전자를사용검사전의하자,후자를사용검사후의하자로부른다.하자에관한특별한지식이없는일반인은사용검사후의하자만을하자로인식하고사용검사전의하자는하자로인식하지못하고있다.그러나통상적으로하자보수에갈음하는손해배상청구에있어서사용검사전의하자의분량이사용검사후의하자의분량보다많다.사용검사전의하자는아파트를분양받기위하여지급한돈에비하여아파트의가치가부족한것이므로당연히보상을받아야한다.

과거에는아파트하자소송이많지않았으나지금은아파트소유자들의권리의식이높아져하자소송을하는아파트가점점증가하는것으로보인다.아파트하자소송을다소부정적으로보는시각도있으나하자소송을통하여아파트의소유자들이그들의권리를행사하는것은당연한것일뿐만아니라그러한권리주장을통하여건설사들로하여금법규에위배되지않고하자가적은고품질의아파트를건설하도록유도하게되는효과가있다고할것이므로사회적으로도순기능을한다고보아야할것이다.

이책을통해많은사람들이아파트하자에관한기본적인지식을습득하여정당한권리를행사하는데도움이될수있기를바란다.

법무법인해강대표변호사
이수철

아파트하자소송을진행해보면입주민들은하자와관련하여입주당시부터답답함을많이호소한다.하자보수와관련하여시행사및시공사(건설사)와원활하지않은소통문제,해당부분이과연하자인지아닌지여부의궁금증,보수를하였지만또다시문제가발생할가능성은없는지에대한불안감등이해결되지않는것이다.

결국입주자대표회의를통해하자소송을진행하기로하였어도낯선용어와절차들로또다시고민에빠지기도한다.‘채권양도를하라고하는데내권리를이렇게양도해줘도되는지,후일문제가발생하지는않을지’,‘내집의하자부분만보수하면되는데굳이번거롭게소송을진행해야하는지’,‘시행사및시공사에서는합의를하자고하는데질질끌지말고합의를보는편이낫지는않을지’등말이다.
아파트하자소송은집단소송으로이루어진다.한세대가자기집의하자를보수받거나혹은손해배상을받기위해시행사와시공사를상대로소송하기란쉽지않다.결국아파트단지의중의를모아대부분의세대가참여하고위권한을위임받은입주자대표회의가원고가되어시행사와시공사를대상으로집단소송을한다.

이과정에서입주민들은생활이바쁘고법적인용어와절차가낯설기에소송자체에무관심해지거나종종결과적으로좋지않은선택을하게되기도한다.

이책의후반부인아파트하자소송의쟁점부에서는아파트현장에서입주민들의위와같은고민을접한경험을바탕으로작성되었다.입주민들이많이하는질문,소송을하면서주의하여야하는부분,소송에서첨예하게다투는구체적인하자사례등.한국아파트신문에2023년과2024년,약1년간23가지의주제를가지고컬럼을쓴내용과인터뷰를책으로엮게되었다.

모쪼록이책을통해사람들이아파트하자에관하여보다관심을가지고하자문제를원만히해결하는데도움이되었으면하는바람이다.

법무법인해강변호사
이정은