일목요연 경매권리분석실무

황현택

저자:황현택
서울대학교문리과대학졸업
전서강대학교경제대학원주임교수(부동산경제전공)

제1편경매부동산의권리분석

제1장경매의성질,매각조건및매각의효과3
1.경매의의의3
2.경매의성질4
3.법정매각조건과특별매각조건5
4.매각의효과(대금완납의효과)7
제2장부동산의권리분석총설11
1.권리분석(매각부동산위의부담처리)에관한입법주의11
2.이른바말소기준권리의의의와종류12
제3장담보권(저당권,근저당권,권리질권,가등기담보권)의권리분석16
1.요약16
2.담보권의권리분석연습1(소유권변동이없는경우)17
3.담보권의권리분석연습2(소유권이변동된경우)20
제4장압류,가압류,경매개시결정등기(압류)의권리분석23
1.요약23
2.압류등의권리분석연습1(소유권변동이없는경우)24
3.압류등의권리분석연습2(소유권이변동된경우)26
제5장용익물권(지상권,지역권,전세권)의권리분석33
1.요약33
2.지상권의권리분석연습34
3.지역권의권리분석연습36
4.전세권의권리분석37
제6장임차권의권리분석45
1.요약45
2.등기된부동산임차권의권리분석연습47
3.주택임대차보호법상의대항력을갖춘주택임차권의권리분석연습53
4.상가건물임대차보호법상의대항력을갖춘상가건물임차권의분석57
5.미등기및대항력을갖추지못한부동산임차권의권리분석63
제7장보전가등기,가처분,환매권의권리분석65
1.요약65
2.보전가등기(保全假登記)의권리분석연습66
3.가처분(假處分)의권리분석연습75
4.등기된환매권(還買權)의권리분석연습79
제8장법정지상권(法定地上權)의권리분석82
1.요약82
2.법정지상권의권리분석연습1(민법제366조)84
3.법정지상권의권리분석연습2(관습법상의법정지상권)90
제9장유치권(留置權)의권리분석94
1.요약94
2.유치권의권리분석연습96
제10장구분지상권,분묘기지권의권리분석102
1.요약102
2.분묘기지권의권리분석연습103
제11장토지별도등기의권리분석106
1.요약106
2.토지별도등기의권리분석연습107
제12장배당우선권리의분석109
1.총설109
2.제세공과금(諸稅公課金)의권리분석111
3.근로자의임금채권의권리분석113
4.주택임차인의보증금채권에대한권리분석115
5.상가건물임차인의보증금채권에대한권리분석119

제2편부동산물권법계약법

제1장부동산물권변동과등기127
1.법률행위에의한부동산물권의변동127
2.법률행위에의하지않는부동산물권의변동132
제2장부동산등기일반론133
1.등기할수있는권리와법적순위133
2.등기부135
3.등기의효력138
제3장소유권141
1.부동산소유권의내용과범위141
2.건물의구분소유141
3.부동산소유권의취득시효143
4.공유(共有)143
제4장저당권,근저당145
1.저당권,근저당의의의145
2.저당권의설정145
3.저당권의효력146
4.저당권실행에의한매각의효과150
제5장유치권155
1.유치권의의의155
2.유치권의성립요건155
3.유치권의효력157
제6장지상권159
1.지상권의의의159
2.지상권의존속기간159
3.지상권의효력160
제7장지역권161
1.지역권의의의161
2.지역권의존속기간161
3.지역권의효력161
제8장전세권163
1.전세권의의의163
2.전세권의존속기간163
3.전세권의효력164
4.전세권의소멸165
제9장임대차167
1.임대차의의의167
2.임대차의존속기간167
3.임대차의효력168
4.임차권의양도와임차물의전대170
5.보증금과권리금171
6.부동산임차권의물권화(부동산임차권등기의대항력)172

제3편주택및상가건물임대차보호법

제1장주택임대차175
1.주택임대차보호법의입법취지와내용175
2.주택임대차보호법의적용범위176
3.주택임대차의효력(주택임차인의보호)176
제2장상가건물임대차182
1.상가건물임대차보호법의입법취지와내용182
2.상가건물임대차보호법의적용범위183
3.상가건물임대차의효력(상가건물임차인의보호)184

제4편부동산공법

제1장부동산의공법적규제193
1.서설193
2.용도지역,용도지구,용도구역의지정또는변경193
3.개발행위의허가194
4.건축허가194
제2장용도별건축물의종류195
1.단독주택195
2.공동주택195
3.제1종근린생활시설196
4.제2종근린생활시설197
5.문화및집회시설199
6.종교시설200
7.판매시설200
8.운수시설201
9.의료시설201
10.교육연구시설201
11.노유자시설202
12.수련시설202
13.운동시설202
14.업무시설203
15.숙박시설203
16.위락시설204
17.공장204
18.창고시설204
19.위험물저장및처리시설205
20.자동차관련시설205
21.동물및식물관련시설206
22.자원순환관련시설206
23.교정시설207
23의2.국방군사시설207
24.방송통신시설207
25.발전시설208
26.묘지관련시설208
27.관광휴게시설208
28.장례시설209
29.야영장시설209
제3장용도지역의지정과그규제210
1.용도지역의의의와세분210
2.용도지역안에서의건폐율제한213
3.용도지역안에서의용적률제한214
4.용도지역안에서의건축(용도)제한215
제4장용도지구의지정과그규제243
1.용도지구의의의와세분243
2.용도지구안에서의행위제한246
제5장용도구역의지정과그규제250
1.용도구역의의의와세분250
2.개발제한구역(그린벨트)251
3.도시자연공원구역253
4.시가화조정구역255
제6장농지의소유와그제한259
1.원칙:경자유전의원칙(농지법제6조1항)259
2.예외:농업경영자이외자의취득(농지법제6조2항)260

제5편부동산경매절차(민사집행법)

제1장강제경매265
1.강제경매의개시(압류)265
2.매각준비절차269
3.매각의실시273
4.매각허가또는불허가결정281
5.매각허가또는불허가결정에대한불복282
6.대금납부286
7.배당289
8.배당이의의소293
9.공동경매294
제2장부동산담보권의실행등을위한경매(임의경매)295
1.경매절차295
2.강제경매규정의준용297

발간사

목요연(一目瞭然)-경매부동산을한눈에읽다.”

근래,전국의법원에서는매월1만건이상의부동산에대하여경매가진행되고있습니다.여기에공매시장까지고려하면,이제경공매시장은국가에의해운영되는대규모부동산할인시장으로정착되어가는느낌입니다.이와함께부동산경매시장에대한종래의왜곡된사고도많이불식되고,경매의대중화가급속히진행중에있습니다.
원래,부동산경매시장은정보의투명성과거래의확실성이보장된매우이상적인시장임에도,그동안경매에관한왜곡된사고로인하여일반인에게는이른바소수의전문가집단이은밀히주도하는투기의영역으로인식된측면이있습니다.
그동안대학에서‘부동산권리분석론’을줄곧강의해온필자는지금의부동산경매대중화시대를맞아,누구나한눈에경매부동산의권리내용을정확히알수있으면서도가장읽기쉬운교재를만들겠다는일념으로수년동안고심해온끝에,이제‘casestudybook’형식으로이책“일목요연경매권리분석실무”를펴냅니다.
이책을집필함에있어서필자가의도한기본방향은다음과같습니다.이것은곧이책의특징이라고도할수있습니다.

(1)무엇보다도부동산경매의실제사례및실무상의쟁점사례를모두망라하여,일일이최근2025년1월31일까지의법령과대법원판례및법학이론을근거로,법리적및논리적으로정확하게설명하려고했습니다.시중에나와있는경매관련책의대부분이경매를유인하는내용이고또한법리적설명없이관행적으로이른바말소기준등기라는개념을만능의도구로사용하여개괄적으로권리분석을행하는데그치는실정을직시하고,이를확실히보완하고자했습니다.
(2)또한,이책한권으로경매부동산에대한권리분석및투자분석을완결할수있도록쟁점사례의발굴에만전을기하고자했고,경매부동산의권리분석및투자분석에필요한범위내에서물권법,채권법,주택임대차보호법및상가건물임대차보호법특히,부동산공법의관련내용을설명했습니다.“나는이제혼자서도경매를한다.”
(3)끝으로,짧고간결한문장쓰기를통해각면의여백(餘白)을넓힘으로써,독자들이여유로운마음으로정독하고차분히사색(思索)할수있도록의도했습니다.

필자의뜻한바가이책에서어느정도실현되었는지필자는두려우면서도한편으로는설렙니다.부족한점은독자들의비판과고견을정중히받아들여앞으로보완할것을약속드립니다.
아울러이책의출간을쾌히승낙하신박영사의안종만회장님,집필의도에맞춘산뜻한편집과꼼꼼한교정으로좋은책을만든장유나차장님,그리고이책이나오기까지그진행을성실히챙겨준최동인대리에게깊이감사드립니다.
이책의독해를통해독자들의삶이보다풍성해지기를바랍니다.

2025년2월25일