주택상가임대차보호법 분쟁실무 (개정판 6 판)

김동근

법학박사·행정사김동근
숭실대학교법학과졸업
한성대학교부동산대학원졸업(부동산석사)
숭실대학교대학원법학과졸업(법학박사)

현)숭실대학교초빙교수중앙법률사무교육교수공인행정사협회법제위원회법제위원장공인행정사협회행정심판전문가과정전임교수YMCA병설월남시민문화연구소연구위원대한부동산학회이사한국토지공법학회정회원내외일보ㆍ내외경제신문논설위원

전)서울시장후보법률특보단장
한국부동산경영학회섭외분과위원외분과위원

저서,핵심재개발ㆍ재건축분쟁실무(진원사)
부동산소송(진원사)
건축분쟁소송실무(진원사)
건축법이론및실무(진원사)
주택법이론및실무(진원사)
국토계획법이론및실무(진원사)
도시개발법이론및실무(진원사)
한권으로끝내는토지수용보상실무(법률출판사)

제1편임대차서론
제1장임대차의의의및성질 28
1.의의 28
2.강행규정성 28
3.부동산임차권의물권화 29
4.일시사용을위한임대차의특례 29
제2장임대차의효력 30
제1절임대차의존속기간 30
1.존속기간의약정이있는경우 30
2.존속기간의약정이없는경우 31
3.임대차의갱신 31
제2절임대인의의무 33
1.목적물인도의무및방해제거의무 33
2.수선의무 33
3.담보책임 35
4.보호의무 35
제3절임차인의권리 36
1.임차물의사용수익권 36
2.임차권의대항력 37
3.비용상환청구권 41
4.건물기타공작물임차인의부속물매수청구권 43
5.토지임차인의지상물매수청구권 44
제4절임차인의의무 53
1.차임지급의무 53
2.임차물보관의무와통지의무 57
3.임차목적물수선에대한인용의무 60
4.임차한주택의반환의무및원상회복의무 60
제5절임차권의양도와전대 61
1.양도와전대의비교 61
2.적법한임차권양도의법률관계 63
3.무단양도의법률관계 63
4.적법한전대차의법률관계 66
5.무단전대의법률관계(무단양도와기본적으로동일) 68
제3장임대차의종료 69
1.임대차의종료원인 69
2.임대차계약의해지방법 71
3.임대차종료의효과 71
제4장임대차보증금 76
1.개설 76
2.보증금의반환 77
3.부동산소유권의이전과보증금반환청구권의승계 78


제2편주택임대차보호법
제1장서설 82
제2장주택임대차보호법의적용범위 85
제1절개요 85
제2절적용계약 87
1.개요 87
2.임대차계약 87
제3절주거용건물 94
1.주거용건물여부의판단기준 94
제3장대항력 100
제1절서설 100
제2절대항력의성립요건 100
1.개요 100
2.주택의인도 101
3.주민등록 103
4.공부상주소표시와주민등록의불일치 107
제3절대항력의발생시기 114
1.개요 114
2.‘다음날’의의미 114
3.주민등록의시기 115
4.주민등록의정정과대항력의발생시기 115
제4절대항력의존속요건 119
1.개요 119
2.점유의계속 119
3.주민등록의존속 119
제5절대항력의내용 122
1.개요 122
2.대항력발생이후의신소유자에대한대항력의내용 123
3.종전임대인의지위 123
제6절대항력이미치는인적범위 128
1.개요 128
2.양수인-유형별고찰 128
3.부동산양도계약해제로소유권을회복한종전소유자 150
4.용익물권또는다른임차권취득자 151
5.명의신탁의경우 151
제4장보증금의우선변제권 153
제1절서설 153
제2절우선변제권의요건 153
1.개요 153
2.임차주택의인도와주민등록 154
3.확정일자 154
4.임차주택이경매또는체납처분에의하여매각되었을것 161
5.배당요구또는우선권행사의신고를하였을것 162
제3절우선변제권의행사기준시기 167
1.우선변제권의배당순위 167
2.다른권리와의순위비교시기준일 167
3.확정일자를갖춘임차인들이소액임차인의지위를겸한경우 169
4.임대차계약이갱신된경우및보증금을인상한경우의순위기산일 169
5.다세대주택(공동주택)에대한임대차계약서상동･호수표시가누락된경우 169
제4절우선변제권의행사와대항력주장 172
1.겸유ㆍ선택적행사ㆍ순차행사가능 172
2.갱신된임대차와우선변제권행사 172
3.결론 172
제5장최우선변제권(소액보증금의임차인) 173
제1절서설-소액보증금의범위 173
1.소액임차인 173
2.보증금중최우선변제금액 175
3.소액임차인의최우선변제금액정리-보증금중일정액보호 178
4.주택임대차위원회 182
제2절최우선변제권행사의요건 186
1.주임법제3조제1항의행사의요건 186
2.임차주택이경매또는체납처분에의하여매각되었을것 187
3.배당요구또는우선권행사를신고를하였을것 187
4.주택의인도 189
5.임대차의종료는요건이아님 189
제3절최우선변제권과매수인과의관계 191
1.매수인에게대항할수없는경우 191
2.매수인에게대항할수있는경우 191
제4절확정일자를갖춘소액임차인 193
제6장임대차의공시 195
제1절임차권등기명령제도 195
1.의의및목적 195
2.요건 196
3.절차(제1항내지제3항) 198
4.신청인 199
5.피신청인 201
6.임차권등기명령의대상이되는주택의범위 201
7.항고와이의 204
8.효과(제5항) 205
9.등기후전입한소액임차인의지위(제6항) 209
10.등기된임차권등기명령권자의배당순위 209
11.경매절차에서의지위 209
제2절민법에의한주택임대차등기 211
제7장임대차관련기타쟁점 213
제1절존속기간 213
1.임대차기간 213
2.일시사용을위한임대차 217
제2절계약의갱신 218
1.계약갱신요구기간및갱신기간 218
2.계약갱신요구권행사기회및갱신기간 219
3.묵시적갱신의경우계약의해지 223
4.갱신거부및손해배상사유 224
5.4년이상임차인의갱신요구권 231
6.1년계약후2년거주의가부 231
제3절차임등의증감청구 232
1.전월세상한제 232
2.차임등의증감청구권 235
제4절당사자지위의승계 238
1.서설 238
2.임대인지위의승계 238
3.임차인지위의승계 239
제5절임차주택에관하여경매가진행되는때 240
제6절보증금의월차임전환 241
제7절주택임대차분쟁조정위원회 242
1.규정의신설 242
2.주요내용 242
3.조정위원회구성및조정절차등 243
4.계약갱신시임대료합의절충실패시임대료정하는방법 264
제8절주택임대차와일반임대차의차이 265
제9절전월세신고제 266


제3편상가건물임대차보호법
제1장상가건물임대차보호법의목적등 268
1.목적 268
2.2015.5.13.개정 268
3.2018.10.16.일부개정 269
4.2020.7.31.일부개정 270
5.2022.1.4.,일부개정 271
제2장적용범위 273
제1절서설 273
제2절적용범위-요건 276
1.상가건물에대한임대차 277
2.일정액의보증금 280
3.일정액의보증금을초과하는경우 283
4.기타 286
5.주택임대차보호법및상가건물임대차보호법의적용범위의상충 288
제3장대항력 289
제1절서설 289
제2절대항력의성립요건 289
1.개요 289
2.상가건물의인도 290
3.사업자등록 291
제3절대항력의발생과존속 298
1.발생시기 298
2.대항력의내용과범위 298
3.대항력의존속 299
제4장보증금의회수 301
제1절서설 301
제2절우선변제권 301
1.서설 301
2.우선변제권행사의요건 301
제3절소액보증금의최우선변제권 305
1.서설 305
2.우선변제를받을임차인의범위 305
3.우선변제를받을보증금의범위 305
4.개정별정리 308
제4절임차인의경매신청 311
1.소액사건심판법의준용 311
2.집행개시요건의특례 311
제5장임대차의공시 312
제1절임차권등기명령제도 312
1.의의 312
2.요건 312
3.효과 313
제2절민법에의한임대차등기 315
제6장임대차기간 316
1.개요 316
2.법정갱신 319
3.계약갱신요구권 319
4.계약갱신요구등에관한임시특례 323
제7장권리금 325
제1절상가권리금의규정 325
1.상가권리금에대한보호대책추진이유 325
2.피해규모및구체적사례 325
3.우리나라의상가권리금시장규모 326
4.임대인에게의무부과등을할수있는근거 326
5.권리금보호에대한외국사례 327
6.기대효과 328
제2절권리금의정의등 329
1.권리금 329
2.권리금계약 335
제3절권리금회수기회의보호 341
1.원칙 341
2.예외 347
3.위반시의효과 350
4.계약갱신요구권행사와권리금의관계 353
5.신규임차인에게기존권리금보다많은권리금요구가능성 353
6.임대인의영업변경권보호가부 353
7.임대인에대한권리금직접지급요구가능성 354
제4절적용제외 355
1.대규모점포또는준대규모점포의일부인경우 355
2.국유재산또는공유재산인경우 357
3.「전통시장및상점가육성을위한특별법」에따른전통시장 360
제5절권리금회수기타 361
1.건물경매시권리금회수 361
2.차임연체시권리금보호 361
3.임대인이신규임차인에대한권리금요구가능성 361
4.영업용건물의임대차에수반하여지급되는권리금계약의취소 362
제6절표준권리금계약서작성등 363
1.도입취지 363
2.「상가건물임대차표준계약서」의주요내용 363
제8장상가건물임대차관련기타쟁점 369
1.차임증감청구권등 369
2.월차임전환시산정률 374
3.차임의연체와해지 377
4.상가건물임대차의종료 379
5.상가건물임대차분쟁조정위원회 385
6.상가건물임대차계약서상의확정일자부여및임대차정보제공 386
제9장주택임대차보호법과의비교(시행령포함) 401


제4편임대차관련분쟁정리
제1장개요 404
제2장계약 404
제1절서설 404
제2절주택임대차계약시유의사항 405
1.계약시준비사항 405
2.임대차건물의권리분석 405
3.계약시확인사항 406
4.계약직전확인사항 406
5.계약 406
6.중도금 407
7.잔금처리 407
8.임대차대항력구비조치:주택임대차보호법의적용을받기위한대항력구비요건을신속하게준비할것 407
제3절