집합건물법 해설

나병용

▣ 편 저 나 병 용 ▣
· 변호사(사법연수원 22기)
· 법학박사
· (전)동국대학교 법학과 겸임교수
· (전)서울특별시지방경찰청 법률지원상담관
· (전)서울 광진구 인사위원회위원
· (전)서울동부지방법원 민사조정위원 및 서울고등법원민사 및 가사조정위원
· (현)서울고등법원 민사조정위원
· 2023. 9. 서울지방변호사회 백로상 수상
논문
· 석사: “행정절차법에 관한 연구”
(우리나라 행정절차법과 관련하여) (1997. 7.)
· 박사: “주식회사의 집행임원제 도입에 관한 연구”
(미국 회사법상 논의로부터의 시사점) (2005. 6.)

제一장집합건물법(集合建物法)의 개설(槪說)
가. 서설(序說) 3
나. 집합건물법에 관한 구성ㆍ편제 및 특히 유의할 점에 관하여 4
다. 집합건물법에서 사용되는 용어에 관한 정의 해설 6
라. 집합건물법과 다른 법률과의 관계 8
제二장집합건물법의 각 규정에 따른 해설
제1장 건물의 구분소유 9
제1절 총칙 9
1. 건물의 구분소유의 의의와 그의 성립요건 9
가. 구분소유의 의의 9
나. 구분소유의 성립요건(구조상, 이용상 독립성과 구분행위) 9
다. 구분소유의 성립시기 10
라. 상가건물의 구분소유의 성립요건에 대하여 10
2. 구분소유권의 목적범위(=전유부분) 12
가. 집합건물부분의 구성부분 및 구분소유권의 목적범위 12
나. 구분소유권의 성립시기와 그에 대한 등기 12
다. 집합건물의 구별방법 및 민법과의 관계 13
3. 구분소유의 구조상의 독립성과 이용상의 독립성에 대하여 14
가. 구분건물의 구조상의 독립성 14
1) 구조상 독립성의 의의 14
2) 리모델링 공사 등으로 격벽이 제거되어 기존 구분건물의 구조상 독립성이 상실되고 새로운 1개의 구분건물이 된 경우와 기존 구분건물에 대한 등기의 효력 14
3) 구조상 독립성의 일부상실 및 그에 대한 독점적 점유ㆍ사용자에 대한 배제청구 방법에 대하여 15
나. 구분건물의 이용상의 독립성 16
다. 일시적으로 구조상ㆍ이용상의 독립성이 상실된 경우의 구분건물 16
4. 구분소유권의 성립요건인 구분행위 18
가. 구분행위의 의의 18
나. 구분소유권의 성립요건과 구분행위 사이의 관계 18
1) 1동건물의 증축부분에 대한 구분소유권의 성립요건 18
2) 허가받지 않은 집합건물 지하층에 대한 소유관계 19
다. 구분소유권의 객체를 확정하기 위하여 집합건축물대장의 등록이나 등기부의 등재가 필요한지 여부 19
5. 상가집합건물의 경우의 구분소유권의 성립요건 21
가. 이용상의 독립성과 구분행위 21
나. 구분점포의 구분행위의 기준시점, 그리고 구분점포에 대한 특정방법과 점포의 실제 이용현황 사이의 관계 21
1) 구분점포의 구분행위에 대한 소송상 기준시점 21
2) 구분점포에 대한 특정방법과 점포의 실제 이용 현황 사이의 관계 22
3) 상가건물의 구분소유에 관한 본법 1조의2가 신설·시행된 이후, 집합건축물대장의 신규 또는 변경등록이 이루어지고 그에 따라 구분등기가 마쳐진 경우 구분점포는 그 등록 및 등기가 마쳐진 그 당시 상가의 구분소유권의 요건을 갖추고 있었다고 추정되는지 여부 및 그에 대한 주장, 입증책임의 귀속여부 23
6. 구분소유권의 해소에 대하여 24
7. 구분소유권의 매도청구권 25
8. 분양자(시공자)의 담보책임과 그의 존속기간 27
가. 분양자(시공자)의 담보책임 27
1) 하자보수의무 28
2) 손해배상의무 28
3) 계약해제권 28
나. 분양자(시공자)와 수분양자 사이의 담보책임에 관한 특약의 효력 29
다. 본법 제9조 규정에 따른 하자담보책임을 원인으로 한 추급권 29
라. 분양자와 시공자의 담보책임에 대한 제한 30
마. 담보책임의 존속기간 30
1) 구분소유자의 담보책임에 관한 권리의 행사기간 30
2) 담보책임의 존속기간의 기산일 31
바. 분양 전환된 임대아파트의 분양자(시공자)의 하자담보책임기간 32
1) 분양으로 전환된 임대아파트의 경우 분양자 및 시공자의 하자담보책임기간 32
2) [2012. 12. 18. 법률 제11555호]의 본법 시행 이전에 사용승인을 받고 임대되었다가 개정 법률 시행 이후에 분양전환이 이루어진 아파트의 하자에 관한 담보책임의 존속기간 33
9. 분양자의 관리의무 등에 관하여 34
가. 분양자의 관리의무 기한에 대하여 34
나. 본법 제9조의3 규정의 목적 및 취지, 그리고 분양자가 집합건물을 관리하면서 형성된 관리업무에 관한 법률관계의 효력에 대하여 35
다. 분양자의 표준계약의 사전교부의무 37
라. 분양자의 구분소유자에 대한 관리단집회의 소집통지의무 38
마. 분양자의 관리단집회의 직접소집의무와 그 요건, 그리고 그에 대한 문제점 38
바. 집합건물의 분양자(시행자)의 담보책임과 공동주택관리법 제37조 규정의 사업주체의 담보책임사이의 관계에 대하여 39
10. 건물의 설치ㆍ보존상의 흠 추정 규정과 대지공유자의 분할청구 금지 규정에 관하여 41
제2절 전유부분과 공용부분 42
1. 전유부분 42
가. 전유부분의 의의 42
나. 구분소유건물 중 일부가 구분 폐지된 경우의 권리관계 42
2. 공용부분 44
가. 공용부분의 의의 44
1) 전유부분 이외의 건물부분 44
2) 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 44
3) 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물 45
나. 구조상(법정) 공용부분 45
1) 의의 45
2) 전유부분 상호간의 장벽(障壁) 등 46
3) 건물의 기본적 구성부분 47
다. 규약상 공용부분 47
1) 의의 47
2) 규약의 설정에 의한 공용부분 48
3) 공정증서(公正證書)에 의한 공용부분의 설정 48
라. 일부공용부분 및 그에 대한 결정 기준 49
마. 공용부분은 취득시효의 대상이 되는지 여부 50
바. 공용부분의 등기에 관하여 51
1) 공용부분 등기의 대상은 규약상 공용부분 51
2) 공용부분등기의 절차 52
3. 공용부분의 귀속관계와 공유관계 및 공유자의 공용부분에 대한 지분권, 그리고 전유부분과 공용부분의 일체성의 원칙에 대하여 53
가. 공용부분의 귀속관계와 공유관계, 그리고 공용부분에 대한 공유자의 지분권 53
1) 공용부분의 귀속관계 53
2) 공용부분의 공유관계 53
3) 공유자의 공용부분에 대한 지분권 54
4) 일부공용부분이 인정되는 경우의 지분권 54
나. 전유부분과 공용부분에 대한 지분의 일체성의 원칙 55
1) 의의 55
2) 공용부분에 관한 물권의 득실변경(得失變更)에 관한 등기 55
4. 공용부분의 사용ㆍ관리에 관하여 56
가. 공용부분의 사용에 관하여 56
나. 공용부분의 관리에 관하여 56
1) 관리의 의의 56
2) 관리사항에 관한 의결절차 여부 56
3) 세입자 등 점유자의 의결권 58
4) 보존행위와 집합건물의 대지에 대한 배타적 사용에 대하여 58
다. 공용부분에 대한 관리권한 관계 59
1) 집합건물의 관리단과 입주자대표회의 사이의 관리 권한 관계 59
2) 관리단과 위탁전문 위탁관리업자사이의 관리권한에 대하여 61
라. 일부공용부분의 관리 63
5. 공용부분의 변경에 관하여 64
가. 공용부분의 용도 및 형상 등의 공용부분의 단순한 변경에 관하여 65
1) 관리단집회의 의결정족수 65
2) 특별 이해관계에 있는 구분소유자로부터의 승낙 65
나. 권리변동 있는 공용부분의 변경의 특별결의 요건에 대하여 66
1) 각 특별결의 요건 및 결의사항 등에 관하여 66
2) 공용부분의 변경 사항(본법 제15조)과 권리변동 있는 공용부분의 변경 사항(본법 제15조의2)에 대한 서면 또는 전자적 방법에 의한 결의요건의 세분화 68
다. 일부 구분소유자가 공용부분을 전용(專用)하는 경우 69
1) 구분소유자 중 일부로 하여금 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 전용하여 사용하도록 하는 사항에 대한 결의에 대하여 69
2) 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 집합건물의 복도, 계단 등과 같은 공용부분을 배타적으로 점유·사용하게 하는 경우의 부당이득 반환의 의무 여부에 대하여 70
라. 공용부분의 변경결의로 상가집합건물에 대한 수직증축형리모델링이 가능한지 여부 70
6. 공용부분의 관리비용의 부담ㆍ수익, 수선적립금, 그리고 공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력 73
가. 공용부분의 부담ㆍ수익에 관하여 73
나. 공용부분을 위한 수선적립금에 대하여 74
1) 공용부분의 수립절차 74
2) 수선적립금의 적립 75
3) 수선적립금의 귀속 75
4) 수선적립금의 용도 75
5) 수선계획의 수립 및 수선적립금에 대한 시행령 규정 76
다. 공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력 77
1) 공용부분에 관하여 발생한 채권에 대한 특별승계인의 승계 77
2) 공용부분에 관하여 발생한 채권에 대한 특별승계인의 승계 및 합리성의 원칙과 민법상 신의성실의 원칙 사이의 관계 78
3) 구분소유자의 특정승계인이 승계하는 공용부분 관리비의 범위 79
4) 구 구분소유자가 체납한 관리비의 징수를 명분으로 관리단이 새로운 구분소유자에게 조치한 단전ㆍ단수 및 엘리베이터 운행정지 등의 행위가 불법행위인지 여부 80
7. 공용부분에 관한 규정의 준용 81
제3절 건물의 대지 및 대지사용권 82
1. 건물의 대지와 부동산등기법에 따른 대지사용권의 공시(公示) 82
가. 건물의 대지의 의의 및 그에 대한 명확한 범위의 필요성 82
1) 의의 82
2) 건물의 대지에 대한 명확한 범위의 필요성 83
나. 건물의 대지와 부동산등기법의 대지사용권의 공시(公示)에 대하여 83
2. 건물의 대지의 종류 84
가. 법정대지(法定垈地) 84
나. 규약상대지(規約上垈地) 84
1) 규약상대지의 의의 84
2) 본법 제4조제1항에 따른 규약상대지의 설정 절차 등에 대하여 85
3) 규약상대지의 효력 범위 86
4) 규약상대지의 폐지 절차 86
다. 집합건물의 대지는 점유취득시효의 완성으로 취득할 수 있는지 여부 87
라. 구분소유자는 대지사용권 없이 전유부분만 소유하는 구분소유자에 대하여 그 전유부분의 철거 및 토지 인도를 구할 수 있는지 여부 88
마. 집합건물의 분양자가 수분양자에게 대지지