핫플레이스의 법칙 : 또 가고 싶은 공간의 비밀

임상백

저자:임상백
20년넘게전국500여개로드숍상권,수천건의투자상담과상권컨설팅,1,000명이상의브랜드담당자네트워크,누적10만평이상의복합상업공간MD기획을진행한공간기획전문가.
성균관대학교건축공학과를졸업한뒤서울대학교도시공학석사,단국대학교건축학박사학위를받았으며,서울과학기술대학교주택도시대학원겸임교수다.
건축에서출발해도시를공부하고,주택사업과상권개발,유통부동산과복합개발로영역을넓혀왔다.이랜드개발에서주택개발사업을시작했고,이랜드월드상권개발팀에서전국로드숍상권을직접돌아보며상권분석과브랜드출점업무를수행했다.이후유통전문개발업체AM플러스자산개발에서수원역사를비롯해다양한복합상업시설프로젝트를맡아MD기획과테넌트유치를이끌었다.현재우미건설복합사업담당상무로일하면서레이크꼬모등약7만평규모의상업용부동산을관리하고,이를바탕으로새로운복합개발사업의공간기획을그려나가고있다.

들어가며_모든공간에는이유가있다

제1장_가성비에서가심비로
핫플레이스의새로운의미
핫플레이스를만드는가심비기획
공간의흐름을바꾼인구변화
사라진6대광역시의명동
커뮤니티공간이새로운중심
새로운핫플레이스로떠오를곳들

제2장_공간도콘텐츠를담는곳
핫플레이스도결국콘텐츠
일부러찾아오게만드는힘
콘텐츠의수익이자본의흐름
보물같은틈새공간의발견
리테일로높이는공간의가치
수직형건물이핫플레이스가되려면

제3장_플랫폼시대의핫플레이스
현실이된톰소여의모험
부동산가치를높이는플랫폼
작은플랫폼전성시대
플랫폼의성공을좌우하는운영노하우
소유에서운영으로
핫플레이스는경험의플랫폼

제4장_복합상업시설의성공방정식
그많던쇼핑몰은왜사라졌을까?
도시의미래를담는지역형쇼핑센터
성패를결정짓는쇼핑몰기획의4단계
핫플레이스가되는쇼핑몰의비밀
지속가능성을설계하는IPA분석
6:4성공방정식과33%법칙

제5장_신도시의핫플레이스
기획이낳은거대공간
호수변상권을선점하는입지
스토리텔링을부여하는공간기획
고객경험을브랜드화하는머천다이징
라이프스타일공간을완성하는앵커테넌트
공간을기억으로만드는운영과마케팅

제6장_부동산가치를높이는공간기획
핫플레이스를만드는7가지법칙
꽃이라고부르면꽃이된다
설계는공간기획의첫단추
분양형상가에도기회는있다
습관이부동산전문가를만든다
다음핫플레이스는어디인가?

나오며_기억되는공간이된다는것
지은이의말

자꾸생각나는경험을팔아라!
소비를경험으로바꾸는공간설계의마법

SNS피드를뜨겁게달군맛집앞엔어김없이긴줄이늘어서있고,허름한골목길쓰러져가던건물을개조한카페는발디딜틈이없다.핫플레이스.가깝지도않고기다려야하는이런불편한장소들을사람들이기어코찾는이유는무엇일까?
공간기획전문가인저자는도시변화를연구하면서한가지명확한진리를깨달았다.다름아닌“모든공간에는이유가있다”는사실이다.북향으로창문을내면잘못일까?일반적인상식과는어긋나지만,사진작가를위한공간이라면햇빛이잘들어오는남향보다는어두운북향이더적합하다.상황과맥락을고려한논리적설계인것이다.
결국공간도콘텐츠를담는곳이다.굳이찾아가기다리면서까지그공간을찾는이유는‘콘텐츠’가있기때문이다.좋은입지도중요하지만콘텐츠와브랜드가결합해만들어내는경험의가치에주목해야한다.핫플레이스는사람과사람을연결하는커뮤니티공간이다.내가찾는그공간이나를말해주는시대다.그렇기에이제찾아가고싶은공간은‘소비해야할장소’를넘어‘머물러야할이유’를말해줘야한다.

-‘가성비’가아닌‘가심비’로설계하라
예전의공간소비가브랜드유명세나번화함그자체를즐기는‘상징소비’였다면,지금은그공간에서무엇을느끼느냐가핵심인‘경험소비’로요약할수있다.‘가성비(가격대비성능)’에서‘가심비(가격대비마음의만족)’로소비심리가이동한것이다.
이제소비자들은단순히물건을싸게사는것보다얼마나만족스러운지를최우선가치로여긴다.커피한잔값이다소비싸더라도그공간이전해주는감정과분위기가특별하다면기꺼이그공간을찾아지갑을연다.여기서주목할점은핫플레이스가‘장소형’과‘공간형’으로각각진화하고있다는사실이다.가로수길이나익선동처럼지역자체가브랜드가된‘장소형’과스타필드나와이즈파크처럼콘텐츠가집약된‘공간형’은다른맥락이지만,모두‘찾아가서느끼고싶다’는경험욕구를자극하는설계로소비자의가심비를공략한다.사람들은좋은물건싸게사는것보다어떤감정을느끼고어떤경험을하는지를더중요하게생각한다.‘가성비’에서‘가심비’로,‘소유’에서‘공유’로,‘구매’에서‘체험’으로소비방식이바뀌면서공간을선택하는기준도달라졌다.

-‘우연’같은‘기획’으로승부하라
얼핏생각하면어느날갑자기특정장소가공간이뜬것처럼보여도,사실핫플레이스는우연을가장한기획의결과다.방문객의이동방향,시선이머무는지점,사진이가장예쁘게나오는조명각도와내부동선등매우정교한시나리오에기반한것이다.그래서요즘공간기획자는단순히건물이나공간이아닌사람들의감정에닿는이야기를설계한다.감각적인외관,일상과다른리듬으로흐르는음악같은모든요소를전략적으로조합해방문객에게특별한기억을남긴다.다시말해우리가느끼는감성은철저히계산된설계장치로통제되고있는셈이다.그렇기에핫플레이스는시대의취향을담아낸가장정교한문화콘텐츠라고해도과언이아니다.

-‘지갑’말고‘시간’을점유하라
산업사이의경계가허물어지면서공간의경쟁상대는더이상같은업종에국한되지않는다.어떤스타트업‘빨래방’이자신들의경쟁자를같은동네세탁소가아니라‘결혼정보업체’라고정의한이야기는우리에게시사하는바가크다.빨래를기다리는시간과사람을만나는시간모두고객의‘여유시간’을점유하기위한경쟁이라는통찰이숨어있기때문이다.
이빨래방은세탁기성능보다‘공간의분위기’로승부수를던졌다.카페처럼머물수있고누구를만나도자연스러운장소로공간을설계해고객들의시간을점유했다.이와같은‘시간점유’경쟁은곳곳에서찾아볼수있다.GS25의경쟁자는옆에있는CU가아니다.배민B마트가고객의시간을빼앗아간다.편의점까지걸어가는시간과스마트폰터치몇번으로집앞까지배달오는편의성의시간경쟁이다.영화관과넷플릭스등OTT플랫폼도특별한외출경험과집안에서의편안한관람이라는고객의시간을두고맞붙는다.그러므로공간의가치는기능이아니라,사람들이자신의귀한시간을기꺼이할애할만한‘방문이유’를얼마나매력적으로설계하느냐에달렸다.

-‘점’을‘선’으로연결하라
핫플레이스는고정된‘점’이아닌,에너지가흐르는‘선’을따라이동한다.특정지역이과밀화되면자연스럽게사람들은인근의보다‘덜상업화되고덜소비된공간’을찾아떠난다.기존흐름의연장선위에서움직이기에점에서선으로확장한다.따라서이이동의본질은‘확장’이아니라‘밀도조정’이다.인사동과삼청동에서익선동을거쳐서순라길과을지로(힙지로)로,홍대에서연남동과망원동을거쳐연희동으로,압구정로데오에서가로수길·나로수길·세로수길을거쳐도산공원으로,이태원에서한남동을거쳐용리단길로이동한흐름이이런맥락이다.

-‘인구구조격변’에대비하라
우리나라는이미초고령사회에진입했다.이런‘인구구조격변’속에서공간의정의도다시쓰이고있다.수요의소멸은아니다.수요의양상이달라졌다는의미다.이제도시상권은물건을사고파는기능을넘어사람들이서로연결되고일상을공유하는‘삶의플랫폼’으로진화하고있다.녹지와커뮤니티를중심으로업무,주거,상업이하나로묶이는모델이미래의표준이될전망이다.앞으로성공적인공간은건물의집합이아닌관계의플랫폼기능을수행할때완성된다.
우리가마지막으로누군가와깊은연결을느꼈던공간은어디인가?미래의핫플레이스는바로이질문에가장인간적인방식으로답할수있는장소가될것이다.핫플레이스는철저히기획된문화콘텐츠공간이다.결코우연히탄생하는게아니다.그공간뒤에숨겨진법칙들이존재한다.공간기획자들이오랫동안연구하고경험한그비법을이책을통해공개한다.